多个城市房贷利率全面上调 专家呼吁：小心误伤刚需

　　房贷利率上调将给购房者带来哪些影响？

　　以首套房贷为例，如果100万元按照等额本息的还款方式，利率八五折借款20年，相当于利率4.17%，每月的还款额约为6149.76元，支付的总利息约为47.6万元；

　　而如果按照相同的还款方式和期限，利率上浮至基准的1.05倍即5.15%，则每月需要还款约6682.7元，支付的总利息约为60.4万元。

　　这意味着，如果今年3月份拿到了利率八五折的优惠，每月可以节省利息约478.94元，节省的总利息约为13.8万元。

　　“商改租”，打压高房价、高房租的又一大招

　　8月11日，上海市住建委明确：上海将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。

　　上海将允许“商改租”

　　据了解，上海市政协常委屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验，加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议》提案中表示，上海应尽快研究制订商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。同时，实行“发牌”制度，对于符合条件的这类租赁住房，发放允许经营的“牌照”。

　　上海市住建委回复称，将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，“我们建议，对于区域商办闲置较多，职住不平衡的，在不改变土地使用性质的前提下，允许其改造为公寓对外出租。”上海市住建委表示，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。

　　现阶段，上海市住建委正会同规土、消防、公安等相关部门制订相应的实施细则。初步设想是按照“以区为主、总量控制、守住底线”的原则，在保证使用安全、消防安全、人员可控的前提下，建立相应的规范和标准，将其规范化。

　　“商改租”的利弊

　　今年1月，上海开始整顿“类住宅”，并在嘉定、闵行先行启动商业办公项目清理整顿工作。5月17日，上海市住建委等六部门联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对商办类项目进行进一步整顿，其中规定，对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改。

　　据官方消息，纳入清理整顿的商业办公项目面积达1700万平方米。

　　如果将商业用房或工业厂房，改建后分割成数百间狭小的房间，以相对低廉的价格对外出租，这种所谓的“白领公寓”无疑会吸引了大量打工族。

　　但是类似“白领公寓”、“单身公寓”等集中式租赁住房，缺乏相应的法律法规、设置规范和运营标准，很多项目事先并没有经过政府部门的审批和备案，再加上居住人员密集、混杂，政府监管又缺位，具有很大的安全隐患。

　　“商改租”带来的三大影响

　　此次政策的调整，意味着像北京、上海这类“对商办物业、类住宅高度管控”的城市，政策上出现了重大调整。其直接结果是——大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机，有机会转型为租赁住房。

　　而这一新政将带来三大影响：

　　1、空置的商办物业、类住宅的开发商、业主。此前，他们基本上濒临绝境。现在政策转变之后，这些资产等于被盘活了。

　　2、新政如果普及，意味着中心城市“可以出租”的住房量大增，对于平抑租金价格，将产生巨大的作用。

　　3、商办物业转型、类住宅盘活，对于商品住宅价格有抑制作用。

　　未来房租会降吗？

　　如今的政策对于那些投资商住房的人来说，目前真是相当的纠结，自己买的房子要不要加入到这种对外出租之中，加入吧。似乎真的脱不了手了，而且目前收益看，年化收益应该很低，估计也就在1.5%以下，相当痛苦，不加入吧，如果政府大量铺开了商住房租赁，自己就一点机会也没有了，连这1.5%都赚不到了。

　　而现在又有大批的商住房改租赁，供给瞬间增加这么多，房租一定会降的。而事实上今年在北京上海，高端整租房已经在降价了，去年基本上100元每平米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元，只有低端房，小一居或者合租房的租金还坚挺。

　　另外从中介也得到了一些信号，现如今正是一年租房的最旺季，大学生毕业季，而今年并没有出现很明显的价格上升，也就意味着明年春节前，租房淡季的时候，很可能房租会大幅下降。

　　“商改租”应稳步推进，不宜过快

　　首先，商业用房产权为40年，而住宅为70年。对于那些年代已经久远的商业用房来说，进行“商改租”就需要好好算算成本账，划得来才能改。

　　其次，商业和居住需求在规划上是两种不同的功能，局部地区大面积“商改租”后，可能会造成居住人口骤增，周边学校、绿地、健身场所以及电力负荷、市政排水等配套设施难以跟上。改建达到一定限值需要进行认真评估。

　　其三，商业用房和住宅的安全级别不同，商业用房对通风要求相对较低，安全存在一定隐患。因此，如果“商改租”的话，那么就必须确保房屋安全和消防安全，切实维护好租房者利益。

　　最后，“商改租”的本意是将商业用房按规定改建为租赁住房用于出租，但在实际操作中，可能会有开发商借机打擦边球，将其用于出售。所以，加强宣传和监管，确保只租不售，相关职能部门责无旁贷。

　　总之，“商改租”是减少商业用房库存，增加租赁住房供应的有效途径之一，但要让其真正发挥作用，仍有许多具体工作要做，只有稳妥推进，才能造福民众。

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