大而不倒？＂恒碧融＂时代的地产大赌局！

　　香港上市的内地房地产企业中，恒大、碧桂园和融创是今年来领涨的三支股票。它们也是当前房地产市场中最活跃的玩家。融创收购最多、吸睛最多，恒大负债最多、现金最多本文来自：，而碧桂园则获得销售和拿地双冠。日益膨胀的规模，让它们能够吃下网里最大的鱼，获得别人难以企及的优势。

　　去年“宝万大战”正酣时，突然杀出的恒大多次购入万科股权，占股达14.7%。最终，恒大手中的股权，成为“宝万大战”的胜负手本文来自：，帮助深圳地铁夺得万达大股东地位。

　　这笔买卖净亏了71亿元，但恒大从桌底下获得的东西更值钱。

　　买入、卖出万科的同时，恒大已启动两轮上市前引资，合计引入21名新投资者、700亿元资本金，其中包括深圳国资委下属的深业集团，继而将借壳深深房进入A股。

　　此一轮辗转腾挪中，深圳市政府伸出“看得见的手”，恒大则立即紧紧握住。绑定深圳政府关系后，其在深圳的开发布局也必定会更加顺利。

　　另一个对万科念念不忘的，是融创的孙宏斌。

　　2003年，顺驰时期的孙宏斌就扬言要超越万科，其后各种起起落落，他的这个梦一直做到了现在。今天，在融创势头最猛的时候，万科居然已经不是那个终极BOSS了。

　　当年的孙宏斌，在全国各地拿高价“地王”，并试图靠快速周转维持资金平衡！，最终却功败垂成，落得被别人收购的下场。现在的融创在土地市场中动作不大，却最热衷于收购别人。

　　据统计，今年融创为并购已经花了1002.07亿元，带来了接近5000万平米的土地储备。其中有632亿，是收购万达文旅城和酒店的钱。

　　王健林的万达要转型轻资产，以商业公司的名义在A股上市。孙宏斌的融创还在快速发展之中，并购是迅速扩充规模的最快途径。一个要钱、要瘦身，一个要地、要增肥，两位江湖大佬就这么谈成了中国历史上最大的并购案。

　　这次收购之后，孙宏斌顺势把融创的年度销售目标，从2100亿提到了3000亿。

　　与融创和恒大相比，碧桂园似乎在地产以外的领域没什么作为，也不太玩资本游戏。其实碧桂园只是志不在此，它们的目标就是拼命的买地、盖楼再卖楼，尽可能加速周转，把规模优势利用到极致。

　　今年上半年，碧桂园半年销售额高达2889.1亿元，销售面积达3226万平米，终于登上中国房企销售排行榜的首位，其年度目标完成率为72.2%，也是大型房企中最高的。此外，碧桂园上半年还投入828亿元拿地，加冕了上半年挣钱与花钱的双料冠军。

　　与规模对应的，是碧桂园的营销能力。在它最熟悉的三四线城市，碧桂园的销售周期，经常是周边乃至全市其他项目的噩梦。他们有无孔不入的营销团队，大比例的营销投入，加上品牌和价格优势，碧桂园的房子卖完之前，其他项目就很难开张了。

　　恒大与融创依靠收购换来的，不只是土地和项目，还有融资渠道和政府关系，甚至是投资界关于“孙宏斌轮”的调侃，都可能使融创的下一次并购变得更顺利。而碧桂园则比任何人都更会利用自己的规模优势，总是在抢先占得身位后，用吨位压死对手。

　　这些竞争优势相互叠加，实质上给对手制造了一个超高的门槛——

　　玩不起资本游戏的被淘汰，形不成规模效应的被淘汰。最终让行业里的中小企业拿不到地、融不到资，难逃被“恒碧融”级别的大企业收购的命运。

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　　盛世之中总有隐患

　　随着房地产业中的大宗收购越来越频繁，让行业进一步成为了大资本跑马圈地的赛场，地产金融化愈演愈烈。地产咳嗽，金融业也会感冒，继而传染给实体经济，可能造成所谓“系统性风险”。

　　有人据此认为，假如危机真的发生，政府将会拯救地产这个“大而不能倒”的行业。而行业中最大的那些企业，自然是需要全力保全的目标。

　　次贷危机时，美国的金融行业也是如此认为的。然而，华尔街上那些被认为“大到倒不了”的投资机构，只能恳求美国政府出来救市，用纳税人的1.1万亿美元，挽救了AIG、高盛和整条华尔街。尽管大型机构得救了，对于行业和公众来说，危机带来的后果仍是灾难性的。

　　次贷危机中，华尔街投资人因为肆意操弄金融杠杆而遭到惩罚。而今天的中国房地产巨头们，都跑得越来越快越来越猛，他们紧绷的资金链能否经受住政策和市场变动的考验？

　　2006年，孙宏斌的顺驰，就在一轮政策调整中因为资金断链而败下阵来。今天的融创、碧桂园和恒大，同样也面临着类似的风险。

　　据界面新闻报道，7月18日，融创在建设银行(601939,股吧)准备代销的产品直接被喊停，此外阅读，近期融创一个15亿元的信托项目放款也被紧急叫停。

　　632亿收购万达文旅城和酒店的钱刚刚拿出，暂时还见不到回款。150亿收购的乐视，短期内似乎也很难见到回报。钱只出不进，假如外来输血的中断，融创的资金瓶颈将会更加明显。

　　根据2016年年报，在“恒碧融”三家中，融创中国的杠杆率最高，净负债率达到122%，其经营活动所得现金与增加净值的比值为0.16。也就是说，融创用来收购的钱，绝大多数不是地产项目销售回款，而是来自外部融资，自身造血能力并不强。

　　今年下半年，融创的快速去化能力尤为重要。否则，下一次政策风险，可能会让融创步了顺驰的后尘。

　　同样需要在下半年销售持续发力的还有碧桂园。

　　与快速周转的模式相对应，碧桂园手中的短期债务也相对较多，卖得多、卖得快，才能获得偿还债务所需的现金。因此，碧桂园慢不下来。

　　在追求更大规模的路上，碧桂园变成了飞速前进的引擎，每个分公司、每个项目甚至每个员工，都是引擎里的小齿轮：，只能比引擎本身转得更快。

　　来自业绩的重压，难免会酿成疏漏和麻烦。今年4月，南宁碧桂园项目员工为了追赶销售节点而铤而走险，因私刻规划部门公章并骗取预售证明而遭到政府通报。

　　6月，碧桂园又因为违规收取意向金，被暂停南通市区所有商品房预售申请。或许几起孤立事件无损大局，但压在身上的稻草总是越少越好。

　　恒大同样为债务问题所困扰。

　　恒大是中国负债最高的房企。在“恒碧融”之中，恒大的融资成本也最高，达7.78%，这其中还不包括大量永续债。

　　据媒体报道，恒大的永续债首年利率即高达12%，第二年涨至13%，第三年则直接跳到18%。

　　因此，7月初恒大公布已赎回全部1129.4亿元永续债，并不只是为了扩充盈利，还是为了大大降低融资成本，并为在A股上市做好准备。

　　恒大能够接受12%起的高额借贷，说明至少在今年之前银 行 贷 款，其资金始终处于紧张状态。

　　6月25日，商务部研究院等公布《中国非金融类上市公司财务安全评估报告（2017春季）》。报告中提到！，2017年中国25个一类行业中，财务安全状况最差的是房地产业，财务最安全的100家上市公司里，没有一家房企，最差的100家公司中却有多达到23家，71%的房企存在“报表粉饰”现象。

　　《大而不倒》一书的作者建议，对大型金融机构的杠杆经营应当采取更为严格的限制，对鼓励冒险行为的薪酬支付方式进行约束，否则，仍然会有许多公司“大而不倒”。

　　金融业如此，房地产业也不应例外。（文章来源：微信公众号Q房地产频道）