100多篇文了，再加上个人解析形成此文，你怎么看？

100多篇文了，再加上个人解析形成此文，你怎么看？

一年前的文章，今天放上来

―――――――――我是分界线―――――――――

前段时间，朋友圈开始传出南京将合并句容的消息。事实上，我并没有真正关心这个。毕竟自1983年句容被抽离南京以来，每隔几年就有这样的一波。

句容作为历史上的金陵老八县，从未停止回南京。

但这一次似乎还是一样。

就连地产圈的一些朋友都觉得这个发布有点靠谱，甚至有朋友打算带我去句容镇江投资买房，说要赌。

中标会所招标模式，输给大海打工。

我刚刚又注意到了这一点。

花了一周时间翻阅了 100 多篇文章。帮你梳理一下这起事件的前因后果，梳理一下，加上个人分析形成本文。

读完这篇文章，基本相当于读了100多篇文章。

因果

如果说之前“句容并入南京”的传闻没有站稳脚跟，这次传闻的立足点似乎要强很多。

不仅是理论分析，还有提案、政治声明，甚至案例支持。这似乎是一次完美的“发布”和“舆论测试”。

1.1 案例：济南、合肥、成都、西安

2019年1月9日，国务院正式宣布济南与莱芜合并。成为南京句容这一波动荡的最大导火索。

不仅如此，其他城市的并购案也被媒体一一扒出。

例如，2011年，合肥、马鞍山、芜湖分出巢湖。

再比如，2016年，成都主办了简阳。

再比如，2017年，西安主办了西咸新区。

这些城市合并的直接结果是GDP、土地和人口的巨大增长。

毕竟对于采埃孚来说：人口就是发展潜力，土地就是财政收入，GDP就是政治话语权。

每个人都希望他们的城市变得越来越强大。

而且，目前的执政思路似乎越来越接近“打造星城”。

例如，2016年在杭州，时任杭州市委书记李强提出“杭州富，全省富，杭州强，全省强。全省也要大力推动杭州的发展。”

再比如，2017年2月，济南市委书记王文涛也曾说过“济南好，大家都好；济南强，山东强；济南隆重，全省盈利”。

1.2 提案

2019年1月15日，省政协提案在省政府网站发布如下：

“南京并入镇江”的话题再次被炒热。

（链接：/a/290276558_419393）

其中也提到了各种说法，下面我将一一分析。

我也专门找了这个作者。作者本人是扬中人，即镇江人。

一位学者、政协委员热爱家乡，希望家乡越来越好。没有什么问题。

不过，官网上的提案没几天就被删除了，这让很多人不禁思索起来。

看起来是不是很符合“放风试舆论”的情节呢？

1.3 政治表态：南京第一名

事实上，这里的政治声明并没有明确说明合并，而只是围绕着南京的首要地位。

一、南京市市长声明：

南京的“第一学位”也是未来十年的工作重点。南京采埃孚在很多计划和声明中都提到了“至上”这个词。（第一度下面单独讨论）

时任南京市委书记：

（关联：

/s/D2XDaas82vk3nASJVBN_AQ)

又如：2019年市委一号文件也提到，

例如：

南京城市总体规划（2018-2035年）中也提到了一级学位

但打脸的是，济南和南京本来就是GDP的“难兄难弟”。

南京努力了2年，第一名却从全国倒数第二跌至倒数第一。

已经够尴尬了。

1.4 理论分析

我翻阅了大大小小的媒体各种观点，整理出了目前支持南京镇江合并的几个主流论点：

1）地形理论：南京市东西窄，南北长，不利于目前的发展。

2）城市形象理论：南京经济排名全国第一、倒数第二，影响城市形象。不利于南京在全省的政治经济话语权。

3）镇江反转论：镇江的GDP已经开始下降，是江苏省唯一一个经济出现反转的城市。这是因为经济结构的原因，因为镇江港口经济的衰退，这种衰退在很长一段时间内都无法改善。合并将使镇江受益。

4）资源兼并论：宁镇合并后，南京的人口、面积、GDP等指标都能得到提升。南京将成为江苏省最大城市和江苏明星城市。

5）地缘论：宁镇与仪征合并后，将加速宁镇与杨的整合。同时辐射苏中，带动苏北。

6）产业转移理论：为南京城东发展提供土地储备和土地指标。有利于南京城东经济发展。

7）星城理论：下一个十年是二线城市大跃进的时代。无论是苏州的经济模式（过于依赖上海），还是城市结构（强镇弱城区），都不能承担明星城市的角色。因此，江苏城市在吸引高素质外来人口方面继续被杭州碾压。就连合肥近年来也备受瞩目。江苏需要一个明星城市来与杭州和合肥竞争。

8）小南京理论：南京目前的人口和面积在沿海省会城市中相对较小。面积6597万平方公里，人口833万。与杭州相比，它的面积为16596万平方公里，人口为947万。南京的城市面积和人口规模都不足以与杭州相提并论。

虽然：2017年，南京GDP总量11715亿元，经济增长8.1%；杭州实现生产总值12556亿元，增长8.0%。

从数据上看，南京的经济总量相当于杭州的93%。

1.5 官方媒体声音

以下官媒消息被各媒体解读为zy正在考虑扩大南京版图的预热。

2018年8月15日，南京日报A11版刊登叶南科的文章《优化城市功能提升南京城市特权》，其中提到，“提升南京城市首要地位，首先要从优化城市功能入手。在新一轮发展中，南京受区划面积的限制，南京的地理特点是南北长、东西窄，需要适当扩大区域扩大城市的首要地位。”

紧接着2018年8月17日，新华日报发表《见证美丽古都蓬勃发展40年》一文，并在延伸阅读中发表了《南京行政区划调整路线图》，详细描述了南京的成长历程从1983年至今。行政区划调整“路线图”。并且“开放合作，“朋友圈”越来越大”。

2018 年 10 月，中央巡视组批评省会南京市缺乏功能，优先级低。嗯，也上央视了。

2019年1月16日，《南京日报》刊登了国家发改委城镇与小城镇改革发展中心研究员冯奎关于“重新认识城市边界”的观点。

第二南京第一学位

事实上，很多媒体在文章开头就把首要地位定义为经济首要地位，然后开始争论南京首要地位低下。

这并不全面，经济只是城市首要地位的一个方面。

在采埃孚规划中，对首要性的理解其实远不止经济学的一个方面。

2.1 一级范围

这里我们直接摘取南京市委书记张景华在《新华日报》2018年7月27日“南京解放大讨论”上的文章总结：

（关联：

/s/D2XDaas82vk3nASJVBN_AQ)

南京一级目标分为：

1) 创新至上

2) 行业一级学位

3) 功能至上

4) 生态至上

5) 开一级学位

“省会城市的功能是什么？

有五个主要功能：枢纽、集聚、辐射、引导和服务。"

根本没有提到经济至上。估计有苏、羲两个经济强国。南京不敢把GDP指标定得太高，以免分分钟被打脸。

2.2 首要性理解

在另一篇官媒文章中，笔者发现，在2019年1月9日的南京市第十六届人大二次会议上，南京市市长蓝少敏（致外省朋友：南京市长不是江桥）在报道中提到了“素颜”。

（关联：

/s/x6DLXjXFjQG5GXKC-ilRTw)

蓝少敏说，要以国家和省对南京建设发展的全力支持为动力。

1）全力以赴争先，做强消费中心、交通中心、金融中心

2）南京提出，主要经济指标增速保持全省前列。

3）争取在国际消费中心城市试点，实施商圈消费引领工程，充分发挥“南京购物”对周边城市的辐射带动作用。

4）“米”字型交通网络正在形成，将提升南京的城市主导地位。

5）完善省会城市服务功能。强化金融职能。

6）提升总部经济集聚度。强化展览功能。

虽然最终结果确实促进了经济的改善，但并没有直接提到GDP的最终目标。还是从消费、交通、金融的角度来解释。

2.3 关于首要性的结论

梳理了这么多官方的解释，我们已经可以得出结论，南京“优先”的阐述中没有一个直接提到GDP。

所以，很多新闻和公众号，是“南京并入镇江”最有利的理由――“为了提高南京第一名”的结论是站不住脚的！

退一步说，句容和镇江的合并江苏镇江2022gdp，或许确实有利于南京推动GDP第一的位置，而且在账面上看起来确实不错。不过，这和“扫一扫”没什么区别，因为只是简单的1+1=2。

但对提高南京交通、金融、工业等的首要地位并没有直接的作用，而这些一级学位是吸引人才、招商引资的核心。

城市地区对人才和资金的吸引力才是真正的重点。

（敲黑板，城市，城市，城市，说出关键词三遍。）

三南京合并镇江？

虽然有无数的理论分析、提案、媒体热身、先例等等。

它甚至看起来像那样。

2013年2月，丽水、高淳被撤县设区，似乎也经历了这个过程。

2015年6月，江北被确定为国家级新区，似乎也经历了这个过程。

2018年12月，S6宁州轻轨开工建设，似乎也经历了这个过程。

但谁也不敢断言宁镇合并一定会发生。

不合并的理由和合并的理由一样好。

3.1 合并的必要性

上面我们列举了论证南京与镇江合并的必要性的论据。我将再次复制如下：

1）地形理论：南京东西窄，南北长，不利于目前的发展。

2）城市形象理论：南京经济排名全国第一、倒数第二，影响城市形象。不利于南京在全省的政治经济话语权。

3）镇江反转论：镇江的GDP已经开始下降，是江苏省唯一一个经济出现反转的城市。这是因为经济结构的原因，因为镇江港口经济的衰退，这种衰退在很长一段时间内都无法改善。合并将使镇江受益。

4）资源兼并论：宁镇合并后，南京的人口、面积、GDP等指标都能得到提升。南京将成为江苏省最大城市和江苏明星城市。

5）地缘论：宁镇与仪征合并后，将加速宁镇与杨的整合。同时辐射苏中，带动苏北。

6）产业转移理论：为南京城东发展提供土地储备和土地指标。有利于南京城东经济发展。

7）星城理论：下一个十年是二线城市大跃进的时代。苏州的经济模式（高度依赖上海）和城市结构（强镇弱城区）都无法承担明星城市的角色。因此，江苏城市在吸引高素质外来人口方面继续被杭州碾压。江苏需要一个明星城市来与杭州竞争。

8）小南京理论：南京目前的人口和面积在沿海省会城市中相对较小。面积6597万平方公里，人口833万。与杭州相比，它的面积为16596万平方公里，人口为947万。南京的城市面积和人口规模都不足以与杭州相提并论。

虽然：2017年，南京GDP总量11715亿元，经济增长8.1%；杭州实现生产总值12556亿元，增长8.0%。

从数据上看，南京的经济总量相当于杭州的93%。

8上面，看看就好。

然后我把重点放在我认为比较可靠的“足迹”上。

以下内容值得关注，均由张三芬原创，欢迎留言讨论。

1）从南京人口来看：

在2018年12月发布的《南京城市总体规划（2018-2035年）草案》中，人口规模规划为：“计划2020年全市常住人口控制在1060万左右。...到2035年，全市常住人口将得到控制，人口从833万增长到不足1300万，此后长期稳定在这一水平。

平均而言，基于 2018 年目前的 833 万人口，这意味着：

2018-2020年，人口从833万增加到1060万，年均增加113.5万。

2020-2035年，人口将从1060万增长到1300万，年均增长15万。

现状是，2010年以来，南京常住人口年均增长已从2010年前的25万左右骤降至5万左右。

比较其他城市的人口增长，

南京人口增长的规划目标确实太“天方夜谭”。

除了人口老龄化，南京人口增长放缓的原因还有城市吸引力的减弱和合肥的崛起。

南京三靠安徽，安徽一直是南京的重要腹地。

合肥的崛起，最恐慌的就是南京。

那么这个计划从何而来？敢说未来两年南京人口年均增长113.5万人？

除了合并其他县市，我想不出别的办法。

2）从江苏整体发展来看：

我们说未来10年是二线城市的时代。

你为什么这么说？

一线城市严控人口规模，城镇化进程刚刚过半。下半年，自然需要很多二线城市发挥主导作用。所以，有争人，就有湾区经济圈。

二线城市一定明白zy的用意。

其中，人，尤其是人才，是最重要的。

城市发展的本质是实现人口红利。一个老化、缩小的城市只会逐渐消失。

江苏的伟大之处在于，13个地级市每个都可以做好，发展非常均衡。

但在接下来的十年里，它变成了一个致命的软肋。

打个不恰当的比喻，就像苏州的无锡，县镇发展的很好，人们没有动力去市区。

同样，13个城市发展较为均衡，人们前往省会的积极性较弱。

如果不是南京有大量的优质大学，人口增长将是可怕的。

另一个可怕的数字：

根据《2017年江苏省老年人口信息化发展和老龄事业发展报告》：

江苏的老龄化率仅次于上海和北京，平均每 4 到 5 人中就有 1 人在 60 岁以上。

我们可以理解为：在省级层面，江苏在老龄化方面位居全国第一。

据2016年统计，人口增长率最低的五个省市分别为：黑龙江-0.49‰、辽宁-0.18‰、吉林-0.05‰、天津1.83‰、江苏2.73‰。

江苏的人口增长率在全国排名第五，除了东北三省和天津，就是江苏。

人口是发展的动力。没有新的人口，任何发展都是不可能的。甚至房地产也不能发展。

因此，对于江苏来说，重要的不仅仅是一个南京，而是如何保证全省的发展潜力。

这一重任只能由南京承担。

浙江也有类似情况，城市发展均衡，人口老龄化严重。这与江苏的许多情况非常相似。

2016年，浙江提出“杭州富则全省富，杭州强则全省强。省内其他城市也要大力推动杭州发展”。

这是什么意思？

杭州首先从浙江其他城市吸血，使杭州成为明星城市。然后通过杭州去外省吸血。

打造全省实力城市，形成规模效应，再通过杭州回馈省内其他城市。

强行挖出一个洞。

事实证明它确实有效。

江苏似乎是唯一的出路。留给二线城市吸血抢人的窗口期其实很短。

留给南京的时间不多，留给江苏的时间也不多。

3.2 不必要的合并

我可以找到支持它的理由而不必合并。

1）GDP排名对城市发展没有实际意义

合并后，南京的GDP确实很高，但就业环境、市场环境、总部数量、工资都没有明显改善。而这些，正是制约南京吸血能力的关键。

同时，即便没有合并，南京对镇江也有很强的吸血力。

2）南京新的增长点是江北新区

南京的新重点在于通过江北新区的发展吸安徽的血。江北新区投入了大量资金。

宁镇洋的整合重在“连接”。从连接上看，镇江确实没必要合并。

3）镇江不能成为南京的经济中心

从镇江到南京市中心的距离来看，并不能有效带动镇江的发展。比喻丽水高淳。

投资的四个技巧

以上整理了很多。至于结论江苏镇江2022gdp，则由评委自行决定。

如果您手头有闲钱并且愿意赌博，请尝试一下。

如果你想安全，有一个可以工作的方向：

无论市场上流传着什么样的并购方案，宝华、黄梅、句容市区都包括在内。

因此，可以趁着市场低迷的时候，去宝华、黄梅、句容市区寻笋。

而且，最好找三个以上的房间，改善需要。

为什么需要购买改进？详细的论证过程，可以阅读我之前的文章：

南京，一个只有“牌”没有“环”的城市，是车牌的第五章。

有钱进别墅，那土豪就免了。毕竟句容的别墅也是2w。

就算以后不合并，出手也不亏。

竹笋是最好的护城河。

但毕竟投资还是有风险的。比如像雄安这样的交易会不会有限制？

如果你认为这是无稽之谈，那就当成八卦，其他人也会效仿。

不想赌的可以安心买主城，把风险降到最低。

张三芬

2019 年 1 月 30 日

旧文本阅读

一、南京，一个只有“盘子”没有“环”的城市

2. 与房产中介沟通时必须知道的17个套路

3.去售楼处看房必知的17个套路

4、投资老城区的正确姿势

5. 分裂城市，扁平城市

6、二手房找笋的正确姿势

7、投资新房找笋的正确姿势

8、大城市房价不降，为什么？

九、投资三四线城市房地产的正确姿势

10、投资公寓的正确姿势

11、2018年底，本轮房价何时见底？带你从运营层面分析

12.张三芬：不一样的2018楼市年度总结，带你用数据判断2019年走势