当前楼市17个热点问题的解答-随便找财经网

　　【提问1】：海浪老师，您好！我在东莞有一套住宅，我想把它卖掉，手上有100万现金，可以首付五成米深圳老破小，但只能买20-30平，您看这样的操作有意义吗？

　　东莞的房子在哪里？

　　东莞火车站，有地铁口，10楼。

　　最好结合你手中有无其他房产。

　　我在深圳还有一套房。

　　还有没有别的现金？

　　只能再增加一点点，面积只能买二、三十平米。

　　能不能首付三成？

　　只能五成。

　　那你只能买总价200万左右的房产，选择面比较窄。

　　也就是说这样的操作意义不大？

　　我觉得方向是对的，你把东莞的房子找个机会置换到深圳来，这个方向是对的，现在的问题是资金有点不足。

　　就是因为资金不足，所以操作比较困难。

　　你现在在深圳不是还有一套房吗？这套房是什么情况，欠多少钱？

　　欠挺多的。

　　你要结合自己的资产负债率、现金流详细分析，从你现在提供的信息分析，这样操作有点吃力，资金量不太够，总价200万在深圳有选择面，但只能买单间或一房一厅。

　　【提问2】：在深圳买单间、一房一厅，东莞现有的房子是120平，比较起来，哪边的价值更大？

　　长期看肯定深圳的房产价值更高，你在东莞的房产位于石龙，既不是临深区，又不是东莞市，石龙在东莞属于中下游镇区，你的方向是对的，不用太着急，也许过段时间手上资金多一点，接下来一两年深圳的房价还是会比较平稳，可能会有一点涨，但幅度不会太大。

　　海浪老师，您好！今天听了一天董老师的讲解，刚刚学习房地产投资的同学心情有点沉重，我有两个问题想请教一下：一、当前面临董老师分享的形势之下，您对深圳和全国的房地产形势有什么看法？在长效机制下会否有游戏规则上的改变？二、刚刚开始关注放投资，处于财富积累初级阶段的同学，面对财富增长阶段，还没有海外资产配置的考虑，您对这些同学有何建议？

　　关于第一个问题，董教授今天讲的房地产直接内容并不多，他更多是从政治方面、大局观方面进行分析，对未来我可能比他稍乐观一些，从中国楼市的角度来讲，刚才的很多问题，如果让我回答，我会非常干脆，但董教授比较谨慎。我认为中国楼市现在总体情况非常安全，深圳楼市总体情况也非常安全，未来五年对于中国的二线城市来讲，可能是真正的黄金时期刚刚开启，所以我没有董教授那么悲观。

　　每个人看问题的角度不一样，同样是研究十九大报告，去年十九大结束一个星期之内我也开了一场分享会，专门讲十九大，董教授的角度跟我完全不一样，这没有办法，因为十九大报告确实文字太多。我在十九大报告中更多是看到了未来五年甚至十年中国经济整体发展方向，我还是比较乐观的。当然，董教授所说的还是有一定道理，有些事情还存在一定的不确定性。整体来讲，我是谨慎乐观。

　　去年12月31日我做了一场海浪跨年演讲会，对2018年全国中小城市的楼市走势都作了预判，现在已经过去三个多月了，明天我有一场深圳楼市大V论坛，也是因为目前的形势也是沿着我在跨年演讲上的判断走的，而且有些城市比我想象的还乐观，我认为中国的楼市整体来说非常安全，没有问题，深圳楼市也一样。

　　中国的楼市从2014年9月30日开始到现在其实是一轮去库存运动，目前没有结束，我非常谨慎的判断了这一轮楼市去库存运动的整个走势，2014年10月份我最看好深圳，不但看好，还马上去买，知行合一。2015年10月份我们看好强二线城市，如南京，2016年看好的二线城市更多，如成都、南昌，2017年看好弱二线城市，如南宁、西安。

　　2018年我们继续看好长沙、南京、西安，还有一些三四线城市，今年楼市非常火爆的就是这些弱二线城市，比如西安、长沙、徐州以及一些三四线城市，今年是三四线城市之年，三四线城市一旦涨上去，二线城市的价格体系就稳固了，二线城市的价格体系一稳固，一线城市也就很安全了。为什么说中国楼市整体很安全？主要逻辑就在于此，现在三四线城市的价格上涨还没有完全结束，我之前讲过去库存就是资产价值重估的过程，现在这个过程没有完全走完，现在这个阶段，中国不管是三四线还是一、二线楼市都很安全。

　　其实第二个问题是第一个问题的延伸，我们应该怎么做？其实很简单，中国的新规已经告诉你了，主要精神是“房住不炒”，定位已经明确告诉我们了。我们要关注政府的政策和一些说法，比如他说去库存的时候是鼓励你购买的，去库存运动出来后在政策、信贷、税收上支持你，想尽一切办法让你买，这个时候你应该大胆去买。当年“去库存”三个字刚出来时我就是这样解读的。“房住不炒”我是怎么解读的呢？简单来说就是房子不能炒，但是可以投资，非常好理解。很多人问现在房子能不能买？首先我会问你买的目的是什么，“房住不炒”明确告诉你短期投机空间已经没有了，现在很多城市都限售，限售两年、三年，你买新房，可能要五年、六年才能卖，短期投资空间已经没有了。

　　为什么说“房住不炒”，不能投机，可以投资呢？房子是用来住的，我买来出租算不算住？当然也算住，时间拉长一点，中国二线城市的楼市黄金时代才刚刚开启，这个话大家可以仔细体会，预判时间可能需要比较长，从过去一两年你就可以看到，去年年底我非常明确地告诉大家2018年我最看好的城市就是长沙，2018年涨幅最低是20%，现在看来2018年20%的涨幅收不住，目前长沙市场热度上升，才过去三个多月，就可以说今年20%的涨幅收不住。

　　关于您所说的问题，对于经验不是很足的买房者，记住这几句话就可以了，房住不炒，不能搞短期投机，不能搞低首付、高评高贷，把杠杆做得很高，这些风险很大，但在自己能力范围内，长线投资是没有问题的。

　　【提问3】：海浪老师，我来自成都，现在二三线城市的投资机会和空间还是有，但成都现在是想买也想不买，购房审核条件非常严，怎么才能破想买却买不了的局面？新房跟二手房价格倒挂很厉害，高新区新楼盘带装修才1.2万、1.3万，旁边的二手房卖到3万，一个楼盘出来后有几万人排队，昨天我还到了两个楼盘，成都现在搞了一个天府新区，天府新区以前是郊区，买那儿的房要求当地户口，再有就是新企业的人才引进，但我昨天在售楼处看到的购房者大部分是农村人，甚至年纪很大的人，我们想买根本都买不了，这种情况怎么破？

　　按照董老师刚才的说法，现在国家的房地产趋势不是很明确，现在进行海外投资是否合适？对比海外和国内投资，哪一个更安全，回报率更高？能否推荐具体城市？

　　你说的第一个问题，刚才我在外面休息时，有个网友跟我交流，他的问题也一样，但他买房目的地在深圳，他说深圳某项目新盘被限价了，买不到，怎么办？他问我有没有办法，我说我也没有办法，他说如果你想买，你会怎么办？我说我没有碰到这个问题，因为我买房的时候市场上没有人抢，我很从容。如果让我操作的话，只会买房的钱不够，不会买不到房。

　　市场上大部分人对市场的感觉都是后知后觉的，2016年7月底我强力推荐成都，当时深圳所有大V，几乎没有一个人赞同，2016年8月份我到成都考察，成都本地也没有人看好，大家给我的观点是成都人不买房投资，每个成都人家里都有几套房，诸如此类，现在市场已经完全颠覆了这一观点。我只能说如果你能找到关系就能买得到，要不就多买多碰运气。前几天深圳有个楼盘热销，很多人说讲这下市场又火了，我说这个事情不能这么看，现在深圳的楼市氛围并不太热，甚至还有点冷，这个市场冷还是热，我们可以多方面感受，不能凭单方面。商场里面一盒鸡蛋本来是10元，现在打折，6元、7元一盒，很多人排队买，更何况是一套房，原来卖3万，现在限价卖2.4万、2.5万，肯定很多人去买，这是很明显的道理。为什么会有这种情况？就是因为现在有限价，你可以多拿几个名额去碰运气，多找找能买到的渠道，除此之外，我确实想不到更多办法。

　　第二个问题关于海外置业，直白说，我对海外置业不了解，我觉得中国的好时代还远远没有结束。去海外程度可能有两个原因：一是子女教育，出国留学，可能未来留在当地发展，中国人喜欢买房子，又有钱，就去买了。二是资产避险。买不买主要取决于你个人对这个事情的认知，在我看来，如果因为升值潜力去海外投资，我是不认同的，一个人搞懂自己国家、自己城市的楼市已经很了不起了，你还要跑到海外去投资，不知道哪个国家、也不知道哪个城市，难度太大，制度也不一样，要做的功课太多。所以我只能这样回答你，我没有办法作出别的分析。

　　【提问4】：现在深圳房价这么高，惠州距离深圳一个多小时车程，您认为惠州未来的潜力大吗？

　　惠州很大，不知道你说的是惠州什么地方？

　　大亚湾，靠近比亚迪。

　　大亚湾的供应量非常大，现在不限购，但是限售，一旦限售，其实就封杀了短期投资行为，对于临深楼市，我以往的观点一直很清楚，临深有一部分地方行，比如跟深圳交界或者未来跟深圳有轨道相通的地方是可以的，但也有很多地方不太靠得住。但惠州楼市也非常安全，现在这种情况，下跌也几乎没有可能，惠州从去年开始就对新房价格进行管制，去年房子卖得很好，很火爆，但价格被压住了。综合来看，你要是投资，时间会拉得很长，还要根据每个人的资金量综合考评，从大的方面来讲，我觉得临深区域未来的前景不如二级省会城市。

　　【提问5】：深圳作为四个一线城市中唯一不限制入户的城市，多久之后可能会封闭？对深圳的房价有什么影响？粤港澳大湾区之后，会不会把深圳的一些产业分化出去，进而影响深圳的房价？

　　关于深圳的入户门槛何时收紧，我觉得深圳的入户门槛相比其他一线城市宽松主要是因为其特殊的人口结构，户籍人口占比太低，其实这几年深圳的入户门槛对于文凭不是很高的人来说已经在收紧了，早几年，哪怕高中生，入深户都很容易，但这两年会难一些。近几年对入户人才的尺度有所放松。

　　过几年会不会达到北京、上海那种程度？

　　我觉得不会那么快，因为目前户籍人口占比还是很低，再加上现在各个城市都在抢人，深圳的房价又比较高，我认为入户门槛不会突然收紧。

　　你关注这个问题的出发点是什么？如果你想入深户就赶紧入。

　　我现在是北京户口，感觉入深圳入口有点纠结。

　　从入户难度来讲，北京户口看上去比深圳户口超值很多，那你就在北京买房呗。

　　不想在北京买。如果片区比较的话，深圳湾和华侨城相比，哪个片区未来升值潜力大？

　　现在有一个现象，房价大涨之后，买房必谈哪里升值潜力大，今天还有网友在问我，他买第一套房，已经看了两年，很纠结，今天又在问，给了我三个楼盘，让我评论未来哪个升值潜力大。我说这三个楼盘对你来讲，哪个更合适就买哪里，赶紧买。如果买第一套房，尤其是现在这个阶段，考虑最多的应该是住哪里更方便。

　　但是区域不同，过几年之后差的钱可能就不是一点点了。