[债券新闻]【光大固收】房企信用分化新格局

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　　在楼市调控以及金融严监管的大背景下，2017年房企的销售增速回落，整体的资金端收紧，从债券发行以及偿付来看，当前的债券市场到期偿付压力逐步增大，房企整体上处于承压期。

　　行业集中度提高、行业大小分化

　　我国各类房地产开发企业已有9万多家，但最新的相关数据显示资源加速向龙头企业聚集，无论是当前的销售面积、销售金额，还是作为核心生产资料的土地资源的集中度都在提高，凸显出中小房企的发展空间被挤占。

　　新格局下，房企信用资质分化

　　房企行业当期处于行业整体承压，行业内大小分化的格局。在这种格局下，风险点也出现了分化：

　　1) 小房企主要是发展空间收缩的压力。

　　2) 大型房企可以通过多元化的筹融资解决债务问题。但部分过于依赖筹资活动现金流支撑的企业，将面临再融资压力。

　　3) 此外实际控制人负面信息所引发的信用风险仍是防控要点之一。

　　1、房企信用分化新格局

　　1.1、楼市调控与金融严监管下的房企现状

　　2018年我国房地产政策仍将以坚持 房住不炒 定位，继续实行差别化调控，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为主线。房地产市场格局较以往出现了较大的变化，传统开发业务的增长面临较大的压力，主要来表现为销售面积、销售金额的回落。

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　　金融严监管的大背景下， 穿透式 的资金监管要求使得很多原有融资模式受限制，整体的资金端收紧。从2017年的下半年开始，房地产开发资金来源整体出现下降，其中来自国内银行贷款以及来自国内非银行金融机构的贷款下滑速度较快。

　　从债券市场到期额度来看，从2018年开始，房企将面临持续的较大规模的债券到期，随着债券市场发行量的收缩，以及当前再融资成本的上升，以及短期内我们看不到监管的放松，信用债的偿付压力将逐步增大。

　　我国房地产开发企业已有9万多家，但最新的相关数据显示土地开发资源加速向龙头企业聚集。无论是当前的销售面积、销售金额，还是作为核心生产资料的土地资源都在急速聚集。

　　1.2.1、土地开发资源向发房企集中

　　2018年3月30日，杭州钱江世纪城核心区M-04地块的拍卖持续12个小时，各房企举牌出价499轮，最终由竞买人保利地产(600048,股吧)以总价100多亿元竞得。对该地块的激烈竞争一方面体现出土地资源的获取对于房地产开发企业的重要性，另一方面体现出土地资源在向大型房企集中。相关数据显示，前50强房企拿地面积的集中度不断提高，从2014年的19.84%，上升到2017年的65.56%。这意味着，新供应的土地开发资源绝大部分由行业龙头企业获得，而剩下的34.44%的资源由市场中几万家房地产企业所争夺。

　　房地产开发行业的集中度进一步提升，是行业发展到一定阶段的结果，从销售端来看也是如此，前50强房企的销售金额几乎能占 半壁江山 。下图显示，2017年房企销售金额 CR50= 45.79%、CR100= 55.52%、CR200= 62.14%。

　　销售面积同样集中度加快提升，在这里我们可以看到销售面积的集中度略低于销售金额，2017年房企销售面积CR50=27.56%。房地产的开发运营以项目为导向，拿地资源集中度提高是先行指标;结合上文分析的拿地集中度数据，未来销售面积以及销售金额的集中度将进一步提高。