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上周末，11月杭州楼市成绩单出炉，各种TOP10排行榜接踵而至。
在限购、限贷、限价、限签的背景下，虽然数据与市场实际情况会有一定偏差，但依然能给我们一些风向性参考。（以下数据来自透明售房网、快房网、克尔瑞）
风向一：房价涨了还是跌了？
这是个大家最关心的问题，根据克尔瑞和快房网的统计，都表明和10月相比，有不少住宅楼盘的均价出现环比下跌的现象，但同时，也有40%左右的住宅项目成交均价是上涨的。
这就看得大家一头雾水，到底涨了还是跌了？是该现在就下手买，还是等到明年买？
其实，目前网签成交反映出来的情况多少有些偏差。
一是大家都知道，网签延时，很多房源是一个月甚至几个月前开盘成交的房源，加上有些房源为零星的少量房源，成交价格并不能代表目前的市场定价，相对来说，成交套数多的价格比较贴近实际价格。
像地铁绿城·杨柳郡，11月集中网签，虽然显示环比下跌4.95%，但对比预售证的申报价格，其实比前一批房源均价是有所上浮的。而此后，艮北一批地王项目要面市，想要这个板块新盘价格掉头向下，并不现实。
二是网签价格和售楼部报价相比，可能还是会略低，有些项目现在其实还另外需要支付精装费用或者车位费用，实际支付的价格并没反映在成交均价中。
三是房源差异，同一个楼盘上一次可能开的是位置比较好的房源、或者是排屋洋房，这次开的是位置稍微差一些或者是高层公寓房，本身定价上就会有价差；另外就是，大户型和小户型之间的单价也会有一定差异。
以绿城九龙仓·柳岸晓风为例，上个月成交70套，成交均价47050元/平方米，显示环比下跌5.54%，之前网上也有说，新开2号楼一线江景房的备案价与同楼层首开的5号楼房源价格还便宜，但对比两套房源的价格，会发现2号楼新房源面积更大，为218.77平方米，总价要1037万元，而之前的5号楼总价为920万元，而且2号楼虽为江景方，但是板楼，而5号楼为点式。
综合来说，在限价的情况下，各个开发商定价腾挪空间并不大，涨不了，也不愿意跌，短期内要让开发商主动降价促销并不可能。
风向二：什么房子最受欢迎？
几张成交TOP10的榜单已经非常明显，除了热门的住宅楼盘外，酒店式公寓成了可以分庭抗礼的一支力量。
看一下主城区签约套数前十的项目，成交502套位列第一的璞玉公馆是九堡的酒店式公寓；三花国际、万通中心等都是酒店式公寓项目。
不可否认，限购、限贷还是让不少投资客在住宅面前止步，不限购、不限贷的酒店式公寓成为热门选择。
一方面，由于全国租售并举的大势推进，未来的租赁前景开始被一些人看好；另一方面，大部分酒店式公寓面积小、总价低，100万左右的总价对很多人来说，门槛不高，未来主要依靠租金收益。
但从目前的现实情况看，除了滨江区等少数几个热门板块租金水平较高以外，其他区域租金收益想要跑赢普通银行收益都有点难。
总体来看，住宅还是投资客的第一选择，尤其是奥体、未来科技城等热门板块，但随着这些板块已经有了大幅涨价，门槛提升，短期升值空间越来越小，也有不少人将目光转向周边价格不高的区域，例如老余杭、临安、萧山市心等。
风向三：接下来的供应大户在哪里？
之前，我们已经梳理了一批12月或将开盘的新项目，以高端豪宅项目为主（《杭州壹号院、凤起潮鸣、沁园……时隔近两年，一批地王顶豪终于要面市》），昨天，据透明售房网的统计，11月27日-12月3日这一周，杭州市区又申领出了58张预售证，总共29个楼盘，新增4722套房源，供应量主要还是集中在余杭、萧山两个区。
杭州主城区的话，主要集中在新城龙湖·湾上风华，一共有398套房源，这个位于长睦的项目备案毛坯价在15359-18809元/平方米，是主城区难得的单价2万以下的刚需盘。
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