二手房贷款流程及审核要求(二手房过户需要哪些手续和费用)

大家好，关于二手房贷款流程及审核要求很多朋友都还不太明白，今天小编就来为大家分享关于二手房过户需要哪些手续和费用的知识，希望对各位有所帮助！

二手房如何测算贷款额度

二手房如何测算贷款额度

首先需要评估该房产的价格，一般小区都有一个指导价格区间。如果房子的报价在这个价格区间，那么可以根据正常售卖计算贷款，首套袋70%，二套贷60%。

如果房屋售价不在评估范围内，就只能按照评估价来进行计算贷款额度。

举个例子说明吧：

房屋报价100万，小区评估价80-90万，那么，按照最高评估值的90万计算，

首套首付10万（差价无法贷款）+90万*30%=37万，贷款63万

二套首付10万（差价无法贷款）+90万*40%=46万，贷款54万

房屋报价100万，小区最低评估价110-120万，那么按照最低评估值110万计算

首套贷款110万*70%=77万，实际首付100万-77万=23万

二套贷款110万*60%=66万，实际首付100万-66万=34万

其实这个就是所谓高评低首付，低评高首付省税的道理。

希望对您有所帮助

二手房过户需要哪些手续和费用

二手房过户手续分为买方按揭贷款付款和买方全款购房两种情况，具体过户流程如下：

一、买方按揭贷款购房

1、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）；

2、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）；

3、向卖方支付定金并预留房屋尾款；

4、房屋过户的同时银行审查贷款条件；

5、银行发放贷款到卖方账户；

6、双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）；

7、向卖方支付尾款。

二、买方全款购房

1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）；

2、买方支付卖方定金；

3、双方共同去做房屋过户；

4、双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）；

5、买方全款付清给卖方。

二手房过户税费，依据交易双方的不同情况，具体税费明细如下：

一、契税：（一般由买方缴纳，双方另有约定除外)

1、买方购买90平方以下的房产按照1.0%缴纳；

2、买方首次购买90平方以上的房产按照1.5%缴纳；

3、买方购买二套且面积90平以上的房产按照2%缴纳；

二、增值税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）

1、房产证满2年住宅房产免征增值税；

2、房产证不满2年的住宅按照5.6%缴纳增值税；

三、个人所得税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）

1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税；

2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，无法计算房屋原值的按照1%缴纳；可以计算差额的按照按照（上次购买价格发票金额一现在出售价格发票金额）×税率20%缴纳；

四、其他费用相对较少：

交易手续费：6元/平方×房屋平方数（交易双方各承担50%）；

不动产权证工本费：一个证件80元；共有权证20元/个（买方承担）；

评估费：评估总额的千分之五（银行贷款需要买方缴纳）；

抵押工本费：100元（银行贷款需要买方缴纳）；

购房证明：20元一份，一般需开3份（买方承担）；

公证收费标准:300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费）。

土地增值税：（一般由卖方承担，双方另有约定除外）

1、普通住宅免征；

2、非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征

个人所得税、商铺按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格发票金额一现在出售价格发票金额）×税率20%；

营业税：商铺差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格―现在出售价格）*税率5.55%；

契税：买方购买车库、非普通住宅（商业用房）的按照3.0%缴纳；

土地出让金：

一、房改房

1、土地性质为出让则不需要缴纳土地出让金

2、房屋的土地性质为划拨，需缴纳土地出让金标准为：房屋评估价的1%。

二、经济适用房

1、房产证年限在五年以内，无法上市买卖。

2、房产证年限超过五年，按照房屋评估价的5%缴纳土地出让金。

三、商品房

1、商品房土地性质是出让的，不需要缴纳土地出让金。

2、土地性质是划拨的需要缴纳土地评估价的40%(划拨转出让的商品房还需缴纳土地评估价3%的土地契税，以及120元的新土地证费)。

四、其他

卖方名下有两套福利房（经适房、房改房都属于福利房）出售其中一套的：如果两套房土地性质都是划拨的，交纳土地评估价的40%土地出让金，土地性质是出让的免交，一套划拨一套出让的，正常进行。（两套经适房的不能过户）

1.继承按照房价的1%

2.赠与按照房价的2%

二手房贷款审批需要多长时间，批不下来怎么办

你好，感谢邀请，走近房产意见。

一、这个要看递交上来的手续是否齐全，申请人是否符合贷款的条件，否则退回。

以驻马店邮政银行贷款为例：

1、买方征信需良好，无法院执行或限制消费等不良信息无记录。

2、收入证明：买方要有正规的工作单位或有足够的还款能力，月供金额为工作收入的50%。

3、要有不低于房屋评估价位30%的首付款余额凭证（根据评估公司出具的评估价位）。

4、买方夫妻双方亲自到场签字，拍照签署申请借款合同。

5、卖方房屋需符合抵押贷款条件。

6、卖方需夫妻双方到场签字拍照。

二、办理按揭贷款的审贷员的贷款单子如果不太多或手续齐全一般十个工作日就可以了。如果贷款单子很多或递交上来的手续不齐全的话，那就另当别论了。

三、如果批不下来，那就是申请人（买卖双方）资料不齐全或不符合申请贷款的条件。如果资料不齐全那就需要重新补交；如果不符合申请贷款的条件那只能退回申请了。

二手房贷款手续复杂，提交贷款资料多，如有一点不符合条件就退回来了。所以申请贷款前要审核好资料后再申请，否则退回后再申请不上只能全款购房了！最好找一家靠谱的房产中介公司代为审核提交，这样有中介公司担保卖方也放心了，中介公司操作贷款通过率就很高，批款就很快了。

希望我的答复能帮到您，如感觉到有用就点赞关注@走进房产吧，谢谢！

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