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每次小编给大家分享一些优秀的营销案例，或好的营销方法论，后台的留言总是很踊跃，但是大部分都是“没有好产品，营销都是白搭”，“营销就是忽悠，产品才是王道”，“案例很好，但是没法落地”……这样的内容。“营销无用论”甚嚣尘上，几乎占据主流。其实说来说去，喊营销无用的人，无非是两种观点：
➊营销是产品为王。认为产品好就卖的好，产品不好就卖不动。
产品为王最典型的案例就是绿城了，奉行“产品是最好的营销”。小编自己也写过一篇文章《绿城为什么不需要销售》，绿城产品确实做的好，低调也有低调的气质和回报，典型的酒香不怕巷子深。
➋营销是市场为王。认为房地产受到政策和市场影响大，营销是靠天吃饭。
就像2015年的深圳，打开门就卖房，开个盘就日光，根本不需要营销。但是一旦政策风向一转，都是覆巢之下无完卵，再好的营销策略也白瞎。
不得不承认，这两种说法有一定道理。产品因素绝对是畅销的关键，在房地产这个行业里面，产品和项目本身的价值几乎就决定了销售速度。而市场因素更不用说，风口下猪都能飞。
但是，如果营销彻底受制于产品和市场，那营销作为一个独立的功能部门，价值又在哪里？是营销无用，还是你压根不懂地产营销？
01
营销不是“产品为王”
营销的价值在于创造产品
▿
以产品为王来否定营销的价值，其实是把营销和销售画上了等号。关注点仅仅着眼于销售阶段，忽略了营销的整个棋盘。
一、“产品好”本身就是营销的功劳
什么样的产品算是好产品？小编最近听说了一个有意思的案例，深圳一个中心区的滨海项目，位于前海中心的次级辐射区，产品开发非常讲究，建筑用材以及精装修材料全部对标深圳顶级豪宅。但是这个产品优势在实际销售过程中却非常尴尬，销售人员越强调精工和豪装，有些客户越不买单。原因就在于，这个项目的客户就是普通的改善型客户，他们会觉得，顶级豪宅用的我用不起啊，用材用料这么好，房价肯定虚高，买这样的房子反倒不划算。
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