银行利率上调是否影响购房合同继续履行？-随便找财经网

银行利率上调是否影响购房合同继续履行？

近期，随着楼市信贷持续收紧，银行一边上浮贷款利率，一边减慢放款的速度，导致购房群体的买房成本飙升。尤其在房屋买卖中，购房者与售房者签订购房合同后，银行放款前，出现银行上调贷款利率情形。那么，此时是否会对购房者与售房者之间的购房合同造成影响？购房者因银行贷款利率上调而拒绝或迟延支付购房款是否构成违约？购房者可否同时主张变更或解除购房合同？本期旭光说法将就此进行分析。

一、购房者能否因银行上调贷款利率而主张变更或解除合同？

依据我国《合同法》的意思自治原则及变更或解除合同的相关规定，当事人通常可依据两类理由主张变更或解除合同：一、约定理由，即房屋买卖合同中，是否存在购房者可因银行上调贷款利率而解除合同的条款；二、法定理由，即当事人在订立合同过程中是否存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平及情势变更等情形。

那么，在购房者与售房者签订购房合同，并已与银行办理完毕贷款申请手续之后，银行放款之前，发生银行上调贷款利率的情况，购房者主张变更或解除合同，首先应判断双方合同是否做出了相关约定。其次，可根据此种情形是否落入上述法定理由而主张，其中存在争议一项法定理由便是“情势变更”。

（一）银行上调贷款利率是否属于“情势变更”情形？

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条对“情势变更”情形做出了规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

可见，对于一种情形是否构成“情势变更”应判断其是否同时具备三个要素：1.该情形是无法预见的；2.属于重大变化且不是商业风险，非因不可抗力造成；3.合同继续履行不能实现合同目的或对一方不公。回归到银行上调贷款利率的情形，是国家对于房地产市场的宏观调控背景下发生的银行固有的信贷把控措施，并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，是大众已知且能够预见的情形。正如北京市高院解读“房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断”。并且，关于另外两个要素，银行利率的调整幅度是否达到重大变化且导致无法继续履行合同的程度也是需要考虑的重要方面。因此，此种情形不属于“情势变更”。

（二）双方合同是否做出了购房者可据此解除合同的约定条款？

依据我国《合同法》意思自治原则，在买卖房屋订立的合同是双方真实意思表示，且不违反有关法律、法规的前提下，如果合同中约定了在银行放款前，购房者可因银行上调贷款利率而解除房屋买卖合同，则购房者可根据合同约定解除合同；如果合同中没有做出该约定，则购房者无法据此提出解除合同的主张。

二、购房者因银行上调贷款利率而拒绝或迟延付款是否构成违约？

（一）依据合同相对性，购房者的拒绝或迟延履行付款义务构成违约。

从购房流程来看，首先购房者与售房者签订房屋买卖合同，双方成立房屋买卖合同关系。随后，购房者与银行签订贷款协议，双方成立借款合同关系。在银行放款前，银行上调贷款利率实际上改变了购房者与银行之间的借款合同内容，属于购房者与售房者之外的因素。如果此时，购房者拒绝办理后续贷款手续，导致迟延履行支付房款的结果，就购房者与售房者之间的买卖合同而言，构成了对售房者的违约行为。售房者有权依据合同内容及法律规定追究对方的违约责任。

即便认为是因第三方原因导致合同无法履行，也应依据《合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，根据合同的相对性，由售房者向购房者追究违约责任。

（二）拒绝或迟延履行不能因“情势变更”而免除违约责任