发布时间:2017-09-28 11:44:28 文章来源:互联网
微博 微信 QQ空间
    盛世神州从资本的角度,对城市更新有一些看法,而且我们已经在行动。盛世神州认为,城市更新最大的变化就在运营思维,实际上我们早年在美国购买出租公寓,就带着这种思维去思考的。在中国下一步在增量土地供应非常短缺的情况下,怎么样把老城区发挥好它的价值,是一个非常广阔的天地。
 
    对于运营的价值就要体现出它长期运营的收益,可能时间上、回收速度上是有所不同的。我们也跟我们一些投资人进行了一些沟通,他们有这种思想准备。几方面的原因:一方面再继续挣快钱不那么容易了;另外一方面,现在资金的外流也受到了严格的控制。如果说,通过城市更新的投入,能够产生一些长期稳定的收益,更何况我们国家在REITs退出方面已经开始出现曙光,刚才方勇总也说到,我们实际上在美国更主要的就是瞄准REITs退出。
 
    我们现在在美国的公寓数量已经七八千套了,实际上这种水平在美国就可以做成一个REITs,让公众去持有。在这个退出过程中自然有一个溢价,在美国的传统溢价,定价基本上是20倍的年收益,如果你这个项目能够改造的好,长期经营收益能够达到年化6%、7%,那你退出的时候就可以有较高的收益。刚才许总说的IR能够达到30%的这种,肯定跟这种方式是有关联的。这是第一个感受,一定要把重点放在运营上。
 
    第二,城市更新是一个动态的过程,不同的时期有不同的机会。我们知道15年前低档的宾馆、低档的住宿特别需要,紧缺,所以我们出现了很多的品牌的连锁低档的酒店。而随着中国人民生活水平的提高,收入水平的提高,对享受也更加重视,可以说有一批低档的酒店,现在已经不具备很好的运营回报了。也就是说15年前把办公楼改成酒店,现在可能会回到把酒店或者低档的酒店、运营不好的酒店,可能改造成出租公寓。这都是因势利导。
 
    当然会加进很多新的内容。这两天我跟很多内容供应商也都进行了一些交流,特别是希望有机会,在我们资本投资的情况下,有更多的内容加进来。其实我们国家现在倡导的特色小镇,因为在美国看的比较多了,对镇和城市是等同的,我个人理解特色小镇更主要的也应该是往城市更新的角度去做,你要带着经营思维,把老的东西保留,把具有特色的产业要发挥做大。包括像我们最近正在研究的南方的渔业,可以把鱼产品更好地向全国销售,扩大产业的价值。当然有一些旅游特色的,像我老家景德镇的大的瓷场的改造,也做的很不错,也列入了城市改造更新计划。

另一视角

换一换