房地产开发企业所得税政策的历史回顾及征管方法（一）

房地产开发企业所得税政策的历史回顾及征管方法（一）

近年来，我国房地产市场发展强劲。房地产业的税收收入已成为国家和地方税务机关的重要收入来源。特别是2016年“营改增”以来，加强房地产企业税收管理成为国家税制的重要任务之一。从日常征管情况看，房地产企业所得税管理中还存在不少问题，需要认真研究解决。

1.房地产开发企业所得税政策的历史回顾。准确把握历史政策，熟悉政策来龙去脉，是落实政策的关键，也是做好房地产企业所得税管理的重要前提。2008年之前，我国企业所得税实行两套不同的税法。因此，房地产企业也分为征收和管理两种方式。详情如下：

（一）内资企业政策变化。

1.房地产企业所得税政策无特殊阶段（1994-2003年）。在此期间，没有针对房地产企业的所得税政策，房地产企业缴纳的所得税适用一般工商企业的税收政策。但由于房地产企业的行业特点，房地产企业的收入确认和成本核算与一般工商企业不同。没有特殊的所得税政策，无异于国家对企业成本核算的放任，导致企业初始成本虚增，造成亏损。

2、制定专门针对房地产企业的企业所得税政策。2003年7月8日，《国家税务总局关于房地产开发企业所得税有关问题的通知》（国税发[2003]83号）（2003-2006）。本条参照《外商投资房地产开发经营企业所得税管理有关问题》（国税发[2001]142号）文件的做法，以对外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题为准，是本条的核心规定。内资企业预售收入。该文件的出台，有力加强了房地产企业所得税征管工作。其缺点是没有竣工标准，导致销售收入停留在预售阶段。现在，

3、为加强税源精细化管理，国家税务总局制定了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知》（国税发[2006]32号）。 31）2006年31号文的制定和实施，对房地产行业的税收产生了深远的影响，是国家对国内房地产企业进行利润分配的重要举措。

（二）外资企业政策变化。

1、1995年，制定了《外商投资房地产开发经营企业所得税征收有关问题》（国税发[1995]153号）。首次提出了一个全新的概念：“预售收入征税”，房地产行业与其他企业相比，所得税政策发生了重大变化。应该说，外资企业的税收政策是领先一步的。直到八年后的2003年，内资企业才提出对预售收入征税的概念。房地产限制。

2、制定《外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题》（国税发[2001]142号），进一步明确外商投资房地产企业所得税政策。但随着国税发[2006]31号文的出台，国内房地产税收政策更加细化和明确，内外资差异加大。除了一般内资企业与外资企业在税收上的差异外，房地产企业也有其特殊的差异。其显着特点是按“开发项目”征税。

3、2009年国家颁布《中华人民共和国企业所得税法》，同年制定《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知》 （国税发[2009]31号，以下简称31号文），统一内外资房地产企业管理办法。文章指出，房地产所得税征收管理的核心是预售收入和竣工标准的税收处理。

基于以上分析，可以归纳出以下政策路线：一是2003年以前的政策没有竣工标准，也没有预售规定；暂时没有标准的完成条件；三是2006年以后的政策既有“预售收入”的规定，也有竣工标准。

二是房地产企业所得税管理存在的问题。

（一）企业成本对象备案表制度执行不力。主管税务机关对企业开发项目的具体情况掌握不明确。国家税务总局印发《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称31号文）规定，企业应当提供《房地产开发经营企业所得税进场施工前的《造价对象备案表》。但各地税务机关普遍不严格执行。随后，《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理的公告》（第35号，2014) 取消预备案制度，改为开发项目预售后备案，即等到企业开始销售产品后，才获批，是否有义务向税务机关通报产品是什么是。如此一来，就更不可能及时全面掌握企业的实际经营状况。

（二）开发项目正在推进，但企业长期处于亏损或微利状态。

1、企业后期项目的成本被挤到前期，导致企业申报的数据一直处于亏损或微利状态。企业的开发项目一般是分阶段进行的。在项目的第一阶段（成本对象）完成之前，项目的第二阶段将继续进行，随后是第三和第四阶段。只要工程项目没有结算，成本项目的收入和成本就不能分类。

2、项目实际已经竣工，连楼房都已经交付入住，但项目的清算却迟迟没有进行。企业所得税征管办法的显着特点是“分项征税”。相当一部分企业开发项目已达到31号文规定的竣工条件，但未及时进行项目清算，未及时向税务机关披露实际利润与预计利润之间的差异, 不及时纳税。多方调查显示，多数开发企业以“办理竣工决算备案手续”为结转收入时点。通过延迟竣工决算手续，可以延迟收入结转时间。也有一些开发公司以全额付款或开具正式发票为时点结转收入。通过上述方法，企业可以人为地控制收入的确认时间。

（三）虚增税前扣除项目数额，隐瞒部分预付房款，严重侵蚀税基的。

1、期间费用金额过大，与实际业务需求不符。例如，一家房地产有限公司从开始经营至今已经走过了10年，期间费用占总收入（含预售）的17%，仅此一项就高于预期利润率（ 15%）。此外，一些企业的期间费用中还有大量的接待费、办公费、广告赞助费、人力资源等费用，而这些费用并没有具体的清单。虚开、开具发票或伪造劳务支出单据，明显存在各种隐性成本。

2、故意混淆期间成本和开发成本的界限。一是混淆了启动成本和开发成本之间的界限。部分开发企业将正常开工建设后的业务招待费、业务宣传费、购置的固定资产等作为开办费，在一次性收入年度税前扣除；二是混淆了经常性支出和开发成本的界限。最常见的方式是将开发项目完工前发生的各类借款费用（应当资本化的）直接列示在当期费用中。

3.不应分摊的公共设施费用。例如，产权不属于业主的会所、配电室等公共设施成本被挤入开发成本。

4、利用关系转移利润。一是成立附属房地产销售公司，转移利润，少缴税款；二是房地产开发企业接受下属建筑企业、绿化企业开具的工程发票，虚报金额现象普遍存在。三是关联公司之间借入资金，只记费用，不记收入。

5、预购方预付款项计入“其他应付款”等往来项目，或计入“短期借款”等科目，既未反映在“营业收入”科目中，也未计入“预收账款”记入账簿；

6. 使用自制收据收取预付房款，存入非托管账户或其他银行卡。

以上方法1~4是目前比较常见的操作方法，值得我们注意。增值税电子台账系统运行后，第5至第6种方式越来越少。也就是说，“营改增”政策实施和增值税电子台账系统运行后，企业销售规划空间不大，但成本监控问题依然存在。严肃的。如何监控房地产企业成本的核算和报告是企业所得税管理的重点。

(4)目前暂时无法实现各行政部门之间的信息共享，造成税务机关在房地产企业所得税管理上滞后和被动。房地产开发项目的全过程需要涉及大量的行政审批事项，各部门掌握了开发过程中的阶段性信息。这些数据在各个环节对税务机关都很重要，缺一不可。. 将分散在各部门的数据整合起来，形成紧密的数据链，是做好企业所得税管理的基础。例如，国土部门负责土地使用权的“招拍挂”，涉及到企业的土地成本；建设规划部负责企业的规划、施工许可和工程预算，涉及工程资金的支出和结算；地税部门负责土地增值税等。银行负责预售监管账户的收支监控；房管部门负责房地产预售合同的备案、大宗产权证的开具等工作，各部门分别控制管理房地产企业各经营阶段的相应信息。但是，仍然无法达到信息实时共享的效果，

（五）“分季预缴、年度汇算清算”的企业所得税申报方式与房地产开发企业按“开发项目”跨年度开发的实际情况不符。企业开发的房地产项目通常是跨年开发的，单个项目的开发不可能一年完成，需要数年时间。发展初期，企业投入大量资金，形成大量费用，但此时并没有产生收入；在收入产生时房产预售企业所得税怎么算，企业通过转移预收款项、预计成本、虚报期间费用、弥补前期亏损等方式变相控制。利润。值得警惕的是，在我们的实际征管工作中，通过核查或考核所缴纳的所得税，实际上大部分是企业故意少报当期甚至上期应缴纳的税款。而这部分所谓的评估税，往往在次年所得税汇算清缴时被企业悄悄抵消。由此可见，房地产开发企业按项目跨年度按年缴纳所得税和开发不同步的弊端，为房地产企业随意调整所得税缴纳时间提供了政策前提。因此，要准确计算所得税，必须将开发过程完全挂钩计算，

(6)预缴企业所得税预计利润率偏低。郑州市为地级市，预计毛利率为15%（2009年制定的下限）。按照目前的价格走势，如果还执行15%的预期利润率，确实很低。有几个原因。一是我市房地产价格翻了一番，远高于周边地级市。平均毛利率应该远远超过15%。二是地税部门近期相应提高了土地增值税。预征税率（3%，预缴扣除项目）；三、在商品房价格大幅上涨的情况下，企业的期间成本（XX公司为17%，仅此一项就已超过预计毛利率）也相应增加；四是可以结转弥补的亏损额度普遍比较大（XX公司为13%）。在以上四个因素的综合作用下，如果不适当提高预估利润率，房地产企业预缴的企业所得税将不可避免地减少甚至为负。

（七）纳税申报普遍不规范。一是企业所得税申报表中填写的利润总额小于财务报表中的利润总额，将申报表中的利润总额控制为零，或处于微利状态，从而实现少缴税或不缴税的目的；“年度结转亏损额与上年不符，通过期间费用、资产损失等人为增加的亏损额，作为以后收入年度抵扣的基数。税务机关不核实的，将严重侵蚀税收。三是在预售阶段，“营业收入”一栏不应该填写数据，但很多企业在这一栏填的是预售收入，造成统计口径和风控指标失真。因为系统在扫描数据的时候，会认为公司今年完成了某个项目，存在结转收入和结转成本的情况；四、在项目实际竣工甚至交付建筑物后，公司尚未在“营业收入”、“营业成本”栏中填写应结转的收入和成本，并计算实际利润额，并按照预计利润率故意申报企业所得税。五是部分企业根据预售收入和预估利润率倒推计算运营成本，长期不进行项目清算。因为系统在扫描数据的时候，会认为公司今年完成了某个项目，存在结转收入和结转成本的情况；四、在项目实际竣工甚至交付建筑物后，公司尚未在“营业收入”、“营业成本”栏中填写应结转的收入和成本，并计算实际利润额，并按照预计利润率故意申报企业所得税。五是部分企业根据预售收入和预估利润率倒推计算运营成本，长期不进行项目清算。因为系统在扫描数据的时候，会认为公司今年完成了某个项目，存在结转收入和结转成本的情况；四、在项目实际竣工甚至交付建筑物后，公司尚未在“营业收入”、“营业成本”栏中填写应结转的收入和成本，并计算实际利润额，并按照预计利润率故意申报企业所得税。五是部分企业根据预售收入和预估利润率倒推计算运营成本，长期不进行项目清算。且存在结转收益和成本的情况；四、在项目实际竣工甚至交付建筑物后，公司尚未在“营业收入”、“营业成本”栏中填写应结转的收入和成本，并计算实际利润额，并按照预计利润率故意申报企业所得税。五是部分企业根据预售收入和预估利润率倒推计算运营成本，长期不进行项目清算。且存在结转收益和成本的情况；四、在项目实际竣工甚至交付建筑物后，公司尚未在“营业收入”、“营业成本”栏中填写应结转的收入和成本，并计算实际利润额，并按照预计利润率故意申报企业所得税。五是部分企业根据预售收入和预估利润率倒推计算运营成本，长期不进行项目清算。在“营业成本”栏中填写应结转的收入和成本，并计算实际利润额，按预计利润率有意申报企业所得税。五是部分企业根据预售收入和预估利润率倒推计算运营成本，长期不进行项目清算。在“营业成本”栏中填写应结转的收入和成本，并计算实际利润额，按预计利润率有意申报企业所得税。五是部分企业根据预售收入和预估利润率倒推计算运营成本，长期不进行项目清算。

三、加强房地产企业所得税管理的对策建议。笔者认为，加强房地产企业所得税管理的途径是努力做到“项目清晰、动态可控、策略引导、有据可查”。“项目一目了然”，是指税务机关对所辖房地产开发企业的经营情况（开发了哪些项目、规模等）了如指掌，随时可查。“动态可控”是指税务机关对开发项目的管理必须是全过程的动态管理，管理措施要贯穿项目全过程。“

（一）主管税务机关要确保企业开发项目的细节“项目一清二楚”，开发全过程“动态可控”。

1、多方获取信息，对公司的开发项目做到“一目了然”。税务机关要经常对企业报送的各类资料进行审核分析，上网查询相关企业信息，建立基础信息台账。另外，要定期到房地产施工现场进行勘察（不一定每次都去公司办公），对开发项目的选址、施工过程、竣工备案、销售情况等进行有针对性的周边勘察。查出。例如，作为客户，您可以向售楼处工作人员询问被调查公司整栋楼的建筑总面积、销售数量、最低售价、预付款比例、付款方式等。基于此，计算企业的销售收入和应预缴的所得税税额。此外，还可以到施工现场查询施工方的相关信息，获取成本费用信息。

2.建立政府各部门间房地产开发企业信息共享机制，及时全面掌握基础数据，充分利用。一是着力与国土资源局、不动产登记中心、住建局、金融机构、地税部门建立信息沟通系统，全面掌握房地产开发企业、项目征地方式审批及开工情况、现场开工及预计竣工日期、施工面积、销售进度、现金流趋势、预付房款收付情况、产权交割与否等。力求通过信息交流，最大限度地掌握开发项目的涉税信息；其次，在该数据的基础上，加强分析，充分对比相关跨年度（发生费用的年初）数据，设计相关疑点指标，找出风险点在哪里，排查了解。及时，力争防患于未然。

3、关注重点环节，把握关键时机，制定相应的业务流程，衔接整个发展过程的所得税节点。从项目立项开始就跟踪把握发展的几个关键环节：即立项、建设、竣工验收、预售、项目清算等环节。制定贯穿项目开发的工作流程，规范所得税管理。通过检查，及时全面掌握房地产企业各个环节的时机，及时对各个环节采取监督管理措施，特别要想方设法加强现场检查，确定完工时间点，抓住重点预售转化为当前销售的时间点。（房地产企业所得税管理中最关键的一点）。主要方法如下。一是根据全市商品房（预售）网数据，通过测算分析，对于已售出大部分（85%以上）房产的企业，税务机关应到建设部门了解是否办理完工备案手续，再到房管部门了解是否办理产权登记手续（大产权证）；二是到企业物业管理部门了解办理公司房屋交接手续；入住率、入住率等 根据全市商品房（预售）网数据，经测算分析，对于已售出大部分（85%以上）房产的企业，税务机关应到建设部门了解情况。是否完成竣工备案手续，再到房管部门了解是否办理产权登记手续（大产权证）；二是到企业物业管理部门了解办理公司房屋交接手续；入住率、入住率等 根据全市商品房（预售）网数据，经测算分析，对于已售出大部分（85%以上）房产的企业，税务机关应到建设部门了解情况。是否完成竣工备案手续房产预售企业所得税怎么算，再到房管部门了解是否办理产权登记手续（大产权证）；二是到企业物业管理部门了解办理公司房屋交接手续；入住率、入住率等 税务机关到建设部门了解是否办理竣工备案手续，再到房管部门了解是否办理产权登记手续（大产权证）；二是到企业物业管理部门了解办理公司房屋交接手续；入住率、入住率等 税务机关到建设部门了解是否办理竣工备案手续，再到房管部门了解是否办理产权登记手续（大产权证）；二是到企业物业管理部门了解办理公司房屋交接手续；入住率、入住率等 建筑移交程序；入住率、入住率等 建筑移交程序；入住率、入住率等

4.督促已完成开发项目的企业及时结转预售收入和产品开发成本，准确核算实际利润。目前存量房地产开发项目中，不少已达到项目竣工条件，但由于多种原因，已竣工项目尚未清算，未计算房地产项目的实际利润。拖延，甚至逃避了大量的州税。税务机关要组织考核、税源管理部门人员，加大已完成成本项目的清算力度。应努力做到以下几点。第一，开发项目的工程质量是否验收；无论是否完成竣工备案手续，企业开始办理开发产品交付手续（含签收手续）或开始实际投入使用时，即为开发项目。产品投入使用后，税务机关视开发完成，出具《税务事项通知书》，要求企业进行项目清算；二是产品开发完成后，税务机关要督促企业完成完成当年的企业所得税汇算清缴。计税和成本核算的截止日期应在付款前确定，不得延误。这一点需要特别注意。举个极端的例子，企业开发项目竣工日期为2015年12月31日的，企业应在2016年5月31日前（应税成本核算截止日）确定应纳税成本；如竣工日期为2016年1月1日，则企业应在2017年5月31日之前确定应纳税成本，资金成本差距较大；三是对按照规定故意拖延清缴应税成本的企业，主管税务机关应当通过评估核实其应税成本，并据此进行纳税调整。则企业应在2017年5月31日前确定应税成本。资金成本差距较大；三是对按照规定故意拖延清缴应税成本的企业，主管税务机关应当通过评估核实其应税成本，并据此进行纳税调整。则企业应在2017年5月31日前确定应税成本。资金成本差距较大；三是对按照规定故意拖延清缴应税成本的企业，主管税务机关应当通过评估核实其应税成本，并据此进行纳税调整。

（二）准确确定收入，严格控制开发成本和期间费用。

一、以营改增为契机，加大发票税控力度，努力实现销售项目可控。充分分析利用“增值税电子会计系统”的开票数据，与住建部门商品房预售网络、企业所得税申报表、企业利润表、现金流量表、资产负债表进行对比资金收支相关数据比较。分析核实销售数据，包括户数、户型、面积、单价等。

2.严格控制企业成本核算范围。一是定期核对开发企业取得的建筑安装业发票、服务业发票、外购材料或设备的增值税发票。检查数据。对金额在5万元以上的发票，税源管理部门应当一一核对，必要时可以委托对方税务机关协助调查。二是加强建筑安装造价数据分析，按“造价对象”核算每平方米建筑造价，并与建设部门公布的同期建筑造价对比，

3.加强银行预售收款账户监控。一是争取住建部门和银行部门的配合，对已建立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入；二是通过住建部门批复的预售款金额和比例，掌握企业发展进度，实现源头控制。

4.及时及时（按季度）核实房地产开发企业期间费用。目前，房地产企业普遍对期间费用进行税收筹划。从取得房地产开发资质开始，即从土地使用费、办公费、招待费开始，逐步扩大期间费用的数额。经过几年的积累，已经存入大量可挽回的亏损，等待预售开始的那一年弥补。如果税务机关等到企业有预售收入的那一年再核实，就来不及了。因为，一是时间和人力不允许，二是时间长，很多支出取证困难。鉴于此，企业季度申报时，税务机关应当及时核实企业大额期间费用。特别是对于有“限额、费率”的广告费、业务招待费、业务宣传费。

（三）提高申报质量，规范日常管理，夯实基础数据。

1.加强纳税申报指导和监测。针对房地产企业申报质量不高的情况。解决问题应采取以下措施：一是加强对房地产企业的政策引导。只有熟悉政策，才能按照报关单填写的方式准确反映实际经营情况；获利，人为控制所得税缴纳的数额和时间；三是成立房地产企业攻关小组，挨家挨户及时帮助企业正确填写报关单。四是加大申报表核查力度，建立所得税申报数据监控制度。形成并获取多年所得税数据，

2.核对各房地产企业历史申报资料和已开发项目基本情况，核实企业成本对象和实际利润。引导企业从源头上正确申报，按年度“补充申报”。因为如果忽略企业的历史申报数据，这种乱象还会继续下去，就会出现“割不断、理顺乱”的局面。由于房地产企业的经营特点和所得税申报方式，有必要采取“从零开始”的方式，否则永远无法准确申报企业的实际经营情况。

（四）加大风险监测力度，加强日常检查。

1.加强对房地产企业税收贡献率、销售收入变化率、成本利润率等关键指标的监测。一是根据现行预估利润率和税率，结合珠海市房地产开发行业的经营状况，计算每100元收入（含预售）的企业所得税额，通过分析近五年申报数据。是开发行业所得税征管和税收评估的重要参考指标。二是将不符合产成品条件、企业所得税贡献率低于行业平均水平的企业纳入预警名单。

2.加强企业亏损额核查。房地产企业一般采用提前布局的规划方式。企业取得房地产开发资质后，利用各种手段逐年“虚增”各项费用，尤其是期间费用。在产生预售收入之前，公司每年都在亏损。由于房产尚未售出，这种损失悄无声息，并未引起税务机关的重视。房企每年动辄几百万也算正常，只是没有及时核实。但是，多年的亏损结转时，就有几千万了。在有收入的那一年，

3.逐步建立辖区房地产企业分布图，详细标明我局所辖企业位置。这项工作可以通过房地产中介来完成。中介公司一般有比较详细的区域房产位置图，有比较公允的成交价格数据和价格走势图。通过第三方的力量，辅以税务机关的内部数据，可以更清晰地掌握区域内的房地产销售和价格走势。

4、加强对企业关联方的走访调查，了解关联企业之间的业务关系，特别是同一出资人或同一法定代表人的不同项目公司之间的业务关系。看收支划分是否合理合法。

4、综上所述，房地产企业所得税管理的目标是力求对开发企业“注册-开发-清算-注销”的全过程进行管控。尽量了解开发公司是做什么的（成本项目一目了然）；二是了解开发公司的情况（所得税贡献率）；报关单应客观准确填写）；四是了解征管工作是否做好（日常监管指标数据的设置）；让企业知道自己的所得税申报是否有误，做错了什么，是故意的还是善意的评价）。笔者认为，只要做到以上几点，