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1.
上海的房价到顶了吗？前几天的朋友聚会，好几个人都问我同样的问题。
如果在2016年，有人这么问，他一定会被当成神经病。
当时，每个月房价都要涨个10%.
“三根大阳线改变信仰”。在外面吃饭，每张桌子都跟打了鸡血似的，话题全是房子。
大名鼎鼎的水库欧神，一直有一个“A8群”，群里都是身家8位数（过千万）的成员。据说，在16年以前，群里不过100来人。16年后，因为资产价值普遍大涨，江湖上出现了n个“A8群”，每个群里都有三、四百人。
我很好奇，反问，为什么觉得房价触顶了？
他们的答案很一致。媒体都说，上海的房子均价过去一年没涨。没涨不就是到顶了么？
甚至有朋友觉得按揭付利息不值得，打算卖掉房子买余额宝。
我说，你们被骗了。
他们有点懵，问是统计数据作假吗？
我说，数据和统计都都没问题。是这样的：上海每个行政区的房价都涨了，只是均价没有涨。
于是他们彻底懵逼了。
2.
你可能会疑惑，所有的房子都涨了，均价反而没涨，有可能么？
看完阿卜教授的例子，你就懂了。
假设有一个城市，叫莲花洞。
莲花洞有两个区，金角区和银角区。
年初，金角区成交了十套100平的房子，单价三万元；银角区成交了一套100平的房子，单价一万元。
年初的均价，就是总成交额除以总成交面积，等于（10*100*3万+1*100*1万）/（10*100+1*100）≈2.82万/平米。
一眨眼，到了年末。
金角区成交了一套100平的房子，单价四万元；银角区成交了十套100平的房子，单价两万元。
年末的均价，等于（1*100*4万+10*100*2万）/（1*100+10*100）≈2.18万/平米。
下面是见证奇迹的时刻。
年末比年初，金角区和银角区，房价都上涨了1万一平米。
然而，整个莲花洞，年末的均价，比起年初还下跌了。
解释一下原理。
莲花洞的均价，是银角区价格和金角区价格的加权平均。而权重，就是交易量。
年初，均价是1万和3万的加权平均；因为金角区的交易量大，所以均价接近3万。
年末，均价是2万和4万的加权平均；银角区的交易量大，所以均价接近2万。
没看懂？没关系。总结下来就是一句话。
如果看整体均价，你觉得莲花洞的房价下跌了，其实这是错觉；业主们都暗爽着呢，因为他们的房子其实都涨了！
4.
我们要怎样才能避免被整体“均价”所误导？
方法只有一个，就是看细分的区域均价。
我把上海各行政区的数据整理了出来，制成了下面的图。
2017年，上海的整体均价只涨了0.85%. 而大部分行政区，涨幅都远超这个数字。
上海的情况就像之前的莲花洞。
整体均价没有反映出真实的涨幅，正是因为高价区的交易量下降了。
说说个体行政区。表现最出众的，是黄浦区和青浦区，涨幅都超过了10%.
黄浦区房价的上涨，有一个很强的驱动，来自于豪宅的补涨。譬如翠湖天地嘉苑，年初成交价12万+，年末成交价16万+。
而青浦区上涨的动力，则来自于虹桥商务区外围的补涨。譬如盈浦板块，距离大虹桥的核心，徐泾镇，有20公里；但涨幅却高于徐泾镇，高达15.76%.
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