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如果真的想投资楼市，必须搞懂房地产市场的内在逻辑，然后你就会明白影响楼市价格涨跌的因素是什么，用这些因素去对应你所在的城市，你就能知道城市房价的趋势，所以我们主要理清下面几个问题：
1房地产市场内在逻辑是什么？
2决定一个城市房价涨跌的因素有哪些？
3投资楼市应该怎么思考，有哪些角度？
一决定一个城市房价的内在逻辑
1房地产市场的本质
房价的涨跌从浅层原因看，是供需关系决定的，居民对房子的需求与地产开发商的博弈。
但是房子是一个特殊的商品，因为它最重要的原材料是土地，而土地的供应并非一个自由竞争的市场，这个本质决定了房地产是一个卖方市场，总体供应量和需求量是不匹配的，理解这一点非常重要，因为从这个总的逻辑你可以理解过去中国房价发展的脉络，也可以理解未来房价的方向。
2过去二十年中国房地产市场之所以如此繁荣，是因为以下这些因素：
●住房制度的改革，二十年前中国是没有房地产市场的，因为都是单位分房，而从单位分房改为商品房就是把需求的总闸门打开了，从此以后房地产这个怪兽在中国选起了滔天巨浪。
●银行房贷的杠杆效应一下子把房地产市场的需求放大了无数倍，本来没有钱买房的也通过分期付款买房了，现在市场上95%都是贷款买房。
●人民居住和投资的需求：巨大的人口数量是基础，80%的农村人口迁移造成的大规城镇化是核心动力，日益改善的收入水平是前提条件。
●土地招拍挂制度，过去的土地是不允许买卖的，但是招拍挂制度的出台是个革命性的举措，这是房地产的核心。
各位，以上就是中国房产过去之所以繁荣的核心因素。
3这些因素有变化吗？
3.1住房制度改革
过去的二十年，中国的房产供应基本都是商品房，主要是房地产开发商在供应，但是现在却出现了：
●共有产权房，这是地方政府提供的产品，
●小产权也可以进入市场了，这是农民的房子
●互联网租房，这是市场的新力量
这意味着房地产市场的供应紧张的局面大大的改善了，房地产市场不再是单一供应，不再是卖方市场。
3.2银行房贷制度
过去因为支持房地产市场的发展，所以国家鼓励银行房贷，地产开发商从银行拿了低成本的资金开发房子，老百姓从银行贷款买房子，如果没有银行的支持，不可能有房地产市场的繁荣。
但是现在这个基本条件也变化了，很多的银行不做房贷了，或者在基准利率上调了50%。
3.3人口数量与需求变化
肯定有巨大的变化，城市的人口大量增加了，过去中国80%人口在农村，现在50%以上的人口在城市，人均居住面积也发生了根本的变化。
3.4土地供应量
也有巨大的变化，现在农民的宅基地可以进入市场，与开发商合作开发，可以合法的出租了，地方政府也不在依靠土地作为主要收入来源了。
3.5其他的变化
过去房子与城市人口的红利紧密挂钩，比如小孩读书，落户等都需要买房，但现在这一块也在逐渐的改革，租房也可以落户，小孩读书不在与房子挂钩，所以学区房的价格暴跌。
从以上的简单分析我们可以看出，中国房地产市场的基本面发生了巨大变化，或者说是逆转，过去是支持房地产的发展，现在至少是不鼓励房地产的发展。
这就是总基调，也是国家的大方向，大方向就是趋势。
趋势你是永远打不败的，只能跟随。
二西安的楼市到底怎么样？
房地产有个很大的特点，就是区域性，各个城市的情况不一样，所以有些差别，所以我们来看看西安的微观情况：
1房子的房价现状
从房讯天下了解到，西安2016年10月到2017年10月，房价上涨68%，排名全国第一，超过杭州48%，北京38%。
按月份，西安3月份西安均价：11013元，环比月上涨4%
其中：
城北涨9%，均价11150元
高新区涨6%，均价16546元
城西涨7%，均价10968元
长安涨3%，均价10544元
城内持平，均价12000元
城北涨幅最大，城内持平，房价之所以上涨如此之快，是因为外地人大量涌入，外地人购房占80%
2二手房市场
3月二手房均价11784元，上涨2%，但是成交量环比下降39.4%，只有2517套。
在看各区域的分布：
城北均价8137元，价格环比下降了23.85%
城南均价9157元，价格环比下降了14.28%
城东均价8466元，价格环比下降13.34%
高新区均价12977元，价格环比下降33.8%
城内均价7971元，价格环比涨0.76%
高新区二手房最贵12977元，比其他几个区新房都贵，但也是下降的最多的，33.8%。
总体来说，西安新房上涨，但二手房下降。
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