中国房地产开发业务企业所得税征税规则、申报及填列规则深度解析

中国房地产开发业务企业所得税征税规则、申报及填列规则深度解析

在我国现行的房地产开发企业所得税征收管理特别规定下，房地产项目的销售按照两条路径确定纳税年度的应纳税所得额和计征企业所得税。一种路径是项目未完成时的预估利润税计算规则，另一种是项目达到完成状态后的实际利润税计算规则。（未完工和已完工的判断标准可参考往期文章：房地产企业所得税洞察系列①：房地产企业所得税收入结转规则与会计处理规则、增值税差异分析）。本条主要依据国税发[2009]31号（以下简称“国税发[2009]31号”）相关规定制定。

01 31号文概述企业所得税规则

概述

国税发[2009]31号文（以下简称“31号文”）较为完整地确立了房地产开发企业所得税征收管理制度。根据31号文的收入认定规则，可以提炼其要点：

1）以订立合同为确认收入的前提，签订预售合同和当期售卖合同（在征管实务中，认购书作为售卖处理，详见前文：房地产企业所得税洞察系列②|适用于不同情景的税法购房定金规则评述）是收入确认的前提；

2）收入的初始确认时点采用收付实现制，按照预计利得税计算规则或实际利得税计算规则按支付的金额和项目情况确定征税。付款时间；

3）首次确认收入时，按照预计利润税额计算规则计税，按照实际利润税额计算规则计税时进行税款调整。

一旦房地产项目达到竣工标准（三者之首、竣工报告、投入使用、产权证），就是确定未完成收益和已完成收益的分水岭。在实践中，竣工验收记录是判断房地产开发业务最重要的标准。未完成的收入按照预估利润征税规则征税。具体为按照税务机关规定的应税毛利率计算预计毛利后，计算实际预缴税金（不含增值税，后文不再赘述）。重复），期间费用将在稍后获得。完工所得按实际利润征税规定征税，实际利润为收取的房款扣除应收款项比例对应的应纳税成本和实际缴纳的相应税金和期间费用后的实际利润。属于以前期间已按照预计利润征税规则征税的未完成收入，在满足完成收入条件后，需要清算实际利润与预计利润之间的差额，缴纳企业所得税.

02复杂的房地产项目税收差异

区别

鉴于房地产项目普遍存在预售且周期长，且房地产项目涉及的企业所得税税额普遍较大，为控制税收征管中的涉税风险为顺畅地方财政收入，31号文建立了房地产项目专项税收征管制度。原则是先付款后清算。这将不可避免地导致房地产项目的重大税收差异。主要摘要如下：

1.预收房地产项目未完成的收入，按照预计的税前利润预缴企业所得税。

2、房地产项目达到竣工标准后（以竣工报告为触发，先投入使用，先办理产权证），预收的竣工收益须按实际利润结转，预收的竣工收益按实际利润结转。 -前期以预计利润为基础缴纳的企业所得税企业所得税怎么算调整，根据实际利润与预提利润之间的差额进行调整。一般情况下，此时相关预收款项在会计上尚不满足收入确认条件，仍确认为预收款项，无需确认收入。

3、会计上房地产项目收入确认的时点（旧收入准则的判断标准是风险和报酬的转移，新收入准则的判断标准是控制权的转移。实务中，标准一般为交付房屋）、房地产项目的预收款确认为收入。一般而言，相关预收账款在企业所得税层面已按实际利润缴纳，本年度应对该部分的涉税影响进行纳税调整。在竣工年度部分交付和部分未交付的情况下，将导致更复杂的税收处理差异。

4、房地产项目在符合会计收入确认时点后，若部分成本费用未能及时取得合法抵扣凭证，相关成本无法在企业所得税前扣除，此??时仍可能产生税项差异.

正因如此，近年来，不少房地产企业因收入结转问题出现企业所得税风险。因此，房地产税务人员在实践中明确掌握房地产开发企业所得税收入确认的概念、差异征税原则和征管规则尤为重要。

03 房地产开发业务的计税规则及预计利润申报

规则和声明

1）未完工销售应纳税所得额和预计毛利率的计算

根据31号文第九条的规定，企业销售半成品、已开发产品取得的收入，应当先按估计的应纳税毛利率按季（或月）计算估计毛利企业所得税怎么算调整，并计入当前的应纳税所得额。

关于应税毛利率的确认，按照31号文第八条的规定执行：

1）开发项目位于省、自治区、直辖市人民政府、计划单列市人民政府所在地的市区或者城市郊区的，比例不低于超过 15%。

2）位于地级市市区和郊区的开发项目，比例不低于10%。

3）开发项目位于其他地区的，比例不低于5%。

4）经济适用房、限价房、危房改造比例不低于3%。

2）未完成销售收入季度申报和年度申报

根据 31 号文确立的税收规则，完成标准是确定未完成收入和已完成收入的分水岭。在实践中，竣工验收备案是判断房地产开发业务最重要的标准。竣工验收备案前因签订《预售合同》收取的房屋销售款，无论是首付还是抵押款，均需计入未完成销售收入申报。

在具体核算方面，根据国税总局31号文及企业所得税季报、年报纳税申报设计，未完成销售收入按不含增值税的预收款项核算。房地产企业核算，按项目规定的应税毛利率计算。在计算预计毛利后，将该部分预收款项扣除实际预缴的城建税、附加税及土地增值税后的余额，确认为当期需调整的应纳税所得额（那是，

季度申报方式：

总局发布2021年最新一期企业所得税（季度）季度预缴税款申报表（A类）（以下简称“季度申报表”）。在主表A20000第4行“应纳税所得额”填写预估利润额为特定业务计算”。

【例1】假设A房地产公司X的房地产项目于2020年一季度预售，预收2亿元免税房，当地税务机关规定预估毛利率为15% ，实际预缴税金672万元 期间，A房地产公司2020年一季度季度申报表填报如下：

注：按具体业务计算的应纳税所得额=2亿元*15%-672万元=2328万元。

只要房地产项目在当年纳税年度未达到竣工标准（即竣工验收备案或交付或办理产权证的较早时间），预收的房款后续季度应按相同逻辑进行调整（预估利润）。预期利润。

年度申报方式：

房地产开发业务未完成销售收入计入企业所得税年度纳税申报表（A类，以下简称“年度申报表”）A105010《视同销售及房地产开发企业特定营业税调整细则》在年度最终结算期间。“填写栏目。

同一纳税年度内无未完工转竣工情况的，企业主要填写第22行至第25行的表格。以上述案例为例，企业年度申报表填报如下：

注1：A105010表第23行填报A房地产企业本年度收到的不含增值税的预收房款（即：2亿元预收税前预付款=2.18亿元预收房款）含税预付款/（1+ 适用增值税税率 9%）。

注2：填写A105010表第24行填报第23行确认的未完成销售收入。预计毛利按照当地税务机关确定的预计毛利率计算（即：预计毛利3000万元=未完成销售收入2亿元*预计毛利率15%）。

注3：填写A105010表第25行填报当年实际预缴的未完工项目销售收入城建税、附加税和土地增值税。