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商业总是触类旁通
一、价格
世界上卖的最好的手机是哪家？
——前些年是小米，这些年可能是华为，也可能是步步高（oppo,vivo,1+）；
国产科技产品完胜。
世界上最赚钱的手机厂家是哪家？
——Apple苹果。
根据2017年CounterpointResearch的报告，
小米每卖出一台手机，利润在2美元，华为在15美元，苹果在150美元。
为什么卖的最好的手机厂商反而不赚钱？
要搞明白这个问题，还是一个深层次的市场定位原理。
原因是，无论是苹果三星，还是小米华为步步高，虽然卖的都是手机这个品类，但是卖的都是不同的手机，不同的市场。
小米-刚需市场
华为-中产阶级市场
苹果-消费品市场
小米的战略，是尽一切利润，圈住尽可能多的用户，然后卖人头流量，先是手机广告，然后电视电脑无人机净化器，最后干脆衣食住行全包，刚需之友，小米一生。
华为依靠「支持国货」背书，全力圈住市民阶层，有产或自认为有产的人士，打造商务形象，既要赚钱，又不能太贵，毕竟形象还是有点土，没法和苹果硬刚，今天的华为商城，依然紧紧围绕着手机和相关商务产品。
至于苹果，自然是高科技形象傍身，永远维持自己手机品类第一的形象，决不允许把自己变成一个卖货的商场。
注意，今天的文章并不是讲什么手机测评，品牌PK。
为什么要拿手机作例子？
因为商业的底层逻辑都是一样的，触类旁通；
手机厂家怎么卖手机的，开发商就是怎么卖房子的；
即便是二手房市场，也遵循着同样的的底层规律。
好比我们的房子，有屌丝上车盘，有刚需二三房，有大三四房改善，还有豪宅；
国产山寨好比上车，小米是刚需，华为是改善，苹果是豪宅。
低端住宅，单价最便宜，溢价最少；
越是高端住宅，单价越高，溢价越多。
在十年前的一线城市，三五年前的二线城市；
彼时房产的投资认知远远小于今天，屌丝一居室，通常是最便宜的，2015年的重庆，一居的单价比刚需二房更便宜，二房比三房便宜，豪宅可以开到普通住宅三倍的价格，因为谁都买得起房子，不存在「上车」的需求，能买多好就买多好，能买得起多大就买多大，房子在更多意义上是一个「消费品」；
开发商更愿意做改善性住房，甚至豪宅，整体面积偏大，譬如北京2000年前后的老小区老大楼，90平一居，200平三居非常常见。
随着房价不断上涨，房产的投资属性日趋增强，一线城市有大量人口根本买不起本市的房产，北京人口3000万，住宅不到800万，需求缺口巨大。
在这种情况下，「上车」成了第一需求，其次才是消费，漂亮小区次新房依然是白领码农的核心需求，但是奢侈毕竟有限，总价约束导致户型越做越小，新房越来越远。
在这种情况下，上车的一居室单价反超刚需二三房，刚需二三房贵过大三居，至于大四房，除了豪宅物业几乎无人问津，不过豪宅毕竟不是我们的主要目标，可以忽略。
上车容易：
(价格)大三房＞小两房＞一居室
上车困难：
(价格)一居室＞小两房＞大三房
随着二胎强制执行，未来可能会增加一个房间。
二、流动性
为什么要讲这些？
因为在房产的选筹中，流动性是很重要的一点。
在大家都可以轻松买得起房子的时候，流动性的影响微乎其微，大到150平可能流动性依然不错；
在一个上车盘都是60平两房的市场，类似今天的京沪，面积越大，户型越不紧凑的房产，接手的人更少，也就是所谓的流动性差。
为什么害怕流动性，因为绝大多数人都害怕还月供，都害怕急用钱房子卖不掉，害怕换房出不了手，所以流动性差的房产受到市场的歧视。
得功能率越来越受重视，同一个小区，90平两房单价5万，120平两房单价4万，8折；
一些比较严重的情况，同一个小区，100平二三房卖单价4万，200平大面积顶复单价2.5万，6折出头。
嗯，就是那个2016年1.2万，今天2.8万，被称为2017年最差投资标的的天通苑大面积。
三、套利
面对仅仅因为面积大，房子就打8折的情况；
我们不是愤怒，而是开心。
为我们并不害怕流动性。
刨去非普等税费成本，在账面上，大面积房产最多只有0.5-1成的折扣；
那么剩下的，是不是利润？
我们是不是在套利？
有人会问，为什么你不担心大面积房产的流动性？
因为房子是用来住的，不是用来炒的；
因为无论如何，房产的价值在于对居住的需求；
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