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机场是什么?机场对于一个现代城市又意味着什么?
机场曾经是一个代表奢侈消费的地方。曾经很长一段时间,能坐一次飞机已是难得,能经常坐飞机的几乎可以等同于“上等人”。我还记得九十年代初我上大学那会儿,有一天看到一则新闻说到空姐的工资可以到9000元/月!而那时一般人的工资大约也就是三位数。我们宿舍的兄弟当时就做起绮梦来,梦里就娶了“白富美”的空姐!我想这也大概是奢侈品店无论租金多高无论真的能卖出去几件也要选在机场开店的一个缘由。
机场与城市之间又是怎样的关系?从安全距离的考虑,机场似乎应该离繁华市区尽可能远一点;而作为一个城市越来越重要的门户,机场又似乎应该承担更大的城市职责。很多机场因为寄予了重托都设在了另外的城市,比如西安的机场就在咸阳,而北京的新机场更是成为雄安“千年大计”的棋眼,这么一大盘棋就从新机场的落位开始谋划。
我曾经很好奇为何北京的机场附近会成为富人区,难道富人们就不怕飞机起落的噪音?后来去上海参观虹桥机场附近的一个豪宅项目,营销人员跟我说:飞机起落才代表着人生高峰!再后来,在伦敦金融城,我看着天上差不多几分钟就会飞过的飞机,才明白飞机是让地球成为地球村的关键,机场根本就不应该远离繁华,机场就代表着现代都市的繁华!
让机场成为一个城市的新起点!这句话是我送给联合领航的创始人蒋莉的。最初我认识她的时候,她还在首都机场与普洛斯合资的航港发展任总经理,她通过我的文章认识的我,加我不久就邀请我去首都机场旁边她的办公室去坐坐。当时的我认为我最熟悉的范畴还是商业地产和地产资管,怎么也不觉得自己会和机场或者物流有什么关系,一忙起来也就没想起来要去。没想到她索性专程跑到我刚开张的HiTalk找我,说她正准备创业,要聚集她看上的最优秀的人一起来干一件大事,做“港产城融合的航空城”!
我很认真的听她还有她的团队跟我讲他们理想中的航空城,讲作为现代城市的“码头”机场物流应该承担怎样的骨干角色,但物流又不能仅仅是仓储;讲韩国仁川机场、荷兰史基浦机场、新加坡樟宜机场为何会取得商业上的成功,又是怎样带动机场周边的发展;讲他们将如何从顶层设计开始就规划出一个有机的“港产城”新城,让机场不要被动的成为城市的“过站”,而是城市发展的一个源头!我脱口而出:那是不是就可以说“让机场成为一个城市的新起点!”?
没想到,这句话很快就被他们变成现实,不到半年时间,从普洛斯高管辞职创业的蒋莉就带领她的团队以闪电速度接连签下了南京、南宁等城市的航空城项目,并吸引了众多产业投资机构的关注,而打动这些城市管理者、“最聪明的钱”的正是这样一个全新的城市理想。
很巧,在一个讨论创新商业地产模式的场合,万商俱乐部创始人杨泽轩也跟我特别推荐了新加坡樟宜机场。他说:大多数机场里的商业就是配套,机场是围绕航站楼设计的,剩余空间可以放的才会考虑商业,所以会出现很多商业根本就安排在不会有人路过的地方,白白交了那么贵的租金。而新加坡樟宜机场却根本就是按照商业逻辑来设计,而且是专业的商业管理公司来运营,甚至会根据购买力大数据来安排航空公司的停靠(比如他们认为日本人在机场的购买力有限就安排他们停远一点,而中国客人有旺盛的购买力就让中国的航班停近一点),这样下来他们商业租金的收入甚至要超过机场本身的业务收入!这样的机场只能用创新商业地产来形容。
这个案例给了我一个启发:也许真的应该重新思考机场的商业价值,当互联网巨头们为了争夺一个可能的流量入口(比如共享单车,比如新零售)打的不可开交时,可有人想过机场不就是一个城市的流量入口,而且是经过筛选可识别的高端人流入口?线上基于一个流量入口就可以发展出来一个庞大的商业帝国(比如微信),那么线下的流量入口又能带来怎样的发展机遇?
还记得晓兰姐去探访虹桥商业区写出来的那些观感吗?我印象特别深刻的是她所表达出来的吃惊,她原本也是完全不看好那片完全是新建出来的一大片商业地产项目(就像很多地方规划出来的“鬼城”),从供给角度看就是集中放量超供!但是当她真正走进那个片区,她发现真实的招商情况完全超乎她的想象,她试图找到一个合理的解释,她告诉我她想到的一个答案就是:来自长三角辐射范围的那些成长型企业,他们既要进入上海占领这个人才和市场高地,但又不能脱离他们的生产腹地,虹桥独特的交通枢纽作用加上符合形象的现代商务办公环境(当然也有相对较低的租金水平),就足以吸引他们前来设立办事处甚至总部!
看,这就是“让机场成为一个城市的新起点”的一个印证!当今天人们已经开始在传说“大虹桥将不再属于上海,因为它是属于世界的”,已经没有人会怀疑虹桥区域的发展潜力,虹桥已经事实上成为上海继静安寺、陆家嘴之后的第三个商务中心,成为上海引领长三角的“码头”,就好比当年上海“滩”的外滩!
怎么样?想不想一起去感受一下这个时代正在发生的改变?想不想一起聊聊在我们各自生活的城市还会有哪些地方会成为这样的“新起点”?4月13日,让我们一起去探访“大虹桥”!
中国城市更新论坛之城市行走上海站:探访大虹桥
4月13日,中国城市更新论坛再度造访上海,这次我们将专程探访上海的未来之城:大虹桥!我们将通过五个经典项目的串联来展望一种新的城市发展格局:让机场成为一个城市的新起点!
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另一视角
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