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一家没有上市的企业，对外宣传管理3万间公寓，估值可达200亿？
我们再来看家A股上市公司，目前也在发力长租公寓，未来目标100万间。
根据世联行2016年报显示，公司实现净利润为7.47亿元，同比增长46.65%，截止到2017年7月24日的公司市值为191亿左右。
2017年7月20日，九部委发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，世联行借助了东风，股票猛涨了29亿，而在1周前，世联行却只有不到156亿市值。
一家主营长租公寓，不盈利状态，却有估值200亿？一家主营房地产服务兼营长租公寓，有着7亿多净利润，市值却只有191亿？？那么长租公寓靠的什么估值依据呢？
这是笔者上周发的一个朋友圈内容，引发大量关注！
长租公寓估值是个相对难的活儿，因为这里面涉及到两类风格的企业，一种是集中式，一种是分散式，估值模型都有很大的差异。
先讲讲分散式，目前市场规模大的，主要是分散合租模式，我们在参与分散式财务分析时，遇到诸多财务审计方面问题。
其一，所有的租金是否确认收入？
假设某公寓有40000间，2016年产生5亿的租金流水GMV，但是从会计法和税务法认定时，会产生较大的分歧。如果全部确认收入，那么5亿*6%的营改增税收=3000万，也就是说得交3000万税收，实际上，众多公寓采取了不交税，少交税，收入进行挂账处理。如果作为代收代付，税收是少交了，但是公司的营收只是服务差价收入，那么20亿的估值是无法支撑5000万收入的，何况还是亏损的！
其二，分散式短期现金流非常好，但是利润极低甚至没有。
分散式这些现金流除了扩张外，并没有更多的其他高利润投资，所以长期来看，公司始终难找到高利润进行组合。而我们分析了成本结构，分散式获取房源成本占了总支出65%，人工费用占收入比超过20%，再加上装修分摊，税收，利润几乎为零。
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