融创中国两天暴跌15%,拉响地产股风控警报

地产板块，是过去10年的核心板块。在过去的10年里，诞生了太多造富的故事。而在股市里，也产生了“招宝万金”为代表的多家市值上千亿的大型房地产上市公司。

我们的长线题材股池也长期跟踪关注了几只地产龙头股，因此在临近岁末年初的这个时间节点，我们认为有必要将房地产的未来风险点，和大家做一个梳理，也算是对我们自己持有地产股的一个提醒。

一、短期风险来自融创下跌

本波香港股市上市，以融创中国、中国恒大为首的内房股全面领涨。但是进入四季度，融创股价开始走弱。融创作为房地产的总龙头，它的下跌，可能会引发市场对于地产股的普遍担心，因此短期的风险主要来自于融创中国的下跌。

参考过去两年销售情况，假设每个项目销售额为12亿元，料2018年预售总额为4,000亿元，取得120亿盈利，然而融创现价为2018年现金盈利的9.5倍，同业平均为6倍。融创现有的土地储备估计足5年使用，相信目前股价已反映规模扩大后所有潜在利润。

那么，我们需要对融创中国的下跌原因做出判断，才能把握这个短期利空对其他地产股的影响。

经过分析之后，我认为融创中国下跌主要有以下三大原因：

1.负债率过高

融创2017年底负债比率298%，为高盛所研究的內房股中最高。

融创今年强势上涨主要是因为公司楼盘预售表现强劲，其他內房企在今年首11个月销售额按年平均升幅为40%，但融创升超过130%。公司前11个月项目增加至超过300个，融创现价为2018年现金盈利的9.5倍，同业平均为6倍。融创现有的土地储备估计足5年使用。