房价暴跌楼花投资者陷入困境，政府到底帮不帮？-随便找财经网

　　房价暴跌楼花投资者陷入困境，政府到底帮不帮？

　　曾几何时，多伦多一房难求，买个楼花都要支付高价入场费才能拿到个单位！去年二月在多伦多奥克维尔的楼花买家，当初疯狂的抢楼签约后，不仅没有在房地产市场上掘到一桶金，反而在今年纷纷陷入财务困境。

　　近百名去年二月份与Mattamy Homes公司（加拿大最大的房地产建筑公司）签约购买独立屋的买家，却发现他们在这间公司购买的房子价格下降了近三十万加币，今年二月份这个区域的平均房价122万加币，去年同期的价格为150万加币！

　　房价下跌的同时，今年开始实施更加严格的压力测试，许多人在获得按揭贷款方面困难重重。这些签约的房屋买家联合向Mattamy Homes寻求帮助，这间公司的总裁Brad表示，非常同情这些房屋买家的处境，但是作为加拿大最大的建筑开发商，公司一贯秉承着忠实执行合同的原则，因此，也希望公司的客户和买家同样坚持这个原则，忠实执行合同！

　　作为一个房屋买家，一旦与公司签约，我们就开始严格执行合同承诺，与产业链的一些列公司，从原材料到建筑工人等，我们与这些人都签订了合同，因此要严格执行。

　　Mattamy Homes买家现在的情况，是整个房地产市场的状况，而这些都是由于去年安省政府突然祭出海外买家税打击房地产所致。因此，问题的源头在安省政府。

　　于是，这些买家们联合写信给安省省长韦恩，给保守党新党魁福特，给安省住房部长Peter Milczyn，但是至今没有获得任何政府的帮助！

　　安省住房部长Peter Milczyn表示，当时政府对于海外买家税的实施进行了深刻广泛的分析，这也是安省公平住房计划的一部分，该计划成功的冷却了本地白热化的房地产市场，但是我们却忽略了一些可能会被影响的个体人群。

　　Khan先生作为一个这样的受影响个体则愤怒的说，我们不是什么海外炒家，我们买房是来自住的，可是政府就这样忽略了我们这些人，一个政策下来，我们不但住不上房，还遭遇财务上的灭顶之灾，总要有人出来负点责任吧！

　　Khan先生像很多买家一样，省吃俭用交了二十万加币的定金，现在房价下跌数目已经超过定金数额，如果违约走开，不仅拿不回定金，开发商还有权进一步追索损失，他们一家现在住在地下室里，他表示经历这次打击后，可能永远也无法从地下室搬出来！

　　但是，政府却不认同，住房部长Peter Milczyn表示，当初引入海外买家税的原因是，非居民的购买抬高房价，使得许多多伦多本地居民反而买不到房，15%的海外买家税有效的减少了安省房地产的离岸交易数量。

　　无论政界人士，还是地产建筑商大家虽然表面同情，但是谁都不管这些受到致命打击的买家，因为政府在其中的角色，不是房地产交易受伤时的后盾！

　　去年二月的楼花买家算是这个周期运气最差的了，不过，即使早几年购买楼花的朋友，现在的情况也在发生微妙的变化。

　　加拿大帝国银行与Urbanation公司的联合调查报告显示，2017年的多伦多condo买家，其中投资者占48%，这些人都是移民年龄在40-60之间，他们购买condo就是作为将来退休储蓄计划的一部分！

　　在这些投资condo的买家中，至少有44%的人处于负现金流的收不抵支情况（租金不能抵消condo的相关管理费用和按揭成本）。对于那些收不抵支的condo投资者，其中34.5%的买家处境很惨，每月至少要倒贴1000加币以上，另外20%的买家也要倒贴500-1000块钱！

　　其实，笔者在去年二月RRSP季节里，就专门写过一篇微信文章，“房价狂飙红似火，加国储蓄创新低”。（请看文章末尾链接）

　　当时，不少客户纷纷从RRSP中取钱要买房抢offer，买楼花，至于可以减税的RRSP则根本不买。

　　当时笔者就曾写道，现在的人们，抵不住房价上涨诱惑，对RSP这样的长期投资丧失兴趣。这个RRSP季节很清，银行大厅里，没有了过往的人来人往，地产发展商的开盘会上却是People Mountain People Sea,人们冒着严寒也要抢一套下来，不惜支付高额的手续费。

　　尽管这个RRSP季节冷至冰点，但是从我近二十年的工作经验看，我每年都帮助客户购买RRSP，即使在百年不遇的金融海啸时期，也没见过如此冷清的RRSP季节。

　　正所谓物极必反，2017年二月的这个RRSP季节可能会永远载入史册，多年以后人们会像回顾荷兰那场郁金香痴迷一样，想起当年加拿大人疯狂抢房堆积债务的情形。

　　这些年的房地产市场增长已经证明一个事实，这个世界唯一值得做的事情，就是傻傻的买房子，然后傻傻的数钱！按照这种逻辑走下去，越来越多的人已经不顾后果，房地产从居住属性完全走向投资属性。

　　很多人会说，房地产投资都是有砖有瓦的实在东西，没错，但是，大家忽略了一个问题，投资市场上也都是交易的实在东西，难道没有看见，石油期货交易的都是石油，没有石油车船交通工具都失去意义；难道没有看见，粮食谷物期货交易的都是可以吃的粮食，民以食为天，这些都是实实在在的东西。可是，哪个普通投资者敢于去碰一下这些期货交易呢？

　　任何有common sense的人都知道，这些游戏的危险就在于其杠杆太大。可是，看看condo投资楼花投资，与上面说的石油商品粮食期货有何本质性的区别呢？

　　上文说到的Mattamy Homes公司期房投资者，他们的首期二十万加币，几乎等同于期货中的保证金，如果标的商品（房子）价格出现下跌，他们面临的就是要补充保证金，但是一方面价格下跌，一方面贷不到款，他们就要被平仓，保证金被没收！与期货不同的是，期货平仓赔钱出场后一切就结束。期房不但丢了首期，将来的价格损失，还要赔偿，这个游戏难道不比期货还危险？可是，没有人认识到楼花和condo市场危险游戏的本质，反而觉得是个遍地金银的宝藏，只要一伸手随意就能捡到财富！

　　根据加拿大帝国银行与Urbanation公司的这份报告显示，在过去一年里，多伦多77%的condo投资者都是贷款买房，平均只投入20%的首期，这就意味着condo市场的投资者平均杠杆为五倍！

　　在2017年收房的condo投资者，大部分都是五年前买的楼花，按照现在地产局公布的数据，平均价格在这五年里上涨51%，作为平均投放首期20%的condo投资者，例如只投入75000块加币，这笔钱的回报相当可观，高达155%，即年化30.9%！

　　什么样的投资才能获得这种高收益呢？无疑是杠杆投资的性质决定其投资回报。

　　CIBC经济分析师Tal警告这些投资者，他们很多人都以为，condo投资是一个可以放点小钱(down payment)，将来可以获得很多收益的投资！面对大幅的资本增值前景，一些人认为，只要condo价格可以上涨，暂时的现金流损失还是可以承受，因为将来condo价格的资本增值最终会弥补所有损失还能赚一笔大钱。