回顾香港楼市二十年-随便找财经网

要说过去二十年中，最有趣的资产价格走势之一，莫属香港楼市了。从暴跌，到阴跌，到缓慢攀升，再到现在的根本买不起，值得我们跟随恒隆集团主席陈启宗从头复盘。

之所以选择通过陈主席报告看香港楼市，因为他是港股几千家上市公司中，每年最认真写报告的主席了，这样既可直接与股东沟通，又可从管理层角度提供一些对香港物业市场的中肯分析。

过去二十年中，恒隆是为数不多在1997年亚洲金融危机的熊市中成功跑出发展商。于1995至1997年的楼市巅峰期，恒隆将香港多项市区投资物业成功出售，并在市场上通过配售等方式，筹资100亿元，夯实了资产负债表。当1997年底，亚洲金融危机袭港之时，恒隆已全无负债，手持50亿现金渡过熊市，并在寒冬过去后第一个开始于香港市场购置土地，两个楼盘最终净赚两百多亿港币，时机精准的可以写进教科书。

下面，便跟随掌舵手陈启宗2000年至2016年的主席报告，一窥香港楼市二十年。

地产业在香港历史悠久。上世纪60年开后期开始，地产业逐渐成为香港的经济支柱，同一个小岛上的同一个梦想便是置业安居！那时候的周末，很多香港家庭的休闲娱乐活动，就是全家总动员去参观新楼示范单位（哪怕家庭短期内没有置业计划）。这种社会大环境下，也就导致了香港社会大量财富集中在十多个发展商手中，小量财富集中在数以万计的置业者手中，后者包括医生、教师、银行出纳员、家庭主妇等等。

香港物业价格闻名全球的原因有很多。地理上，地小人多，二战后又有大量移民从北面涌入香港。经济上，在改革开放后，香港成为中国内地与海外的中转地，经济发展迅速。地小，人口增加，经济腾飞，这是上世纪香港地产起飞的绝对基本面。

但更加深层次的原因是前港英政府的高地价政策。六百多万人仅仅居住在香港总面积18%的土地上，这就令政府既节约了基建开支，又享受卖地收入的相关税收（某些年份，土地收入占当年香港政府总收入的40%），也是香港可以实行低税制的根基之一。而一旦成为有产阶级，高楼价便会令有产阶级感到富足，相关的财富效应不仅能刺激消费，还能带旺许多其他行业。

进入上世纪八十年代，在土地供应受到政府规限，1985至1997年的负利率环境下，香港楼市逐渐达到牛市顶峰。但高房价自然会降低香港的竞争力，因此时任政府提出增加土地供应量及市场透明度政策，试图令香港楼市及经济走上更加健康的发展道路。最令大家印象深刻的是特首董建华提出未来十年每年兴建八万五千个单位。

初心很美好，但政策出台时机非常糟糕，那是前高后低的1997年，当年发生的亚洲金融危机很快就显现出巨大的破坏力。首先，危机结束了负利率环境，香港经济进入通缩阶段；其次，楼市出现危机后，社会各届对楼市前景分歧十分巨大，增加了政府解决楼市问题的难度。这一切都使得香港楼市由预期的软着陆变成了硬着陆。

为了拯救楼市，香港政府2000年8月放弃了每年八万五的房屋供应目标，又从2001年开始逐渐撤销之前抑制楼价高企的防止炒卖楼宇措施。想想那些在1997年最后几个月，从政府手上买下地王的开发商，三四年后房子盖好了，但等待楼王的是香港楼市的低迷，房子根本卖不出去，你说你要是开发商，怎么办吧？

当然是吸（hu）引（you）买家来买房子啊！当年香港的开发商给买家提供四年免息贷款，还要配上不少的现金回赠，如果你节省点的话，基本上就可以支付所有杂费还有点钱去装修新家了。绝对香港史上最买家friendly的年代啊！

这也再次印证，投资一定是反人性的，那时候如果买房入市了，绝对是抄了个历史的大底。

不过即使这样的断臂求生，亏本买楼，开发商也不能保证招来几个买家。（陈启宗也是感慨：好在前几年没买地，当时自己没有任何可供出售的发展项目，不然不得亏死）

这里你也许会诧异，为什么房贷那么好借，都没有人愿意买房子呢？那时候香港经济经历通缩，美国又发生了911恐怖袭击，更多香港人民都在担心以后能不能保住工作。失业率困扰着所有的买家，万一没了工作，利息再低，还不起房贷都是白搭啊。而且看看开发商手上还有那么多楼可以卖，大家自然也都是推迟置业。到了2002年，香港的楼市便在蹉跎中下跌了六成，同时还有很多声音觉得楼价会继续下跌。

这时候做香港地产猿猴，真的很容易被打脸。比如报告要是写：某间地产公司因无物业可售故不会录得溢利。陈总就会告诉你，这种牛市思维在地产熊市中，会输得连裤子都不剩的，因为香港地产熊市的时候，你卖的楼越多，就越容易出现亏损。大熊市中，唯一的皇牌只有现金。

而当时，除了置业者与开发商需要博弈外，政府的土地政策也为香港此后的楼价高企埋下了深深的隐患。因为香港的土地买卖几乎有政府控制，市道低迷时，香港政府做了和中国证监会一样的选择，停止卖地（IPO）。比如1998年7月到1999年3月这九个月中，政府暂停卖地；即使有开发商申请土地时候，政府也会把底价提高（这样就卖不出去了）。

楼市走到2002年11月时（低迷的第五年），香港政府终于坐不住了，公布了刺激楼市措施。只是2002年末，香港又遭受沙士袭击，使得楼价又底部横盘了两年。陈总看来，随着特区政府延续错误政策，楼价见底于2004年重回升轨后，就再没回过头了。

当然，陈总那时候已经意识到，尽管香港楼市再出现熊市的可能性不高，但作为一个城市，香港可提供的机会有限，竞争对手又多，所以自2001年起，恒隆便没有在香港买地，将主要资源及精力投入至中国内地。