银行和房东之间有哪些创新业务可以关注

    按照国际普遍的租售比1/20计算（20年租金之和等于房屋总价），我们会更清晰的看出建行要干什么。假设一套住房售价200万，这套住房每年的租金10万是一种合理的常态。原因是200万做固定理财，每年收益10万左右。20年投资收益与本金相当。200万法币是一项资产，一套住房同样是一项资产，两项收益率相同的资产内在价值相同。因此，1年能够收取10万租金的房子的内在价值200万。但在中国，实际情况呢？大家都心知肚明。在这种情况下，只有房价不断上涨，才能修正购房人的投资损失，否则，理性市场人必然会抛出手中的房子，换成法币，做更安全且高收益的银行理财。这是过去10多年，中国房价不断上涨的内在逻辑。

 

    BUT，房价持续暴涨必然会带来超级供给和投机风潮，并且快速消耗居民手中有限的存款。

 

    公开数据：

 

    居民存款：截至2017年5月，央行公布的境内居民住户存款总额为62.6万亿。境内居民人民币贷款已经从2010年的8.8万亿飙升到现在的36.4万亿元。把境内居民的人民币存款减去住户的贷款后发现，中国人手里已经没有大量存款了，全国居民净存款仅剩26万亿！人均不足2万。最新数据有兴趣自己去查询，依然再急剧减少中。

 

    中央政府：财政部数据显示，截至三季度末中央政府债务余额报12.8932万亿元人民币。

 

    地方政府：截至2017年12月末，全国地方政府债务余额164706亿元，控制在全国人大批准的限额之内。其中，一般债务103322亿元，专项债务61384亿元；政府债券147448亿元，非政府债券形式存量政府债务17258亿元[③]。

 

    中国制造/国企：财政部12月22日发布的最新数据：截止11月末，国有企业负债总额首次突破百万亿关口，达到100.08万亿元。而2016年全年的负债总额为870377.3亿元。

 

    房地产库存：根据招行与贝恩公司联合发布的《2017中国私人财富报告》，2016年中国个人持有的可投资资产总量达到165万亿元之巨，是当年GDP的两倍多。另外有测算显示房地产市值更是高达约300万亿元。

 

    客观现实：24万亿居民净存款已经无力再接300万亿房地产市场的盘子！

 

    老百姓买不起怎么办？房价停止上涨，炒房者不是傻子，必然会抛售房子。5%的抛售就可以引发房价断崖式的下跌，因为大家手中已经没有了接盘的存款（剩下的20多万亿净存款，只能维持正常的日常开支）。简言之，房子暴涨，是黄金，是信仰。房子暴跌，是钢筋混凝土。如果银行不出手，房价暴跌，大量投机者和白领将无力偿还银行贷款，房地产相关的钢铁、水泥、煤炭、玻璃、建材、重卡、工程机械、机械、造船、运输、石油.....空调、汽车.....消费品会受到全面冲击，大面积的失业潮将席卷整个市场，现在光鲜的白领（贷款买房的接盘侠主体）是失业的主体人群。当然，银行更关心的是数据4国企贷款100万亿失去偿还能力。以上是建行存房贷房业务开启的大背景，其本质是银行把地产商、投机客和贷款购房人的风险分摊给市场，从而让开发商从容撤退。

 

    回到这项业务本身：

 

    缩小看，假设开发商贷款200万开发1套住宅，市场售价500万（有价无市，买不起）。如果没有这项建行新推出的这项业务，开发商每年会因为这套住房多欠银行10万元。放大看，开发商手中总量大于100万亿的存量住宅，每年利息开支可能高达5万亿以上（超级负债），这足以压死开发商群体（有人降价放水，逆转趋势，引发系统性危机）。而有了建行的这项业务，建行给开发商200万租金（20年租金），开发商清偿银行贷款（一出一进，钱还在银行系统内，开发商的杠杆却成功去掉了），房子剩余50年产权就成了开发商的净资产。开发商稳住了，继续小幅推高房价，自然投机客就稳住了。没有抛售，风险自然向后转移。

 

    【如果没有搞懂，你站在开发商的角度思考，你以200万自有资本金开发一套住宅，银行以200万买走20年使用权，你将可以开发第2套，你开发出第2套，银行继续买走，你又可以开发第三套.......最终你的200万可以获得任意多套住宅剩余50年的所有权，也就是说，你和银行都在利用市场泡沫发财，而不需要承担任何风险。关键点是开发商的成本和刚需和投机客的成本具有本质差别。】

 

    那么，谁在为成本埋单？

 

    答案无疑是社会。房子是一种商品，与其他商品之间的比价扭曲，自然导致所有商品价格不断上涨，通胀会因此更加猛烈，企业利润消失的速度会进一步加快。

 

    因此，对建行而言，存房（使用权）贷房（使用权）是金融创新。但对社会而言，这种金融创新则是一种赤果果的你懂得！按照建行的逻辑：未来租售比会恢复到1/20。因此，建行获得的是一项存在2.5倍升值空间的优质资产。

 

    2、建行金融创新之上的思考

 

    透过现象看本质：建行是以存量闲置住房的20年使用权为抵押，发行货币。请注意，是使用权（未来服务），而不是所有权。换句话说，银行数字（存款和贷款）绕开绕去还是数字。过去我们认为：银行以黄金为抵押发行货币是合理的。今天，银行以房子的使用权发行货币，依然是合理的（银行认为合理，就是合理，规则是银行订的）。那么，我们是否可以以中国制造未来提供的产品为抵押，发行货币呢？

 

    如果可以，银行以M2从中国制造手中采购1.4倍M2的提货权（批量采购7折）。采购回来的提货权和人民币没有差别。银行可以直接赚40%的M2，而中国制造（含政府）获得旧M2清偿银行贷款，同样会把杠杆去掉！简言之，债务被旧M2对冲掉，银行变成经销商，经销的产品是提货权。100通用提货权永远可以购买130以上专用提货权。对中国制造而言，欠银行多少货物都无所谓，反正中国制造要接受银行储值支付。在新框架下，企业赚钱就是还货——赚钱（还货）是中国制造不违约的目的。