房产税,中央地方和居民的三本账

上一次调控，从2011年到2014年，历经四年，中间仅有2013年呼吸换气一次。为什么总是间歇性政策调控？有没有长效机制？

我觉得要分历史时段来看，城镇化结束前，使用现在的调控政策比较合适，城镇化结束时，要转为长效机制，长效机制主要是指财税改革，也就是土地财政变为房产税。

城镇化进程，判断房产税推出时机的标准

人均住宅面积，是判断城镇化结束的指标，人均住宅面积超过35平米，进入城镇化尾声。这个人数，我直接用城镇化完成时的9.7亿人来计算。

城镇住宅面积

根据中央党校周天勇数据，截止到2015年，城镇产权住宅套数大约2.7亿套，那么，截止到今年底，大约是270亿平米，270/9.7=28平米，以目前每年17-20亿平米住宅供应面积估计，大约4年以后，也就是2021年底前后，城镇人均住宅面积达到35平米。

我用1996年房改以后的住宅面积来估算，因为我认为1996年以后的房子数据和产权都清晰，而且质量也算可以。而且，如果需要拆掉1996年以后的房子提供需求时，这种市场已经不必恋战。

根据统计局和住建部数据，1996以来，所有城镇住宅面积大约是250亿平米，其中140亿平米是商品住宅，占比是56%。我这个250亿平米与周天勇先生的270亿平米出入不大，也就是1-1.5年的供应量，所以，我认为，5年后，城镇人均住宅面积达到35平米。

当然还有一个住宅分布和人口流向不均衡问题，三四线已经饱和，一线不依赖房地产，我们主要考察一下十几个二线，重庆就不说了，主城区人均住宅面积也早就超过35平米了。

我们以武汉作为代表看一下把，武汉自1996年到现在的商品住宅销售面积大约2.36亿平米，人均22平米，但是商品住宅之外还有其余的，1996年以来人均住宅也超过30平米了。

根据武汉最近三年的土拍情况，估计未来武汉每年还能供应2000万平米商品住宅和600万平米保障房，那么， 即使武汉每年增加15万人口，人均住宅面积每年也要增加2平米，在3后也能达到人均35平米了。