代理销售费用在企业所得税前扣除的涉税处理(图)

代理销售费用在企业所得税前扣除的涉税处理(图)

为了节约成本，表明专业的人做专业的事，很多房地产公司会将商品房的开发委托给具有专业资质的房地产销售经纪机构进行销售。代销业务模式下，房地产企业如何确认企业所得税收入，代销费用如何在企业所得税前扣除？一直是税务稽查机构对房地产企业进行年检的重点内容之一。

1、代理销售费用税前扣除的涉税处理

一、税前扣除限额规定

根据《国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）第一条第三款，房地产企业及中介机构服务机构或具有合法经营资格的个人（不包括交易双方及其雇员、代理人、代表等）在签订的服务协议或合同中确认的收入的计算限额为5%，在企业所得税前扣除。同时，根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第20条，

2.代理销售费用税前扣除的四大关键条件

财税[2009]29号文第二条规定，企业应当与具有合法经营资格的中介服务企业或个人签订代理协议或合同，按照国家有关规定缴纳服务费和佣金。除委托个人代理外，企业以现金或其他非转让方式支付的服务费和佣金不得在税前扣除。第三条规定：“房地产企业支付的手续费、佣金不得直接抵扣服务协议或者合同金额，应当如实记录。” 第四条规定：“企业应当如实向当地主管税务机关提供当年费用及佣金计算分配表等有关资料，

《财政部 国家税务总局关于营业税改革后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据有关问题的通知》第三条（财税[ 〔2016〕43号）规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入，为不含增值税的收入”。根据该税收政策，房地产企业发生的代理销售费用必须满足以下四个条件才能扣除企业所得税：

一、企业所得税税前扣除限额为合同约定的不含增值税的收入；

第二代销企业所得税怎么算，除个人销售费用或佣金可以现金支付外，其他销售中介的销售费用或佣金必须通过银行对企业转账支付。

三、房地产企业支付的服务费、佣金不得直接抵扣服务协议或合同金额，应当如实记录。

四、企业应如实向当地主管税务机关提供当年的手续费及佣金计算分配表等相关资料，并依法取得合法、真实的证明。

2、委托中介销售房地产企业所得税收入的确认

一、房地产企业销售期房、现房企业所得税纳税义务时间

（一）房地产企业销售楼花企业所得税收入确认时点的会计法和税法差异

房地产开发企业的销售方式一般包括现房销售和期房销售。房地产开发企业存量房屋销售业务的处理方式，企业会计准则符合税法规定；而期房销售业务的处理方式、会计准则和税法规定不同，导致房地产开发企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在较大差异。

在会计核算方面，根据《企业会计准则》，房地产开发企业期房销售业务的会计处理如下： 由于本公司销售商品不符合收入确认条件，在收到预售款项时确认为负债，预售房屋确认为负债。当项目完成并交付给买方时确认收入。即在收到期房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收款”科目；当房屋竣工并交付给买方时，“预收帐款”的主题

在税收方面，根据国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税有关问题》（国税发[2009]31号）第六条，企业应当正式签署《房地产开发企业所得税房地产买卖合同”或“房地产预售合同”。取得的收入确认为销售收入的实现。因此，房地产企业通过签订《房地产预收合同》取得的收入，从企业所得税的角度来看，不再具有“预收款”的概念。无论产品是否完成，均确认为未完成开发产品的销售收入，并承担缴纳企业所得税的义务。

（2）房地产企业出售既有房屋确认企业所得税收入的时间

由于房地产企业出售的是现房，只要签订买卖合同，房地产企业就可以与购房者办理商品房的交接手续。在会计和税法方面，房地产企业确认企业所得税收入的时间是一致的。

2 房地产企业委托销售开发产品企业所得税收入确认时点及案例分析

根据国税发[2009]31号文第六条第（四）项的规定，房地产企业委托销售、开发产品的企业所得税收入确认时点分为以下四种情况

(1) 以支付手续费的方式委托销售开发产品的，在收到受托方按照销售合同约定的价格收到已销售开发产品清单之日确认收入实现或协议。

案例1：某房地产公司采用支付手续费的方式确认委托销售收入

某房地产公司2017年开发住宅小区，选择一般计税方式计征增值税。A公司与A房屋销售公司签订存量房屋销售代销合同，约定A公司按销售额的5%收取手续费。2017年7月，以5000元/平方米的价格出售了2000平方米的房屋。A公司向A公司提交销售清单，并按合同约定划转销售价款950万元。请问A公司如何进行会计处理，如何确认企业所得税收入？

(1) A公司错误的会计处理：

借款：银行存款950万元

贷：主营业务收入856万元

应交税费-应交增值税（销项税）94万元

（二）A公司正确的财务和税务处理

根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条第四项第一项规定，代为销售、开发产品缴纳手续费的，应当按照销售合同或协议。约定价格在收到委托方销售及开发的产品清单之日起执行。此外，《财政部 国家税务总局关于企业规费税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）第5条规定：“服务企业支付的手续费、佣金不得直接冲抵服务协议或合同金额，如实入账”。

因此，根据上述税收政策规定，正确的财税处理方式是：A公司代销业务销售额应为1000万元，支付给代销代销商的50万元手续费不能直接从合同销售额中扣除。数量。房屋销售公司为“现代服务业――中介业”向A房地产企业开具50万元增值税专用发票作为费用。帐户处理程序如下：

借：银行存款1000万元 贷：主营业务收入901万元

应交税费-应交增值税（销项税）99万元

借：销售费用-代销佣金47.17万元

应交税费-应交增值税（进项税额）28300元

贷款：银行存款50万元

（二）公司以视同买断的方式委托销售、开发产品的，为企业与购买方签订的销售合同或协议，或者企业、受托方、购买方共同签订的销售合同或协议。销售合同或协议，销售合同或协议约定价格高于买断价格的，在收到受托方销售的已开发产品清单之日，按照按照约定价格计算的价格确认收入的实现。买卖合同或协议约定的价格；属于前两种情况的买卖合同或协议 如果约定价格低于买断价格，属于受托方与采购人签订的买卖合同或协议，

案例2：某房地产公司采用视同买断法确认委托销售收入

某房地产公司2016年开发住宅小区，选择一般计税方式计征增值税。A房地产公司与B公司签订二手房销售代理合同，约定：B公司采用代销买断方式，买断价格为每平方米4500元，委托方、委托方、买卖双方共同签署协议。B公司于2017年9月向A公司提交开发产品销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，销售均价5000元。请分析A公司的财税处理方式，如何确定企业所得税收入？

（一）A公司会计处理错误：

借款：银行存款900万元（按买断价计算）

贷：主营业务收入811万元

应交税费-应交增值税（销项税）89万元

（二）正确财税处理

根据国税发[2009]31号文第六条第（四）款第二款的规定，以视同买断方式委托销售、开发产品，是指企业与采购人签订销售合同或协议，或者企业、委托买卖合同或协议为买卖双方共同签订的，买卖合同或协议约定的价格高于买断价格的代销企业所得税怎么算，按买卖合同或协议约定的价格计算的价格收到受托方已售出的开发项目后支付。收入的实现在产品清单之日确认；

前两种情况买卖合同或协议约定的价格低于买断价的，受托人与买受人签订买卖合同或协议的，按买断价计算的价格按受托价计算。方已收到货款。收入的实现在待开发产品清单售出之日确认。根据该税法规定，房地产企业与销售代理机构签订属于买断方式的代理销售合同的，房地产企业的企业所得税收入确认必须以买断价格约定的原则为准。合同中低于实际市场销售价格。收入确认。本案代销合同约定的买断价为每平方米4500元，但实际市场销售价格为每平方米5000元。根据税法规定，A房地产公司必须按每平方米5000元确认收入。

因此，根据上述财税政策分析，A房地产公司正确的税务处理是：B公司代理业务销售额应为1000万元，支付给代理销售机构的100万元手续费不能直接从合同销售额中扣除。B房屋销售公司向A房地产公司开具100万元“现代服务业-中介业”增值税专用发票，列为费用。帐户处理程序如下：

借款：银行存款1000万元

贷：主营业务收入901万元

应交税费-应交增值税（销项税）99万元

借：销售费用-代销佣金94.34万元

应交税费-应交增值税（进项税额）56600元

贷款：银行存款100万元

（三）采用底价（保证底价），超底价分为两方委托销售、开发产品的，属于企业与采购人签订的销售合同或协议；企业、受托方、采购人签订的买卖合同或协议。, 销售合同或协议约定的价格高于底价的，按照销售合同或协议约定的价格计算的价格，于收到受托方已销售及开发的产品清单之日确认，销售合同或协议约定的价格低于底价的，企业应当向委托方支付，按照底价计算的价格在受托方收到已销售开发产品清单之日确认为收入的实现。受托方与购货方直接签订销售合同的，在收到受托方已售出的已开发产品清单之日，按照底价加上按照规定取得的份额确认收入的实现。规定。

案例三：某房地产公司采用超基本分摊法委托销售的收入确认

某房地产公司2016年开发住宅小区，选择一般计税方式计征增值税。A房地产公司与C公司签订了现房销售代理合同。产品。销售保底价为每平方米4500元，C公司直接与客户签订买卖合同，超过保底价的，委托方与委托方分成30-70%。C公司2017年9月提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，销售均价5000元。请分析A公司的财税处理方式，如何确定企业所得税收入？

(1) A公司会计处理错误：

借款：银行存款900万元（按保证底价计算）

贷：主营业务收入811万元

应交税费-应交增值税（销项税）89万元

（二）正确的财税处理：

根据国税发[2009]31号文第六条第四款、第三款的规定，如果采用基础价（保证底价）和超基础价分两方委托销售开发的产品，分下列两种情况确认收入。

①企业与采购人签订的买卖合同或协议，或者企业、受托方、采购人共同签订的买卖合同或协议，若买卖合同或协议约定的价格高于高于底价的，按买卖合同或协议约定。按约定价格计算的价格，于收到受托方已销售及开发的产品清单之日确认，企业按规定支付受托方应承担的份额，不得直接从销售收入中扣除; 销售合同或协议约定价格低于底价的，在受托方收到货款之日确认收入的实现。

②受托方与采购方直接签订销售合同的，在收到受托方已售出的开发产品清单之日，按照底价加上按照约定取得的份额确认收入的实现。与规定。

本案底价为4500元/平方米，实际售价为5000元/平方米。根据上述税收政策，A房地产公司应按每平方米5000元确认收入。因此，按此税收政策计算，C公司代理业务的销售额为2000×4500+（5000-4500）×2000×100%=1000（万元）。-4500)×2000×30%=30(万元)不直接从销售收入中扣除，以后支付代销佣金时，按特殊增值列为销售费用C公司开具的税务发票。

房地产公司的正确会计处理如下：

借款：银行存款1000万元

贷：主营业务收入901万元

应交税费-应交增值税（销项税）99万元

借：销售费用-代销佣金28.3万元

应交税费-应交增值税（进项税）17000元

贷款：银行存款30万元

(4)采用包销方式委托销售所开发产品的，在包销期间内，可按照包销合同的有关规定确认收入的实现，参照上述1至3项的规定；开发产品在包销期满后仍未销售的，企业应当按照包销合同或协议约定的价格和付款方式确认收入的实现。

案例4：某房地产公司委托销售收入的确认

房地产公司A于2016年开发住宅小区，选择一般计税方式计征增值税。A房地产公司与D公司签订了现房买卖代理合同。根据合同约定，D公司承包A公司2000平方米的房屋，按销售价4500元/平方米与A房地产公司结算；如果不能在2017年9月15日之前完成销售，该房屋将归D公司所有，D公司将在2017年9月15日年底向A公司付款。付款必须在到期日起10天内完成. 截至2017年9月末，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，实现销售收入850万元，平均售价5000元，300平方米未售出。请分析A公司的财税处理方式，如何确定企业所得税收入？

（1）A公司会计处理错误如下：

借款：银行存款765万元（按1700平方米单价4500元计）

贷：主营业务收入689.2万元

应交税费-应交增值税（销项税）75.8万元

（二）正确财税处理

根据国税发[2009]31号文第六条第四款、第四款的规定，以包销方式委托代销开发产品的，按照下列规定确定收入的实现.

① 包销期间：包销期间，按照包销合同的有关规定，参照有关收取手续费、视同买断、超基本分摊等税法的规定，确认收入的实现；

②承销期外：开发产品在承销期满后仍未销售的，企业应当按照承销合同或协议约定的价格和付款方式确认收入的实现。也就是说，在包销期限外签订包销协议，相当于把房子卖给了包销方。承销总收入为承销期内应实现的收入加上承销期届满后应实现的收入之和。

本例中，D公司在包销期内销售1700平方米，包销期外的300平方米视为A房地产公司销售给A公司，D公司应销售300平方米，销售1700平方米平方米，每平方米单价5000元，与房地产公司A结算销售收入，即5000×1700+4500×300=985（万元）。D公司出售300平方米，按出售房产征税。

因此，根据上述财税分析，A房地产公司的企业所得税收入确认为：5000×1700+4500×300=985（万元）。D公司开具的增值税专用发票列为销售费用。A房地产公司的正确会计处理如下：

借款：银行存款985万元

贷：主营业务收入887.39万元

应交税费-应交增值税（销项税）97.61万元

借：销售费用-代销佣金80.19万元

应交税费-应交增值税（进项税额）48,100元

贷款：银行存款85万元