绝了！它对房价预测神准，从地产之王的财报里，读透房地产的未来

近日，号称“宇宙第一房企”的碧桂园，公布了2017年财报，业绩非常靓丽。

2017年度，碧桂园实现合同销售约人民币5508.0亿元，共经营1468个项目，覆盖中国大陆30个省、220个市、768个县╱镇区，成为全球最大的住宅开发商，领跑行业。

对于绝大多数人来说，可能对千亿这个级别的数字没直观感觉，因为我们经常用不到这么大量级的数字。

举个例子，拿我们日常喝到的酸奶来说，2017年中国的市场规模大概1200亿，碧桂园一家的销售额可以顶得上四个半酸奶行业。

十年前，碧桂园收入只有157亿，短短十年之内翻了35倍，跻身中国，乃至世界顶级房地产公司。

可以说，碧桂园这家公司，在中国房地产行业中，最值得研究的一家公司，只有研究碧桂园，你才能搞懂中国房地产行业，读懂这门生意背后的密码。

充满传奇 多次第一

碧桂园成立于1992年，总部位于广东佛山顺德，是中国最大的城镇化住宅开发商，位列福布斯全球上市公司500强。

目前公司业务包括物业开发、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。

碧桂园的发展历史充满传奇的色彩，开创了许多中国地产的“第一次”：

-1999年，广州碧桂园在春节期间开盘，打破了“春节不开盘”的先例，也掀开了中国“假日地产营销”序幕；并在国内首创全装修卖房、看楼巴士、摇珠拿筹等形式。

-2002年，碧桂园凤凰城（广州） 开盘，凭借“白领也可以住别墅”这一营销理念，掀起了别墅抢购的风潮，当天热销7.5亿元，创造当时中国房地产界销售神话。

-2013年，碧桂园销售额跃至1060亿元，这个2012年销售额才完成476亿元的房企，成为房企“千亿俱乐部”的大黑马。

2017年总收入达2269亿，同比增长约 48%；毛利率为25.9%，同比上升4.8个百分比。

2017年度，交付物业所确认收入的平均销售价格约每平方米7863元，对比2016年度的约每平方米6191元，提高27%。

受益于三四线城市过去一年的火热行情，公司销售整体去化率高达81.5%。截至2017年底，公司已摘牌和已签约的土地储备约2.8亿方，土储充裕。

周期行业 预判周期

来源：choice

首先，来看看最近8年中国百城价格走势，可以看出楼市价格呈现出周期性波动的特点。

对于地产项目来说，一般整个项目周期长达2-3年，需要经历以下四步：

1、竞标获取土地，获得施工许可证等；

2、开始施工，施工投入；

3、申请预售证，开始预售；

4、完工交付。

因此，房地产企业来说，需要提前拿地、盖楼，企业的管理层需要对楼市的周期进行提前预判。

一般情况下，在宏观经济周期的上升阶段，房地产行业投资规模、市场需求和供给都会相应增加，反之，则会出现房地产市场需求萎缩，经营风险增大，投资规模下降的情况。

作为普通投资人，既没有宏观研究的视角，又非房地产业内人士，究竟该如何快速预判房价涨跌周期？

上市房地产企业的财报里其实藏着各个房地产业内人士对未来的判断，这也有助于我们拨开楼市错综的迷雾。