2017年度企业所得税汇算清缴的那些事儿！（上）

2017年度企业所得税汇算清缴的那些事儿！（上）

2017年度企业所得税清缴工作正在紧锣密鼓地进行中。作为房地产企业的特殊行业代收企业所得税怎么算，国家税务总局发文专门明确了房地产开发经营企业所得税的处理办法。为帮助您顺利完成房地产开发企业所得税汇算清缴，烘焙税务将以系列专题的形式为您畅谈房地产开发企业所得税汇算清缴。

本专题内容主要分为三章：第一章基础篇，第二章实用篇，第三篇宣言篇。其中，基础篇主要包括房地产开发企业所得税的基本政策和概念；实践篇主要包括房地产开发企业不同阶段的收入、成本、毛利金额的处理及常见问题；申报篇主要包括房地产开发企业不同阶段申报表的填写实务等。

本公众号文章均为Baker Taxation原创作品。如需转载，请注明出处和原作者。

国税发[2009]31号作为房地产行业企业所得税汇算清缴的规范性文件已发布9年。由于房地产行业的特殊性和复杂性，加之文件的先天性问题，在实际执行过程中一直存在争议。不断地。

笔者不以为然，根据自身经历，结合对政策的理解，吸取他家精华，收集常见问题及解答，形成本文，供广大读者参考。

本文中的问题都是我们客户在日常交流中实际提出的问题。观点如有偏颇，敬请批评指正！

――作者点击

练习2

房地产开发产品收入的确定

房地产企业销售收入确认规定

1、收入范围：所开发产品的销售收入范围是指在销售和开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物和其他经济利益。

2、代收款的办理：凡是企业代有关部门、单位和企业代收的资金、费用及附加，列入开发产品价格或由企业发行的，均应予以确认按照规定作为销售收入；如果计入开发产品价格，发票由企业外其他代收部门或单位开具，可作为代收代付款管理。

3、收入确认前提：企业通过正式签订《房地产买卖合同》或《房地产预售合同》取得的收入，确认为销售收入的实现。

4、收入确认的具体规定：

1、开发产品以一次性全款方式销售的，在实际收到价款或取得价款索取权证（权）之日确认收入的实现。

2、开发产品采用分期付款方式销售的，按照销售合同或协议约定的价格和付款日期确认收入的实现。支付方提前支付的，在实际支付日确认收入的实现。

3、以银行抵押方式销售开发产品的，按照销售合同或协议约定的价款确定收入金额，在实际收到收入之日确认第一笔货款，余额于银行按揭贷款转让之日确认。实现。

4、委托销售开发产品的，在收到受托方销售的已开发产品清单之日确认收入的实现。详见国税发[2009]31号第6条

房地产企业销售收入确认的具体操作

首先要获得公司的销售统计台账（包括楼号、房号、买方姓名、合同签订日期、实测建筑面积、销售单价、合同金额、面积差返还、结算金额、发票号、货款记录等），核对销售台账中的采购价格与财务账簿中的预收款。如有不符，查明原因，直至核对一致。

二是通过对比竣工备案情况，严格区分不同形式下未完成的预售房款和已完成的预售房款。

第三，根据房屋买卖合同约定的收款方式（一次性全款、分期收款、银行抵押方式、委托方式），对照销售统计台账，确定收入确认时间。

最后，将税法规定的房屋销售收入与公司账簿确认的主营业务收入进行核对，并进行纳税调整。

查看待售房屋单价时，要注意售价是否明显偏低。如果是这样，你需要解释一个合理的理由。

未正式签订《房地产买卖合同》或《房地产预售合同》而收取的保证金、认购费、编号费等不作为销售收入的实现，无需计算预计总额按照估计的应纳税毛利率计算利润。也无需在当年确认为销售收入。

精彩案例

情况1：

A房地产开发公司为项目公司，其开发的“碧海蓝天”项目，于A房地产开发公司为项目公司，其开发的“碧海蓝天”项目完成竣工备案2017年10月办理手续。公司2017年预收贷方款项1亿元（与销售台账一致），其中二级科目“销售房款”金额5000万元，“房贷”3000万元。企业结转“主营业务收入”代收企业所得税怎么算，“首付”2000万元。根据销售合同，首付比例为30%，

则在企业所得税汇算清缴时确认销售收入10,000万元。

案例二：

A房地产开发公司为项目公司，与B房地产销售公司签订包销协议。协议约定A公司以每平方米40000元的固定价格向B公司出售70000平方米的开发产品，B公司按市场价格出售，A公司与最终客户签订采购合同并出具发票。协议约定，当包销期限届满，部分房屋无法全部售出时，B公司将按照包销价格购买全部剩余房屋。2017年8月收到B公司出具的销售开发产品清单，销售开发产品6万平方米。

（1）当市场价格为45,000/平方米时，A公司确认销售收入2,700,000,000元。销售公司B与A以4万/平方米结算时，差额计入销售费用。

（2）当市场价格为35,000/平方米时，A公司确认销售收入2,400,000,000元。

（3）包销期满，乙公司购买全部剩余房屋的，甲公司确认销售收入4亿元

过往回顾