这两天看了小营陈经伦嘉铭分附近的几个小区,顺便对比了一下学区对个盘的影响-随便找财经网

　　这两天看了小营陈经伦嘉铭分附近的几个小区,顺便对比了一下学区对个盘的影响.根据小区的距离和品质选择了光大名筑,主场和紫薇天悦这三个小区做对比(其中主场和紫薇天悦可以上陈经伦嘉铭,光大名筑不行).为了保持数据一致性,我分别选择了光大名筑三居136南北三居及53平米开间户型.主场选择了98两居户型及60平米开间户型.紫薇天悦选择了126南北户型及53开间户型.通过对比发现:

　　1. 光大名筑小区是小营片区仅有的低密社区,小区环境好非常安静.交通也相对其他两个小区方便.然而缺点也非常明显,没有学区.光大名筑小区126平米三居自2012年3月至2017年11月最高成交(5年长周期),价格涨幅仅为147%.2015年3月至2017年11月(2年周期),涨幅仅为85%.而该小区53平米北向开间,2012年3月至2017年9月(5年长周期),价格涨幅为为170%, 2015年3月至2017年9月(2年周期),涨幅达到143%.

　　2.主场小区和紫薇天悦步行5分钟左右距离,两个小区离陈经伦嘉铭都比较近,也都属于该学校学区.主场的物业和小区品质高于紫薇天悦.我选择了主场98平米两居及60平米左右开间做了一个对比.主场98平米两居,从2012年3月至2017年3月(5年长周期),涨幅为227%.2015年3月至2017年3月(2年周期),涨幅为124%.主场60平米开间,从2012年3月至2017年3月最高点,涨幅为300%.2015年3月至2017年3月,涨幅为145%.在这一轮下跌周期,户型成交价下跌25%.

　　3.紫薇天悦小区126平米两居,从2012年3月至2017年3月最高点,户型涨幅229%.2015年3月至2017年3月最高点,涨幅124%,之后该户型还未有可查询成交数据.小区开间户型从2012年3月至2017年3月最高点,户型涨幅300%,2015年3月至2017年3月最高点,该户型涨幅156%.在这一轮下跌区间,小区该户型下跌15%.

　　总结:

　　1. 从上述数据可以看出学区对小区选择及涨幅的影响.因为对口的学区不同.小区的涨幅差异较大,从5年的长周期看,光大名筑小区虽品质交通较好,但仍然跑输学区盘主场和紫薇天悦.而这一趋势,并没有因为小区品质在这一轮上涨区间中发生补涨.即使在17年3月之后,小区价格依然坚挺.然而整体趋势判断,没有学区的品质小区光大名筑仍然表现较差.

　　2. 紫薇天悦与主场两个小区.虽然主场品质好于紫薇,而两者在涨幅上几乎一致.值得注意的是这两个小区的开间户型.因为总价低,更是学区占坑房,在5年的周期里.这两个小区的小户型,竟然跑出了300%的涨幅.完胜小区大户型以及非学区品质小区同开间户型.而由于小区小户型房价进一步释放升高,开间的一涨幅趋势在近年相对放缓.

　　我从来不是一个学区论者.但写完这些,我想起来一位朋友说过的一句话:”之前投资房产,我总以为要看小区!没想到在帝都,大家看的都是学区!”

　　本文仅是数据分析,不做为任何投资建议!

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