2017年楼市下半场预测 开发商或以价换量

　　【摘要】对房企和整个房地产市场而言，下半年是关键时期，在房企资金流趋紧的情况下，价格松动或可期。虽然在新政影响下，南京上半年的新房成交量同比下滑过半，但这并不影响房企对于南京楼市的看好。(财经)

　　2017楼市下半场预测：调控或倒逼开发商以价换量

　　又到一年年中时，与往年不一样，今年上半年的房地产市场经历了全面的不断加压的调控。房地产市场整体上降温明显，但又有分化。从销售上看，一二线明显降温，但三四线仍表现积极。土地市场方面，因为去年销售火爆，房企资金较为充足，因此拿地积极性仍不低。房企融资政策的收紧使得房企海外发债增多，整体上融资额同比仍有所下降。

　　对房企和整个房地产市场而言，下半年是关键时期，在房企资金流趋紧的情况下，价格松动或可期。

　　导读

　　21世纪经济报道采访的数位开发商人士预期，当前严厉的限制性调控政策短期内不会取消，甚至有人认为，限售将成为长期的政策。在这样的预判下，加快出货成为开发商共同的选择。下半年，不排除部分城市部分区域出现降价。

　　一二线城市的房地产调控，从未像今年这样严厉。

　　不仅前几轮调控常用的限购限价升级，限售也成为新的手段。截至目前，已有超过38个城市出台了限售政策。

　　而在一线、环一线城市和热点二线城市，限价得到了史无前例的严厉执行。“一线城市新房越来越难卖了，按照之前的定价计划，根本拿不到预售证。”不止一位开发商销售总监这么说。

　　北京3·17新政之后，三个月多过去，楼市成交发生了明显分化。二季度和6月份的销售数据显示，一二线城市楼市成交明显下滑，与三四线形成反差。而随着三四线库存的消化，其成交也在放缓，拖累整体成交下行。

　　21世纪经济报道采访的数位开发商人士预期，当前严厉的限制性调控政策短期内不会取消，甚至有人认为，限售将成为长期的政策。在这样的预判下，加快出货成为开发商共同的选择。下半年，不排除部分城市部分区域出现降价。

　　一二线降温

　　今年3月份之后，在绝大部分开发商布局集中的一二线城市及环一线城市，调控政策都已收紧且步步进逼，一旦市场有涨价苗头，政策立刻“打补丁”。

　　进入5、6月，开发商的日子越来越不好过。

　　中国指数研究院数据显示，6月各线代表城市成交量普遍回落。一线城市成交量同比均下降，北京下降最明显，除深圳外其余三个城市环比均下降;二三线代表城市月度周均成交量环比降幅收窄，同比降幅扩大，降幅均超过15%。

　　其中，南京、武汉、成都、惠州等热点城市在调控政策影响下，降幅较为明显。

　　整个上半年，楼市出现先扬后抑的趋势。大部分热点城市成交面积明显下调，比如南京、福州、上海、深圳分别下调61%、60%、40%、57%。

　　以风向标北京为例，中原地产数据显示，上半年新建商品房住宅签约套数为13469套，同比下降43.7%。

　　全国范围内，虽然上半年整体市场销售面积依然上涨了15%左右，但从成交结构看，一二线占比明显减少，三四线贡献了更大的份额;进入二季度以来，三四线城市继续高位运行，但一二线城市已经出现了环比下行，楼市整体成交涨幅放缓。

　　市场的分化和整体降温趋势，也导致企业之间分化非常明显。比如5、6月份，深耕三四线的碧桂园和恒大地产持续跑赢大市，根据克而瑞数据，碧桂园上半年销售逾2800亿，超过了万科的2772亿;恒大6月份创下了611亿的房企月度销售第三高，仅次于今年3月份万科的636亿、碧桂园的634亿。

　　而多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调，如泰禾集团(16.920,0.10, 0.59%)、阳光城(5.740, -0.01, -0.17%)等，对于这些房企来说，预计2017年全年市场很难乐观。

　　政策不会放松

　　2017年上半年，是中国楼市调控发布最密集的时间，调控开启了“5限”时代：限购、限贷、限价、限售、限商。相比往年调控，本次调控周期最明显的是增加了“限售+限商”，这对房地产市场的投资投机造成了打击，成交频次和流动性进一步降低。

　　其中，目前对开发商影响最大的政策是限价，尤其是在一线、热点二线和环一线城市。

　　在北京，严格执行限价政策大大抑制了市场成交，使开发商的现金流更为紧张。多位业内人士证实，今年北京新获得预售证的项目很难超过8万元/平方米，即使如定位高端的龙湖景粼原著等均未超过8万元。

　　上海近期也对项目预售许可进行了严格控制，市中心单价 10 万元以上的项目预售证很难放行，甚至价格报批都不予受理。

　　而在深圳，近期开盘的几个豪宅均未涨价，最低价甚至低于去年。如华侨城天鹅堡均价12万元/平方米，最低价8.4万元/平方米，因此受到市场热捧。

　　二线和环一线城市也严格执行限价。6月29日，长沙发文强调，长沙市商品住房项目申请预售许可证，价格比照2016年10月的均价来确定。

　　6月2日廊坊限购新政，要求“把房价稳定在2016年10月的水平上，确保环比不增长”。

　　由于大部分开发商在过去两三年都拿了一二线城市的高价地，在目前的限价政策下，这些高价地无法获得预期的预售价格。

　　而一些开发商存在幻想，认为当前的严厉调控政策在年底会放松。持这种观点的人目前仍然不少。

　　“如果说调控政策的出发点是‘房子是用来住的，不是炒的’，要达到这个目标，政策就不会放松，同时会加快长效机制的制定，以时间换空间。”深圳一位大型房企董事长说。

　　另一位上海的大型开发商人士则认为，如果长效机制短期内无法达到，当前的限制性调控政策将可能是长期的。

　　“影响调控政策背后的两大核心因素，一个是金融风险，要确保不出现大的金融、流动性风险;一个是人口规划，当一个城市人口达到2000万之后，很多问题会出现，控制人口就成为常用的策略。这两个因素不变，当前的调控措施就会是长期的。”一位房地产业内资深人士说。

　　深圳市房地产中介协会指出，目前热点城市调控政策整体进入平稳期，打补丁式调控仍将在各地出现，其中“限售”是各地打补丁调控政策的重点。

　　中原地产进一步认为，后续限价政策可能会继续收紧，大部分热点城市预计都将比对2016年10月价格执行限价政策。

　　房价下调压力加大

　　“现在开发商不拿预售证是在僵持，下半年很多公司会撑不住，否则会面临流动性风险。”一位深圳投资客判断，下半年新房市场将更有机会。

　　21世纪经济报道记者注意到，在对购房者影响最大的信贷方面，在一线城市贷款利率折扣均上调的背景下，二线城市已跟随上调购房者贷款利率。

　　融360统计数据显示，目前全国500余家银行上调首套房利率折扣。重庆、福州、苏州、厦门等城市均上调房贷利率。杭州各大银行在6月基本全面执行基准利率。

　　中国指数研究院指出，银行对购房者的资金收紧将致使房市销售量下降、价格回调，企业也将面临利润率走低、资金周转周期延长，库存增多的局面。

　　从房企自身来看，进入6月份以来，房企融资环境也在逐步收紧， 2017年一季度房地产开发贷同比涨幅放缓，降至6.9%。随着销量的下滑，房企资金压力将逐步显现。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭表示，目前环一线城市如燕郊、固安等城市，以及二线城市如合肥等地，已经开始出现房价下跌，二手房市场降价抛盘的现象，他预计这种趋势还将在更多类似城市上演。

　　事实上，在很多一二线城市，限价之下的新开盘项目，已经相当于降价。近期典型的就是郑州融创象湖壹号，新开盘高层房源均价为1万元/平方米左右，相比周边的市场价格，有20%的降幅。

　　中原预计，2017年四季度房地产销售数据的涨幅很可能会降低到个位数，一二线普遍进入调控政策抑制下的降温周期。

　　深圳市房地产中介协会也判断，6 月热点城市商品住宅，尤其二手住宅成交量普遍降温，投资客离场的迹象明显，房屋正逐渐回归居住属性，未来整体价格下行调整的可能性较大。

　　南京11宗地块遭逾1200轮报价 溢价率最高达745%

　　虽然在新政影响下，南京上半年的新房成交量同比下滑过半，但这并不影响房企对于南京楼市的看好。

　　7月5日，南京举行了今年下半年的首场土地拍卖会，11宗地块全部完成出让，参与竞买的企业合计报价逾1200轮，其中5宗地块的报价都超过了100轮。其中江宁G12商业用地，经过329轮竞价，最终被南京农副产品物流配送中心有限公司以1.86亿元竞得，溢价率超过745%。

　　11宗地块受热捧

　　在上述11宗地块中，有3宗包含住宅用地。相比此前南京土地拍卖的摇号政策，本次拍卖中规定，地块达到最高限价时，改为通过竞争保障房面积的方式决定最终买家。

　　出让公告还明确指出，溢价超出45%时，超出部分不计入房价成本，竞价达到最高限价80%，申领销许需达到以下施工进度：7层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;8层以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构2/3以上。

　　同时，当网上竞价达到最高限价的90%时，商品住宅必须现房销售。达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不计入房价准许成本。

　　实际上，这一要求也是南京“5.13”新政中的一项规定。并且，新政中还指出，对拿地后不按时开盘的房企，房产、物价部门在一年内不受理其销售申请，备案价格不予上调等。

　　“之前不少高价拿地的房企，大多通过捂盘、囤地的方式，选择合适的入市时机，上述政策执行后，这种方式恐怕很难行得通了，房企再想高价拿地时，也会更慎重。”有业内人士向《证券日报》记者表示。

　　但即便是政策限制严格，在当天的土地拍卖中，仍有地块进入到竞争保障房面积的环节。

　　作为11宗地块中唯一的纯住宅用地，六合G19地块受到了诸多房企的追捧。在触及最高限价7.5亿元后(最高楼面地价限制在8949元/平方米)，该地块进入到竞标保障房面积的阶段，最终经过132轮竞价，被中海以7.5亿元配建19600平方米保障房的代价竞得。由于竞价达到最高限价的90%，该项目需要以现房的形式销售。

　　此外，在另外两宗商住用地的竞买中，龙湖经过54轮报价击退万达、金地等开发商，以15.3亿元拿下六合G16地块，楼面地价为7354元/平方米，溢价率达53%。据悉，该地块出让面积94573.03平方米，楼面地价最高限价8940元/平方米，起拍价10亿元。目前，位于其周边的城开新都雅苑项目，6月底开盘的均价为12360元/平方米。

　　而最高楼面地价被限制在6375元/平方米的六合G18地块，经过13轮竞价，南通景瑞拿下，成交总价5.4亿元，楼面地价为5738元/平方米，溢价率为28.6%。而之所以该地块没有上两幅地块抢手，主要是在该项目建成后，将由政府在该地块内定价回购住宅商品房不少于469套，建筑面积不少于42606平方米，回购价格为2450元/平方米;同时，政府还将在该地块内定价回购沿主干道(延安路或长江路)一侧的商业营业房，建筑面积不少于2511平方米。

　　与宅地相比，让市场意想不到的则是商业用地同样受到企业追捧。

　　除江宁G12商业用地外，南站G09地块经过99轮竞价，被南京家乐家以8.7亿元竞得，溢价率达128.9%;南部新城G10地块则经过234轮竞价，被南京怡裕隆以6.6亿元竞得，溢价率达240.2%;汤山G14地块和江浦G15地块，分别经过150轮和147轮竞价，被南京石城无线电厂有限公司以2.4亿元和4.32亿元竞得，溢价率为163.7%和208.6%。

　　即便是加油站用地，竞争也是非常激烈。最终禄口G13地块，经过59轮竞价，被中国石化销售有限公司江苏南京石油分公司以1.04亿元竞得，溢价率为216.1%

　　月内还有21宗地块出让

　　实际上，受新政出台影响，自3月份以后，南京便放缓了土地入市的节奏。而在5月份的新政中，为稳定市场预期，南京市国土局公布了住宅用地供应近三年计划和五年规划，即2017年-2021年全市供应住宅用地5150公顷，年均供应计划较2016年增加47.1%。

　　但对于不少企业来说，远水解不了近渴，这11宗地块的拍卖过程就是例证。

　　而相关部门也深知企业对土地的渴求。据悉，7月份除了上述11宗地块入市外，7月7日和7月12日还分别会有13块地和8块地进入拍卖市场，其中15宗包含住宅用地。

　　“7月份的32宗地块，应该说可以大大缓解企业的拿地压力，毕竟南京等核心二线城市已经是大型房企的布局重点。”有市场人士分析称。

　　相比土地市场的火热，今年南京的楼市的活跃度则大幅下降。

　　根据南京网上房地产数据统计，2017年上半年南京全市商品住宅上市3.2万套，同比下降42.3%;成交3.7万套，同比下降56.7%。同时，南京销售排名前10的房企成交额仅有362亿元，较去年同期的473亿元下滑近三成。

　　对此，有当地房企的负责人向记者表示，“南京楼市供需双降，主要还是受上半年南京两度加码楼市调控的影响，预计下半年供需双方都会逐步适应新政，情况也会有所好转”。

　　据悉，5月13日，南京市政府办公厅于出台了《南京市关于进一步加强房地产市场调控的通知》，5月14日起正式执行。此次通知规定，居民家庭、企事业单位、社会组织等新购买的住房(新购买是指自通知执行之日起购买)，须取得不动产权证书满3年后方可办理转让合同备案和登记手续，赠予住房也同样纳入3年限售范围。

　　“3年的限售时间算比较长的了，将大大抑制当地楼市的短期投机行为，但能否从根本上扭转当地市场走势，还很难说。”上述业内人士称。

　　而在此前3月15日，南京已经升级的限购政策。按调整后的政策要求，从3月16日起，南京将高淳、溧水、六合纳入限购范围，暂停向已拥有1套及以上住房的非南京市户籍的家庭出售新房或二手房;南京主城区(不包括高淳区、溧水区、六合区)已拥有2套及以上南京户籍家庭不得购买新房或二手房。

　　“南京的调控力度可以说是相当大了，但这并不能降低房企的拿地热情，目前京沪深等地的市场已基本进入存量时代，而旧改项目又非常难拿。因此像南京这样的二线核心城市，就成了大型房企的必争之地，毕竟相比一线城市，其可开发的范围还是比较大的，预计年内其他地块的争夺也将非常激烈。”上述房企的负责人称。