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所有人都被万科的脑洞惊呆了！
最近，全国首个“全自持宅地”——北京万科·翡翠书院，公布租赁方案。最长10年租期，租金180万起，一次性付清。
租客们哭了，买不起房子，以后只怕连租房都租不起了。
甚至有网友怒斥，有180万不去付首付买房，傻到要租房子住？租房子，丈母娘那关能通过，能给北京户口、孩子能读好学校？
手握自持地块的房企笑了。原来，除了靠REITs融资外，还能用这招，一次性就把10年租金收回来。
万科的作法，与杭州一些开发商不谋而合。但醉翁之意根本不在酒……
北京六环，月租金1.5万？
翡翠书院在北京的什么位置呢？海淀区，距离中关村13公里、西二旗8公里。
中关村是中国互联网最集中的区域，聚集了大量的互联网科技精英。翡翠书院的位置，放在杭州，就好比是余杭的闲林，未来科技城的边缘地带，但能沾上未来科技城的光。
在老北京人眼里，相当于是北京的六环。
翡翠书院主打90㎡三房、180㎡以上复式四房。90㎡月租1.5~1.8万，180㎡以上月租3~4万，最长可租10年，期间租金不变，但需一次性付清全部租金。
也就是说，要租一套翡翠书院90㎡的房子，10年期租金最便宜也要180万。
在北京工作过两年的同学告诉我，中关村离北京老城区虽有段距离，但因为聚集了大量的互联网科技精英，租金价格不菲。
望京商圈内，一套房龄10年左右的住宅，距翡翠书院约30公里，1号线望京地铁站旁，140㎡月租也就1万多点。
那目前中关村一带，租金是什么水平呢？
我爱我家相寓官网上，距地铁海淀黄庄站400米，一套100㎡的房子，月租约1万2。前一站知春里站旁的保福寺小区，61㎡的房子，月租约8200元。
无论位置还是交通距离，都比翡翠书院要好得多。
而且，一次性付掉十年180万租金，比每个月付1万5租金，资金成本完全是两个概念。
180万租金一次性付清，要知道在杭州，这笔钱可是够买一套万科江湾城，又或者是带车位的天都城啊。
十年租约，回报率不足2%
如此天价租金，万科赚嗨了？并没有。
翡翠书院的容积率约1.78，除了最北面一栋15层高楼外，其余楼幢都在3~8层。
房源全精装交付，配备中央空调、新房系统、全屋净水系统和智能家居。在万科产品体系内，翡翠书院的品质、标准不输叠墅产品。
2016年万科拿下这两块地时，地价就花了109亿，加上建安成本、装修成本跟后期运营维护成本，在定价时，要高出周边产品数倍。
但即便如此，万科透露，翡翠书院的资金回报率仍然很低，不到2%。
用租金除以回报率，可以算出，一套翡翠书院90㎡的成本，大约是900万。如果出售，相当于保本价10万元/㎡。
那它周边的住宅，售价是多少呢？
以如园、西山壹号院等二手住宅为例，90㎡的房子总价约720万，均价约8万元/㎡。也就是说，即便翡翠书院出售70年完整产权，保本也不易。
那么，它一次性出售10年使用权，正常市价又该是多少呢？
以往一些出售40年使用权的小产权房，有一个标准定价公式：单价相当于同地段商住的6折左右。
距翡翠书院较近的商住，有车程约6.6公里的北清国际公寓。两年前新房均价才23500元/㎡，目前，二手挂价约4万元/㎡。
翡翠书院若按它的6折定价，单价差不多2万5，90㎡总价约225万。
考虑到翡翠书院只签10年租约，再除以4，扣除一些贴现因素，那么合理的10年租金是60万上下。也就是说，翡翠书院租金是合理市价的3倍！
难怪，所有人听到翡翠书院报价的那一刻，第一反应都是：疯了！
没有几个人，会傻到用3倍市价，去一次性付10年租金，万科难道不知道吗？当然知道，因为它根本就不想租出去啊！
北京中原的张大伟评价说：其实都知道，万科这块地是拿错了。
当时谁也不知道北京政策会真不让卖、不让变相卖。当然，以后谁知道呢，说不定留下了宝贵的资产。
既然不管怎么租都是亏，不如定价再高点，吓跑租客，留着等政策宽松变相卖。
用作家连岳的话说：万科和租房者，谁也伤害不了谁，挺好！
房企猛拼自持，或赌日后回购
万科翡翠书院这一模式，像打开了一扇窗，为杭州拿下自持地块的房企，提供了一个“大脑洞”。
原来还有这种玩法啊！
近期，杭州许多开发商都在四处参观长租公寓，组建自己的运营团队。但更多的则在琢磨，如何变相把自持卖出去。
据我所知，有几家的想法跟万科不谋而合。更有开发商称，翡翠书院提供了灵感，“会学习”。
那么在杭州，“天价长租”的账算得过来吗？月租金破万的有，但不具备市场参考意义；高端的长租公寓，租金拼不过北上广。
杭州奥克伍德公寓（图片来源于官网）
黄龙的奥克伍德服务式公寓，月租金1万8~3万元不等；下沙的莎玛和达服务式公寓，一室月租要1万2，两室的月租要1万7。
但莎玛旁的酒店式公寓泰美国际，一室的房子，月租不过2500~2800元。
为何差距会这么大？因为服务式公寓主要的生意还是日租，而不是长租，换句话说抢的是酒店的生意，租金自然要高很多。
目前杭州高端的专业长租公寓，有群岛MOMA、湾流国际共享社区等。
湾流国际共享社区搞活动时，一室的月租金4000多元能租到，但大部分的租金在5000元以上。
群岛MOMA，40~60㎡月租金能租到4000~5000元，贵一点的能租到7500元/月，还要加收8%的服务费。
这真的已是杭州长租公寓的“玻璃天花板”了。
消费的主力客群，多为网红、资深微商，以及高新企业的高管。像湾流的黄龙店，区域内聚集了众多世界500强企业的办事处，群岛MOMA更不用说，滨江是杭州网红的聚集地。
但大多数的长租公寓，一室房源的月租金在2000~3000元左右，甚至还要便宜些。
所以，杭州一些高自持项目，以正常方式做长租，必然是成本投入高→租金高→空置率高，死循环一般，永远算不过来账。
但翡翠书院提供了另一种收租模式。
尽管翡翠书院还是算不过来账，但那毕竟是100%自持的宅地。杭州一些自持比例不高的宅地，用一次性收取租金的方式，未必不能做平。
大不了，也租不出去。未来或许也像早年的保障房一样，可以回购呢？
杭州有过实例。多宗保障房地块如凯德湖墅，保障房都造好了，开发商进行了回购，进入商品房市场销售后。因面积小总价低，引发哄抢。
无产权、低总价，抢的人不少
让我们再脑洞大开一下，未来，会不会有人愿意接受“一次性付十年租金”？
从情理上说，似乎很难说服租客。但你把它想像成，楼市中出现过的两类产品，大概就很容易接受了。
一种是杭州留用地上盖的小产权房，出售的是40年使用权。
在留用地未进入土地招拍挂流程前，杭州留用地产权是一层一本大证。一层楼动辄几百㎡，能买得起的人寥寥。卖不掉怎么办，分割成没有产权的小户型出售。
小产权房由此而来。三墩附近的橘子里、香港城、丰盛九玺等等，都是知名的留用地项目。
2012年橘子里首次开盘时，40~55㎡的平层、LOFT房源，单价最低只要4188元，均价在7200~7500元。
犹记得，那时18万就能买到一套橘子里，即便全款支付，都不够买一辆mini车。
有一年楼市行情差，丰盛九玺为了快速卖房，去省内城市做地推。当地一名购房者，听说杭州房子总价四五十万就能买到，立马交了5万定金。
来杭州后，一打听办不出产证，吵着要开发商退还定金。现在，大概要后悔死了。
虽说小产权房风险大，但利润也高。像丰盛九玺，2012年首开时，36㎡小户型不到35万就能买到，现在月租能到2000元，年回报率接近7%。
不用十五年，就能收回成本，余下25年那可就是纯收益。
冲着低总价、高收益，免不了有购房者抢着买。不过，以杭州这一批自持宅地的地价，似乎很难控制好总价。
10年使用权，就当买车位
还有一类不动产，只出售使用权，但我们都抢着买——地下车位！
杭州车位不同于上海，没有产权，只有使用权。一份纸质协议甚至一张发票，就是车位权属的象征。
以前，车位并不是生活的必需品。
六七年前，老余杭车位7~8万一个，大家还要考虑半天。
我的一个朋友，早年在老余杭买了房后，顺带买了个车位，那时只是觉得价格便宜，手头钱够就买了。后来销售告诉他，可以再买一个车位时，他犹豫了许久，放弃了。
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