广州海珠区最大商圈、七大商业楼盘商业现状及投资价值研究-随便找财经网

广州江南西路及江南大道商业地铺形态多为住宅底层商铺，业态涵盖休闲餐饮，时尚服饰，社区配套等。与广州市内传统的北京路、后起之秀的天河路等商圈一样，近年的江南西街区商铺及购物中心，也面临着电商冲击和零售业不景气的双重困境。本次调研着重对江南西路、江南大道的一线临街商业、购物中心进行市场调查，探讨该片区商铺的投资价值。

江南西路，是本商业片区最重要的“主动脉”，曾有“河南的北京路”之美誉。以它为核心形成的江南西商圈，是海珠区体量最大、历史最长的商圈，从上世纪80十年代形成至今，已将近30年。

江南西商业片区是海珠区最大最成熟的区域级商业圈，以江南西路为核心，辐射两公里范围内东接江南大道，西连工业大道北，南接昌岗路，北达南田路，其包括万国广场，乐峰广场、达镖广场等商业综合体，核心区域内拥有百货购物中心广百新一城、摩登百货(海珠购物中心)、富力海珠城，贯通江南西的地下商城江南新地(一期、二期)，以及江南西路上有两百多家餐饮美食店铺，小区住改商小铺。

江南西商业片区范围

江南西商圈的形成，始于上世纪80年代末，随后在新千年后陆续新建开业的万国广场、广百新一城、江南新地和富力海珠城，则为江南西商圈增添综合多元的购物中心业态。

本次调研范围挑选了该区的代表性街区商业及集中商业中心，调研的范围包括江南西路、江南大道中、江南大道南、富力海珠城、江南新地、信和广场、达镖国际中心等代表性的商业，接下来详见下文分析。

江南西、江南大道商圈调研范围

商圈租金及售价状况

江南西商圈

一、江南西临街商业：

江南西路地段(江南西地铁站至广百新一城)是该片区的商业中心地段，商业氛围浓厚，主要以教育、服装、银行、餐饮、零售、中介、百货为主，人流量相对最大，商业氛围相对最浓厚并呈现两端对称分布，整条路段商铺的空置率较低。价格差异主要受商铺面积、商铺平面布局及临街状况等因素影响。一线临江南西路的商铺，空置率都相对较低，转让费一般在3-6万不等，但放卖的不多。

而江南西商圈内有紫金、紫丹、青凤、青竹等9条横街，与江南西路形成纵横交错的“鱼骨形”街道纹理。该片区与淘金、天河南等“住改商”情况相似，海珠区相关部门已将两旁的住宅65万平方米改造成商业用途，2009年还获得商务部颁发的“社区商业示范社区”称号。同时崛起，不少特色小店藏身横街内住宅首层。这些二线的临街商铺，空置率同样较低，放卖价格在5-8万元左右。

江南西路商圈主要街道

江南西路实景

调查小结：租金方面，目前江南西路的中间路段(由润汇大厦起至南油写字楼段)临街商铺月租金水平为670-900元/平方米，江南西路的两端路段(近江南西地铁站以及近广百新一城)临街商铺月租金水平为1000-1300元/平方米。售价方面，江南西路一线临街商铺单价基本上在20万左右，二线内街铺单价为5-8万。

租金案例

二、富力海珠城：

富力海珠城位于广州市海珠区江南西路1号、江南大道中180、182号，项目分为A、B两栋，集双子购物中心与超甲级写字楼于一体，总面积超过13万平方米，商场总建筑面积约5万平方米。其中A栋(江南西路1号)地上共6层，地下共2层，均为商业用途，层高约4.2米；B栋(江南大道中180、182号)为“富力天域中心”，地上共40层，地下共5层，其中地下1层部分为商业、部分为车库，地上1层至8层均为商业用途，其余楼层为办公用途，商业部分楼层层高约4.2米。

富力海珠城地处江南西区商圈龙头位置，与地铁二号线“江南西站”无缝对接。自2015年开业以来店铺开业率近80%,最高客流量超6万人次，成为海珠区商业新星。其为富力地产在广州倾力打造的首个综合性购物中心，包含零售、餐饮以及休闲娱乐业态，丰富的业态组合打造体验性MALL:海珠区首家IMAX影院、华南区首家PORORO儿童游乐园等等商户，打造新奇趣潮购物体验。

江南西路实景

调查小结：租金方面，根据根据市场调查楼层不同租金均价约90-550元/平方米/月(详见下表)，售价方面，富力海珠城现均为只租不售。富力海珠城各层的租金均价如下表:

租金案例

三、江南新地：

江南新地商业街位于广州市海珠区江南西路46号，项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站接驳，与周边的广百新一城，摩登百货，江南西原有的商业街形成优越的立体式业态互补商圈，江南新地商业街属人防工程，为地下2层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为两万多平方米;二期为330米；江南新地采用首尾地下双层复式结构，商城高7米，中间5-7米人行道，两侧共有200多5米地下街铺，设有13个出入口直达地面。

江南新地商业街采取错位经营的模式，定位为吸引主题消费商场，负一层主要以品牌商为主，集健康美食与时尚购物于一身，主营服饰、饰物、化妆品、皮具、饮食等，一期负二层主要经营美容美甲，二期负二层现空置招商中。江南新地自开业以来一期店铺开业率近90%,最高客流量超8万人次，二期现空置较多。该项目的商铺业态较为繁杂且档次参差，商户的更换频率较低。