土地增值税法草稿对有关问题，也有些自己的浅见不快

土地增值税法草稿对有关问题，也有些自己的浅见不快

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在日常工作中，我处理了大量的土地增值税业务，也阅读了公开征求意见的《土地增值税法》草案。我对有关问题也有一些肤浅的看法。批评。它包括以下八个问题：

1. 基本问题――立法目的和行业理解

二、土地增加的特点――与增值税和企业所得税的区别

3、计税主体――为什么要按项目管理？

四、税率设计---实际税率和盈利能力对税率的要求

5.免税范围---不应仅限于普通住宅

6.预收管理---预收停

七、清算管理---回归基本原则，允许自我声明

八、报表设计――三栏或一栏

1. 基本问题――立法目的和行业理解

任何税种的立法都有一个立法目的，就是必须明确说明，为什么要征收这种税？这个问题既是该税存在的依据，也是处理具体问题的指南。此外，如何了解本次税收相关行业的发展阶段、发展状况、行业定位等，也影响到某些具体问题的处理。

（一）立法目的――规范房地产交易超额收益

为什么要针对房地产交易的超额回报进行调整？

因为房地产交易的高收入可能不是企业经营的结果，也不是自然增值的结果，而是社会投资的结果，比如就近开地铁、建学校等，会导致房地产的大幅增长。不动产，以及出售不动产获得国家的超高收入，应该通过税收来分享。

因此，提高土地税的立法目的应定位于规范房地产交易的超额收益。

超额收入的调整可以用增值税吗？不需要特别征收土地税吗？下面分析这个问题。

(2) 行业知识

如何了解房地产行业的发展阶段及其在国民经济中的地位和作用，也是妥善处理具体问题的必要条件。我对这个行业有以下粗浅的了解：

1.市场高度细分

与其他商品相比，房地产最大的特点就是不能搬家。因此，房地产市场不是全国统一的市场，甚至不是一个城市的统一市场。部分地区供应有限，价格易涨，为炒房提供了客观依据。学区房就是一个典型的例子。

2、产业关联度高

房地产行业高度相关，制造业、金融业、服务业都与该行业直接或间接相关。

3.属于实体经济

实体经济一直是鼓励的对象。房地产行业是实体经济吗？房地产行业就是盖房子，当然是实体经济，房地产是虚拟经济。

4.暴利时代结束

经过几十年的发展，房地产行业暴利的时代已经结束。但是，我国的城市化进程远未结束，还有很大的发展空间。

5. 为美好生活提供保障

衣食住行是生活所必需的，改善生活条件是美好生活的保障。现在的主要矛盾是人民对美好生活的向往，发展不平衡不充分的矛盾。继续发展房地产业，是满足人民对美好生活向往的保障。

基于以上对房地产行业的理解，土地税是应该征收的，但在处理税率水平、免税范围等具体问题时，要充分考虑行业的特点。

二、土地增加的特点――与增值税和企业所得税的区别

土地增值税与增值税和企业所得税有什么区别？可以用增值税甚至企业所得税代替土地税吗？不能。

土地税增税、增值税和企业所得税在以下三个基本问题上存在本质区别。

（一）立法目的不同

提高土地税的立法目的是调节房地产的过度收入。增值税和企业所得税能做到这一点吗？

增值税的立法目的是什么？现行的增值税法规没有明确这个问题，可以理解为提高财政收入。增值税不能承担调节房地产交易超额收入的作用。即使对不动产单独设定高税率，由于增值税是一种价外税，采用上一环节征收、下一环节扣除的计算方式，也无法实现不动产全部转让。监管者的作用。

与增值税一样，企业所得税法没有明确的立法目的，也可以理解为提高财政收入。企业所得税不能承担调节房地产交易过高收入的功能属于税收实体法的是什么法，因为企业所得税主要以企业为主体，应纳税所得额在总账中计算。

（二）计税主体不同

增值税和企业所得税都是以某企业为征税主体，以企业为单位计算总账，计算增值税和所得税的应纳税总额。

增地税是以项目为主体，计算某一项目应缴纳的增地税。为什么土地税的增加必须以项目为基础？由于不同的项目对社会投资的影响不同，只有以项目为单位才能达到征税的目的。

（三）不同的征税对象

增值税的征税对象是增值税，即新创造的价值，即财务报表上的工资加利润，即C+V+M中的V+M。

企业所得税的征税对象是收入，类似于C+V+M中的M。

土地税增加的征税对象是纳税人转让不动产获得的超额收入，不是企业的全部M，而是超过一定水平的项目转让获得的M。

以上三个差异足以说明，增值税和企业所得税并不能代替地税的增加。

3、计税主体――为什么要按项目管理？

增值税和企业所得税都计算企业在某月或某年的应纳税额，但土地增值税需要计算某项目的应纳税额，以该项目作为计税对象实施项目。管理。

为什么要这样做？

符合土地增税立法目的的要求。土地税上调的目的是调整非公司自身经营活动造成的超额收益。这些超额收益体现在某个项目上。一家房地产公司可能同时开发多个项目。有些项目可能有超额收益属于税收实体法的是什么法，有些项目可能没有超额收益。只有实施项目管理，计算某个项目的超额收益，土地才能准确变现。增税的立法目的。

因此，土地税增加的计税主体必须是项目。

如何确定项目？

最好是主管部门的批准文件，如《建设用地规划许可证》、《预售许可证》等。

按项目管理意味着不同项目之间的损益不能相互抵消。如果不同项目的盈亏能够相互抵消，那就不是项目管理，而是企业管理，比如增值税、企业所得税。

四、税率设计---实际税率和盈利能力对税率的要求

税率是几乎所有税种最重要的问题。现行税率为累进税率，按超额税率分为四个等级：

增值额不超过扣除项目金额50%的，税率为30%；

增值税超过抵扣项目金额的50%但不超过100%的，税率为40%；

增值额超过抵扣项目金额的100%但不超过200%的，税率为50%；

增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%；

在土地增税立法过程中，最好适当降低税率。原因有以下三个：

（一）实际税负远低于名义税率

根据财政部网站，2020年契税收入7061亿元，土地税增加6468亿元。，这在很大程度上表明，可能很少有纳税人能够适用60%或50%的土地税增加额的法定边际税率。

（2）房地产暴利时代已经结束

经过几十年的高速发展，一些地方的房地产供应已经接近饱和，房地产暴利时代已经结束。很多房企认为，自己进入了微利时代，5%的毛利就是一个好项目。现行税率符合1990年代的实际情况。现在情况发生了很大变化，应该适当降低名义边际税率。

（三）其他税种正在降低税率

近年来，减税降费是税制改革的大势所趋。作为主要税种，增值税最高税率由17%降至13%，降幅为23.5%。企业所得税虽未降低法定税率，但出台了大量优惠政策，不少纳税人的适用税率远低于法定税率。

可以考虑降低税率等级，比如取消超过200%的税率等级，其他三个等级的税率降低5个百分点，即：

增值税率不超过50%――税率为25%

超过 50% 但不超过 100% - 税率 35%

超过 100% - 税率 45%

5.免税范围---不应仅限于普通住宅

现行地税增收，普通住宅销售增值率低于20%的，可免征地税。也就是非普通住宅，即使是车库或者地下室转让，无论增值率多少，都要交税。

如果增加值低于一定比例，如低于20%，则所有应税不动产的转让都应免税，这是提高土地税立法目的的必然要求。

提高土地税的立法目的是调节过度收入。既然是超额收入，就应该有一个普遍适用的免税标准，比如20%以下的增值税。当然，多少合适可以根据不同行业的平均利润率来衡量。

目前，允许房地产公司扣除20%的土地成本和开发成本。也可以考虑取消加计扣除，提高免税标准，比如提高到25%。

6.预收管理---预收停

与预缴企业所得税类似，预征土地税增收有助于确保税款及时均衡入库。但是，从理论上讲，预征的前提是仓库最终会有税，仓库的最终税应该高于预征税。因此，预收率的设计应以清算和不退税为底线。如果大部分项目被清算和退税，则意味着预收率过高。近年来，许多房地产项目被清算并要求退税。

由于房价波动较大，纳税人有证据证明清算需要退税的，应降低预征率或停止预征。

总之，预征税制度在帮助税收及时入库的同时，也应尽量避免占用纳税人的资金。毕竟，这个行业还是需要鼓励发展的。增加地税不是消费税，也不是要“禁收禁收”。”。

七、清算管理---回归基本原则，允许自我声明

目前土地税增收的清算方式是纳税人向税务局报送资料，税务局审核后确定应纳税额或退税额，再通知纳税人。

目前的做法存在以下问题：

（一）清算不能及时完成

就这样，一大批项目在完成清算方面被耽搁了。项目提交材料后，七年内不能完成清算。税务局的负责人已经换了好几次。

（二）违反征收管理的基本法律原则

纳税人应当依法独立纳税，对不依法纳税承担责任。但是，目前的方法相当于税务局对纳税人负责。

（三）与优惠管理方式相冲突

根据现行税收优惠管理规定，享受减免税的纳税人由纳税人自行确定并申报享受。

（四）与企业所得税管理不符

企业所得税也是先预缴后汇出的，但企业所得税的汇出是纳税人自行申报，可以完成汇出，无需税务局审核的方式。

土地税增加的清算方式仍以企业所得税为主。纳税人依法独立报送清算材料，税务局受理后核对。

八、报表设计――三栏或一栏

对于任何税收，其申报表都是实体法的一种形式。申报表现在分为三栏：普通住所、非普通住所、其他。

在普通住宅享受优待的前提下，可分为普通住宅和非普通住宅。如果免税范围适用于所有房地产，则无需区分普通住宅和非普通住宅。

土地增税的管理就是项目管理。如果我们区分住宅和其他，实际上是在项目管理的基础上进一步细化为产品管理。这不仅无助于达到增加土地税的立法目的，而且白白增加了纳税人。收集双方分歧的负担。

好的法律可以带来好的治理。不仅要立法，更要建立良好的法律，提高立法质量。明确提高土地税的立法目的，按照税法的基本原则，按照常识，妥善处理相关具体问题，避免出现难以自圆其说的漏洞或规定，有利于提高土地税的质量。立法。