整治理财资金变相“输血”房地产 厦门8家银行违规被罚

　　2018年刚开年，银监部门就表现出了强硬的姿态。1月25日，厦门银监局公布了开给银行的19张罚单，累计罚款1130万元。值得注意的是，19张罚单中有8张涉及房地产业务，罚款总额535万元。8家银行都被认定有违反宏观调控政策的事实，包括理财资金违规用于支付土地款、部分个人贷款资金违规挪用并流入房地产市场等。

　　1月26日，2018年全国银行业监督管理工作会议指出，要继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

　　“去年只是预热，今年要大搞了。”某国有大行信贷部负责人张恒（化名）告诉中国房地产报记者，2017年各银行被要求自查信贷资金违规投向房地产行业的行为，2018年将是银监会亲自来查了，力度不可同日而语。对银行来说市道越发艰难，而对房地产企业而言，同样道阻且长。

　　封堵理财产品违规流向房地产

　　从厦门银监局的19张罚单中可发现，包括建设银行、华夏银行 、邮储银行、中信银行 、平安银行 、农业银行、交通银行、中国银行等8家银行都涉及违规将资金投向房地产行业。

　　8家银行的主要违法违规事实包括：1.理财资金违规用于支付土地款；2.理财投资非标资产未严格比照自营贷款管理、资金违规用于缴纳土地出让金；3.部分个人经营性贷款、消费贷款资金挪用于房地产市场；4.部分个人贷款资金违规挪用并流入房地产市场；5.部分个人非房贷信贷资金用途把控不力、违规流入房地产市场；6.个人消费、经营贷款资金被挪用于购房；7.违规发放土地融资、向四证不全的项目发放固定资产贷款；8.理财投资业务未比照自营贷款管理流程，资金用于支付地价款和置换前期支付土地款的股东借款。

　　而在此前的1月12日，广西银监局也给中信银行南宁分行开出了40万元的罚单，案由是违规为房地产开发企业缴交土地出让金提供理财融资。

　　金融监管研究院院长孙海波表示，2018年银监会首次开出以理财违反国家宏观政策为案由的罚单，结合此前一系列文件及日前银监会主席郭树清在权威访谈中的表态，不难想象，监管对于银行理财业务违反信贷政策和房地产行业政策的行为将不再手软。

　　他在一份报告中指出，银行理财一直是银行业房地产业务监管政策最大的漏洞。在2016年10月前，理财资金流向房企用于拿地或不符合四三二资质的项目，并不违反明文监管规则。

　　但在2016年10月后，监管态度发生了明显变化。2016年10月，银监会三季度经济金融形势分析会强调，要严控房地产金融业务风险，严禁发放或挪用信贷资金进入房地产领域，严禁银行理财资金进入房地产领域，加强房地产信托业务合规经营。

　　随后的2016年11月，银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》（银监办便函[2016]1846号），对16个热点城市开展房地产相关业务专项检查，严查理财资金投资管理情况，包括是否比照自营贷款管理的要求，强化对银行理财资金投向房地产领域的监督管理，是否存在理财资金违规进入房地产领域的问题。

　　“2016年10月后，理财产品进入房地产领域就已经是违规了。”张恒透露，由于2017年银监会仅对银行提出自查要求，不排除一些地区的分行对于政策执行力度认识不足，存在侥幸心理。而从2018年开年这一系列的罚单可看出，银行业强监管严监管的态势已经形成。

　　地产融资全面收紧

　　事实上，自2017年以来，银监会已经多次在公开场合表示要防范房地产泡沫风险。建设银行广东省分行行长刘军也在2017年底发表言论，指出房地产被赋予金融属性后，炒起来的泡沫具有十分明显的负作用和杀伤力。但由于房地产涉及的相关行业很多，中国家庭60%的资产是房地产，因此泡沫不能刺破，只能抑制。

　　西政资本的一篇研究显示，在银监会2017年3月至4月集中发文后，理财、同业、代销以及嵌套、杠杆等受到强监管的影响，4月份开始出现了很多银行的委外赎回现象，并造成了银行表外、通道融资业务的急剧收缩，地产融资业务更是首当其冲。银行做地产项目的业务已收缩至低位，大部分银行目前都已经停掉了前期拿地的融资业务和信托通道业务。

　　“从去年开始，银行涉及房地产业务的产品都做的很艰难，经常一个项目做着做着，一个政策下来，行里就说不能做了。今年的环境只会更差。”张恒表示。

　　根据1月12日，银监会印发的《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，违反宏观调控政策是重点整治的8个方面之一。该通知指明违反房地产行业政策的行为包括：1.直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道；2.向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资；3.发放首付不合规的个人住房贷款；4.以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；5.综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。“除了监管从严外，今年的贷款总量和去年相比也紧了很多。总之，银行和房地产的日子都不好过。”

　　其他融资渠道的情况也不容乐观。根据西政资本的调查，信托机构在地产方向的融资业务与银行目前的情况类似。地产私募的情况更为糟糕，根据1月份发布的《私募投资基金备案须知》，2月12日之后对于底层资产带借贷性质的资产及其收（受）益权产品均不予备案，首当其冲的便是底层资产涉及保理、小贷、收益权等的债权类地产融资产品。在这些监管新规的影响下，地产企业的融资进入了历史以来最艰难时期。

　　克而瑞研究中心分析师杨科伟认为，信贷政策收紧的核心便是“去杠杆化”和“去泡沫化”，对房地产供给侧和需求侧的影响都是较为显著的。从供给侧来看，土拍市场降温已成为大概率事件，需求侧的投机性需求也将被抑制。“毋庸置疑，短期的‘阵痛’在所难免，但在此轮政策‘发酵’后，房地产市场也有望实现平稳健康的良性发展。”

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