前一阵，北京来福士中心还是上海来福士广场，你知道吗？

前一阵，北京来福士中心还是上海来福士广场，你知道吗？

前段时间平安资产――大连万达商业不动产保险债权计划，上海的朋友来北京出差。两人相约见面，问东边的来福士城：“有什么事吗？”

活跃在北京东区二三环的人，通常不会想到东直门立交桥拐角处的来福士中心。相较于三里屯、国贸、SKP、朝阳大悦城乃至凤凰汇等商圈，来福士与紧邻人民广场的上海来福士相比，要安静得多，也远没有热闹那么多。

名字很洋气的Raffles City Centre，似乎与大型国企包围的环境不太搭。

如果你去过新加坡，你一定不会对莱佛士这个名字感到陌生。在这个小小的城邦中，有各种以莱佛士（有时译作莱佛士）命名的建筑物或机构。

这个名字的主人托马斯・斯坦福・宾利・莱佛士爵士（Sir Thomas Stamford Bingley Raffles）是新加坡的缔造者，改变了新加坡从一个小渔村到国际贸易港口的命运。

从今天开始，无论是北京来福士广场还是上海来福士广场，它的命运也将发生翻天覆地的变化――迎来新主人。

6月28日，亚洲最大房地产上市公司之一的新加坡凯德置地集团（以下简称“凯德置地集团”，（Capitaland，SGX：C31，OTCBB：CLLDY）宣布，将转让其位于华莱佛士的六处物业。资产项目出售给中国平安保险（集团）股份有限公司子公司中国平安保险（SH601318）$$，601318.SH，2318.HK。

六个来福士项目分别来自北京、上海、杭州、成都和宁波。

同日，平安人寿在保险行业协会官网披露，该项目包为商业办公地产项目，项目总投资额预计不超过330亿元。

这是平安继一年前未能与招商蛇口“携手”后，在房地产领域取得的新成绩。

在“房住不炒”的严监管引导下，市场需求泛滥，资本日益向商业地产倾斜。商业地产作为服务和消费升级的重要载体，面临新一轮发展机遇，近年来保持高位发展态势。

中国平安房地产开发至今已有11年。从入股上市地产到股权投资，从项目合作到买房拿地，从长租公寓到商业地产，从养老地产到产业物流项目……平安的地产组合涵盖多种房地产投资形式。

就在本月，平安基金参股的“平安广投广河高速REITs”成为首批REITs中规模最大的（募资规模或达91.14亿元）。

至于卖家凯德集团，最近忙着搬家。除了将六个莱佛士项目转卖给中国平安外，3月22日宣布拟对集团业务进行重组，将凯德集团旗下的投资管理平台和酒店业务整合为“凯德投资管理（CLIM）”，并计划在新加坡上市。

六甲来福士易手后，是否会换一个更接地气的名字？

330亿元出售项目精华

有人说，优质的商业地产是一个城市经济繁荣的标志。位于商业繁荣、区域经济发达地区的商业地产，具有较好的“硬”价值。注重选址和“营造人文空间”是凯德的一贯作风。

聚焦商业地产的区位优势，也是平安的一个投资偏好。其在北京、上海和深圳的自用或商业物业也位于当地的核心区域。

根据公告，平安人寿作为主要投资方，将以直接持有各项目公司股权的方式投资于这六个项目。该六家项目公司主要从事相关物业的开发及经营。

公告显示，除上海仁光来福士项目物业的项目公司上海华清房地产管理有限公司持股比例为60%外，其余五家项目公司――上海东方海外凯旋，项目公司上海长宁来福士项目置业有限公司，北京来福士项目项目公司北京信捷房地产开发有限公司，杭州来福士项目公司来福士（杭州）房地产开发有限公司。成都来福士项目的项目公司成都来福士实业有限公司与宁波来福士项目物业的项目公司宁波新银房地产开发有限公司持股70%。

从这6家项目公司的情况来看，上海东方海外凯旋地产的注册资本、总资产和净资产的注册资本最大（22.09亿元），成都来福士实业有限公司的总资产排名第二。和净资产。第二注册资本为宁波鑫银置业公司。

凯德（中国）投资与组合管理首席执行官潘子祥表示，来福士投资组合位于中国门户城市，紧邻主要交通枢纽，由世界知名建筑师打造，是凯德集团旗下的品牌之一。复杂项目的“本质”。

此次售出的仁光来福士，是凯德在中国建设的第一个、全球第二个来福士项目――上海来福士，已开业17年。

来福士广场是上海市中心的地标之一，包括一座8层的五星级购物中心和一座51层的甲级写字楼。地铁线路在这里交汇。这种与地铁相连的商业综合体模式在当时并不常见。

同批出售的长宁来福士位于中山公园商圈核心。它是凯德置地在上海的第二个来福士广场，总投资约96亿元。

卖了两个来福士，上海就没有来福士了吗？惯于。

2019年11月，凯德置地以127.86元（其在中国的单项最高成交记录）收购了号称“上海第一高楼”的星港国际中心，并将在此打造其全球第十座。上海第三座来福士广场。

公告显示，本次出售的莱佛士资产包总资产价值为467亿元，而中国平安的投资总额预计不超过330亿元。交易完成后，凯德在各项目公司的持股比例将从30.7%-55%（通过私募股权基金持有）降至12.6%-30%，并继续负责项目运营和资产管理。

本次交易将使嘉德置地集团收回约20亿新元（约合人民币96亿元）的资金。此外，其中5家项目公司还将获得平安人寿总计41亿元的贷款（以实际出资为准）。允许）。

这笔高达330亿元的投资仅占平安寿险上季末总资产的1%。真的，毛毛雨！

同日，平安人寿还发布公告：旗下位于北京丽泽商务区的D-03、D-04房地产项目累计投资69.41亿元。

就在这个月，另一家保险公司也间接收购了一栋甲级写字楼，而这栋楼与凯德置地有着不小的渊源。

本月1日，和谐健康保险股份有限公司公告称，将出资约90.57亿元，以股权投资方式收购北京新金城房地产管理有限公司100%股权。北京SK大厦。这笔交易创下了2021年以来国内单个项目的最高成交额。

SK大厦前身为凯德置地，原为凯德置地旗下项目，于2008年出售给韩国SK集团。该大厦距离和谐健康保险现办公地点新华保险大厦仅500米。

平安地产

“未来，中国房地产行业只有万科的标准化、碧桂园的执行力、平安的钱。” 这是在房地产和金融行业一直流传的一句“名言”。

几乎所有有点口碑和好项目的房企，都以各种方式对付这个隐形的“地王”平安。

作为亚洲最大的房地产上市公司之一，凯德的江湖地位当然不会让平安忽视它的存在。更何况，凯德旗下的来福士城更是家喻户晓。

上海的年轻潮人喜欢逛来福士广场，所以上海的朋友来北京提出约在来福士广场也就不足为奇了。

上海来福士广场是潮人们眼中重要的“KOL商场”，自带“流量体质”，是网红店铺层出不穷的潮地。想要体验当下最火爆的店铺，一定要来这里。

据称，来福士招商的“秘诀”之一，就是选择在其他城市已经流行起来的成熟品牌。

不过，北京的来福士中心，南巨北北之，似乎并没有这样的网红体质。

自2010年7月正式进军房地产行业以来，十年间，平安入股多家房地产企业，投资N个房地产项目，拿下N个地块，出售N个房地产项目。

翻看平安历年投资的房地产项目，会发现它会根据项目特点选择不同的投资平台，灵活运用不同的资金来源，适应不同的投资项目。

例如，中国平安2020年年报显示，平安合并报表范围内的房地产板块子公司包括深圳市平安房地产投资有限公司、成都平安房地产投资有限公司。 ., 海益股份有限公司和安邦汇投。公司，平安好房（上海）电子商务有限公司从事房地产经纪业务，沉阳升平投资管理有限公司从事物业及项目管理业务，深圳平安商业地产投资有限公司。从事物业租赁及物业管理业务，旗下有深圳市平安金融中心建设发展有限公司、北京双融汇投资有限公司、北京京平商地投资有限公司、广州新平置业有限公司., 从事物业租赁,

关联公司包括广州市京伦房地产开发有限公司、合资南京明万房地产有限公司、北京兆泰房地产开发有限公司、武汉地安君泰房地产开发有限公司。， ETC。

此次投资的主角是平安人寿。相对安全、现金流更充裕的商业地产，与长期寿险资金、投资收益的稳定性相匹配。

对于保险资金，尤其是寿险资金来说，在投资和再投资上存在着相当大的麻烦。以中国平安为例，每年新增数千亿的投资资产，需要通过多元化的投资组合来稳定和提升资产投资收益。

但好项目来之不易，中国平安也不例外。

2013年以来，中国平安在一二线城市迅速获取了一批优质地块和开发项目，并与万科、旭辉、国泰等多家地产公司建立了多种模式的股权合作。园林等作为金融投资的第二大股东），深耕产业物流地产、养老地产、长租公寓等细分市场。

此前，平安地产总设计师吴彦在某座谈会上致辞时表示，过去十年，平安地产的投资主要集中在核心区商业地产和特色小镇两个方面。从核心区域溢出。

在他看来，核心区的商业地产相对容易实现目标，因为各种资源、交通、教育、医疗配套都比较充足。因此，中国平安近十年来一直是按照都市圈的面积进行投资。

不过，吴彦当时也表示平安资产――大连万达商业不动产保险债权计划，虽然大家看好商业地产的发展，但国内开发商的负债率通常较高，商业地产资金至少需要三到五年的积累，这是一道比较难突破的坎。

而且，大家都想做商业地产。很多商场都大同小异，如何选择优质商业地产的挑战越来越大。因此，中国平安“未来一定要在设计上有所突破”。

凯德集团相关负责人此前也对媒体表示，5万平方米到10万平方米是商场的门槛。可以是小的，比如社区企业，也可以是大的，比如商业综合体，这是最难做的。这是一个中型商场。

在吴岩看来，一个真正成功的商业地产需要两个重要的支撑。一是自持的项目可以持续发展，二是运营的项目有价值，收益可以支撑持续发展。

根据《中国房地产投资回报率调查报告》，写字楼静态租金回报率约为3%-5%，长租回报率为7%-10%，转售回报率在一线城市大多在10%之间。优越的。

相关数据显示，作为凯德集团的核心产品线，来福士广场在2019年至2020年的年出租率稳定在90%以上，即便受到疫情影响，依然能保持这一水平。

据凯德集团潘子祥介绍，从2008年到2020年，本次出售的6个来福士项目平均获得的基金管理费率约为62个基点。“作为提供稳定经常性收入的成熟资产，该投资组合对我们新的国内资本合作伙伴平安来说是一个有吸引力的投资机会。”

平安寿险相关负责人表示，平安寿险投资的来福士项目是凯德置地的核心优质资产，租户优良，租约稳定。该投资符合保险资金资产负债匹配原则，可以优化保险资金配置，获得良好稳定的投资收益，实现保险资金的保值增值。

凯德的算盘

一口气卖掉6个莱佛士项目，并不意味着凯德会收缩在中国的路线。

出售项目公司股权，同时继续负责项目的运营和资产管理，是凯德集团“地产+基金”的运营模式。有房地产业内人士指出，凯德作为资产管理公司和建设运营商，通常会在项目运营成熟后出售部分股权，从而形成投、融资、管、退的完整闭环，并且将收益再次用于投资。

凯德集团表示，将继续深耕中国市场。本次交易回收的部分资金将用于投资数据中心等新经济资产，助力中国经济转型和城市建设。未来几年，投资重点产业园区、物流和数据中心。

自1994年进入中国以来，凯德置地在中国近20年经历了从单体写字楼到“综合体”再到城市“服务商”的多次战略转型。

如果说2004年上海来福士开业是一个转型节点，那么凯德置地2019年以110亿新元收购星桥腾飞则是另一个重要节点。通过资产管理业务的进一步发展，向全球房地产资产管理公司转型。

也是从这一年开始，凯德集团整合了组织架构，分区域管辖写字楼、购物中心、产业园区、工业物流、商业综合体、住宅和城市开发业务，而酒店业务和基金及资产管理业务板块实行垂直管理。

这种非常及时的转型，也让凯德在疫情期间避免了业绩严重受损。其首席财务官林卓斌在2020年年报线上发布会上表示，2020年，凯德基金管理业务是重点支柱，管理的资产管理规模同比增长5.3%。

如今，专注于新经济资产的投资是凯德转型的又一节点。

事实上，近两年来，凯德集团一直在出售非核心城市的一些个别项目，将战略重点放在五个核心城市群。本月11日，其宣布通过旗下子公司及关联公司，将哈尔滨的凯德雪府和凯德埃德蒙顿以及长沙的凯德置地以29.6亿元的价格出售给凯德商用中国信托（CRCT）。德广场、雨花亭等商场股权。该交易将为凯德置地集团带来约2.399亿新元的收入，以及约3760万新元的净收益。

为了专注于新经济资产的投资，凯德集团已经有所作为。4月28日，其宣布以36.6亿元向中航信托及第三方收购位于上海的超大型数据中心园区，这是其在中国的首个数据中心项目。该园区已投入运营，服务主要客户包括中国最大的两家电信运营商。

5月26日，亿达中国（3639.HK）公告称，将其持有的大连软件园腾飞发展有限公司50%股权作价5.01亿元转让给凯德置地。

6月24日，嘉德置地宣布其在华独资企业外商独资企业在中国证券投资基金业协会成功注册为私募股权基金管理人，成为少数获得注册资格的外商独资企业之一。中国私募股权基金经理。四季度将推出首只人民币计价私募股权基金产品。

据了解，私募股权基金将抓住商业园区、物流和数据中心等新经济资产的投资机会，投资额度将从2020年底的15亿新元增加至50亿新元。目标机构投资者包括中资保险公司、银行理财子公司等机构投资者。

此次与中国平安的商业地产项目合作，或将为凯德开启其他合作的大门。

今年3月22日，嘉德置地宣布将与其最大股东（持股52%）淡马锡集团旗下的凯顿控股进行业务重组。其投资管理平台和酒店业务将并入“凯德置地”投资管理公司（CapitaLand Investment Management）。整合完成后，公司将成为亚洲最大的房地产投资管理公司、全球第三大上市房地产投资管理公司，并寻求在新加坡上市。

凯德置地董事局主席黄继祖表示，过去几年，凯德从专注于传统开发业务转向专注于轻资产和成本收入，并取得了长足的进步。此次重组计划是凯德转型的重要里程碑。

图：一位合伙人，百度