一线房价领跌三四线上涨 三线城市地价上升明显

　　【摘要】一二线城市房价受调控影响明显，尤其是北京新房和二手房环比价格均出现负增长。而三四线城市房价接近全面上涨，其中洛阳、蚌埠、北海新房以逾2%的涨幅领涨全国。正处于楼市“去库存”状态的三线城市住宅地价上升明显。(财经)

　　一线房价领跌三四线上涨 楼市调控政策仍可能加码

　　今年以来，全国房地产市场整体降温，但城市间分化趋势也日趋明显。一二线城市房价受调控影响明显银&行&利&率，尤其是北京新房和二手房环比价格均出现负增长。而三四线城市房价接近全面上涨，其中洛阳、蚌埠、北海新房以逾2%的涨幅领涨全国。

　　分析人士认为，一二线城市房价退烧印证了楼市调控政策的有效性。预计随着7、8月份传统淡季的到来，全国楼市整体会有明显降温。

　　京沪房价环比下跌

　　国家统计局昨日公布全国70大中城市房价数据显示，6月份，70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格平均涨幅同比均连续9个月回落，6月份比5月份分别回落2.6和1.9个百分点。

　　环比来看，一线城市房价也呈下降趋势。初步测算，6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。

　　“这是一线城市新房和二手房价环比出现两年以来的首次下降。”交行金融研究中心高级研究员夏丹在接受上证报记者采访时表示，政策高压下热点市场依然会维持平静，预计年内难获喘息机会。

　　具体来看，6月份，北京和上海新房价格环比均出现负增长！，其中北京环比下跌0.4%，上海下跌0.2%。同期，深圳新房价格环比由负增长转为持平，而广州房价环比涨幅由上月0.9%收窄至0.5%。

　　下跌趋势在二手房市场体现更为明显，尤其是北京。据统计局数据，6月份，北京二手房价格环比下降1.1%，连续两个月成为全国跌幅最大的城市。此外，深圳也下跌0.4%，天津、合肥等热点二线城市亦出现下跌。

　　易居研究院研究员赖勤表示，一二线城市房价降温印证了此前楼市调控政策的有效性：，“二手房价格下跌的城市数量继续增加，信号意义极强，全国楼市或逐渐降温。”

　　“一二线城市房价下行拐点出现。”中原地产首席分析师张大伟如此判断。

　　销售增长主要来自三四线城市发力

　　从环比数据看，三四线城市接近全面上涨。6月份，70大中城市中，新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个，二手房涨幅超过或达到1%的有14个，基本全部为三四线城市。

　　此外，销售数据也印证这一点。此前统计局公布，6月商品房销售情况超预期，单月销售面积和销售额增速分别为21.4%和30.3%，为上半年次高和最高。

　　夏丹表示，结合CREIS中指数据，一线和二线代表城市成交同比均显著下降，销售增长主要来自三四线城市发力银 行 贷 款，实现了热点地区降温和去库存地区热销的双重目标。今年以来去库存保持了良好节奏，待售面积每月以平稳速度下降。

　　赖勤则认为，受去库存等利好政策的影响，目前三线城市楼市比一二线城市更加火热，未来不排除各地政府出台相应的调控政策。

　　楼市调控政策仍可能加码

　　从全国70大中城市数据看，今年上半年楼市总体上呈现持续降温的态势。

　　易居研究院根据统计局数据测算，6月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.7%，较上月的0.8%略有收窄。而从同比数据来看，70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅迄今已连续6个月收窄。

　　赖勤预计原文，随着政策效应的继续释放和楼市过热的三四线城市的调控政策出台！，预计7、8月份房价增幅将平稳或收窄。

　　张大伟也表示，6月市场继续退烧，预计在7月、8月份的传统淡季市场降温会比较明显。一二线在调控下降温，三四线在投资需求推动下上升将是下半年楼市的主要特点。

　　他认为，从去库存角度看，预计今年整体三四线楼市政策将依然平稳宽松。但一二线城市已基本完成了去库存任务，预计后续在经济企稳情况下，房地产调控政策有可能持续加码。

　　上半年卖地近1.9万亿 三线城市地价上升明显

　　虽然一二线城市楼市调控仍在趋紧，但全国土地出让收入依然保持了较快增长，同时，正处于楼市“去库存”状态的三线城市住宅地价上升明显。

　　国土资源部17日发布的《2017年第二季度全国主要城市地价监测报告》(下称《报告》)显示，总体来看原文，今年第二季度全国主要监测城市住宅地价仍较快增长，各线城市住宅地价环比增速均有所上升，一线城市、环京及珠三角部分城市的地价增速仍处于高位运行：，二三线城市的地价较快增长，三线城市上升态势较为明显。

　　土地收入增长超三成

　　《报告》称，在2016年上半年房地产供需两端均经历了一轮加杠杆周期的背景下，2017年上半年房企到位资金同比增长，信贷收紧对企业需求端的抑制作用尚有时滞。在主要城市土地市场中企业拿地需求依然旺盛，带动房地产用地价格增速上扬。

　　房地产开发企业拿地多，加上地价上涨，地方土地出让收入自然水涨船高。

　　国家统计局17日发布的数据显示，今年1~6月份，房地产开发企业土地购置面积10341万平方米，同比增长8.8%;土地成交价款4376亿元，增长38.5%;而财政部在此前14日发布的数据显示，上半年全国国有土地使用权出让收入18836亿元，同比增长34%。

　　而中原地产研究中心统计数据也显示，今年上半年全国卖地最多的50大城市合计卖地金额达到了13691.3亿元，相比2016年同期的9891亿元上涨幅度达到了38.4%，平均地价则同比上涨了27%。

　　中原地产首席分析师张大伟介绍称，从土地出让金额高的城市看，依然集中在一二线城市，北京、杭州、武汉等8个城市均超过了500亿元。

　　不过，三四线城市卖地收入出现明显上升，其中佛山423亿元、嘉兴311亿元、温州254亿元、宁波293亿元，另外徐州、常州、沧州、阜阳、盐城、漳州、扬州、滁州、绍兴、赣州等城市卖地也均超过了100亿元。

　　三四线城市土地出让收入的增多，与一二线城市楼市调控不断加码、楼市销售趋冷、房企进而转战周边市场相关。

　　我国房地产市场的一二线城市大多分布在东部地区，但从目前的统计数据来看，中西部地区今年的房地产销售状况要明显好于东部地区。

　　国家统计局数据显示，今年上半年，东部地区商品房销售面积33401万平方米推荐，同比增长11.7%，明显低于全国16.1%的增速。

　　而中部地区商品房销售面积19140万平方米，同比增长19.9%;西部地区商品房销售面积18746万平方米，同比增长21.2%。两区域楼市销售面积增幅都要高于全国平均水平。

　　换言之，在一二线城市房地产调控政策日益趋紧的背景下，包括三四线城市在内的非传统热点地区楼市销售开始活跃，逐渐成为拉动房地产市场的主力。

　　避免三四线城市风险集聚

　　张大伟表示，从全国市场看，随着楼市调控深入，一二线核心城市的土地热潮正逐渐转移到三四线城市。从城市级别看，三四线城市的住宅类土地明显升温，一二线城市的土地市场则明显平稳。

　　《报告》也称，三四线城市作为价值洼地，继续享受鼓励去库存的政策红利，尤其是部分城市得益于交通建设、政策规划等利好，城市预期价值提升，楼市投资性需求增强，成为房地产市场需求梯度转移的承接区域，结构性热点区域呈现。

　　同时，近几年的棚改货币化提速也为三四线城市房地产市场提供了销售动力。从统计上看，我国2015年棚改货币化安置的比例为29.9%！，2016年这一比例上升到了48.5%，帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

　　而从今年的一些地方政府发布的计划看，大多数地方政府将棚改货币化比例调升至50%以上。

　　华创证券宏观研究部门近日发布的报告认为，自2016年一季度棚改货币化安置持续去库存开始银行 贷款—利 率 网，三四线城市的房地产库存已经从高位30个月逐步下降到合理区间，甚至部分三线城市已经进入到12个月以内，而在此类城市的供需进入到合理区间甚至是涨价区间之后，同时在购房政策又相对优惠的背景下，逐步推动住宅需求进一步释放。

　　《报告》显示，今年第二季度，唐山、秦皇岛、邯郸、廊坊、安阳、新乡、苏州、嘉兴、汕头、顺德、中山、荆州、株洲、北海等14个三线城市的住宅地价环比快速上涨，涨幅超过3%。

　　三四线城市地价的快速上涨也引起外界关注。《报告》称，下一步要注重政策的灵活性和稳定相结合。提高各类政策之间的协调配合，避免政策过度“叠加”或“冲减”。热点城市的调控政策要继续保持稳中微调，增强定力，着眼未来，避免后市反弹;要综合权衡稳预期、去库存、去杠杆等政策，避免三四线城市的风险集聚。