2018年楼市新逻辑------深圳楼市大V论坛海浪演讲内容精选-随便找财经网

　　嘉宾朋友们，新老朋友们，大家下午好！为什么突然决定要搞一场深圳楼市大V论坛，其实准备的时间也是比较短，只有一个星期的时间，那天跟一个朋友在聊天，谈到现在有很多外地的专家喜欢对深圳楼市发表一些观点。在我看来有一些观点，可能有点吸引眼球之嫌，随口说涨多少、随口说跌多少，我觉得都不是很严谨，有点像随口说出来的。我觉得真正了解深圳楼市的肯定还是深圳本土的专家，对吧？我原来的本意是把看空深圳楼市一两年的上海一个专家请过来，大家知道是谁吗？

　　观众：杨红旭。

　　海浪：对，再加上咱们深圳去年特别看空的凤凰树老师，还有大嘴唐老鸭老师，这三个大咖，我把他们一起邀请过来跟我们深圳相对看好的专家来PK一下，到底是谁的看好或者是看空背后的理由、这个逻辑更清楚，我觉得就把整个深圳的楼市三价合一出来之后给大家理一理背后的逻辑。上海看空深圳的专家，他说不方便来，他说怕打。（笑）他怕打就不来了。不来了，我说没关系。你不来，我们深圳还有空头的，把我们深圳的空头老师请过来，一样的。谁来都不要紧，关键是看空或者看多背后的逻辑给大家理清楚就好了

　　刚才也听了唐老师讲的，其实我觉得有很多方面也是蛮有道理的。他的观点，他的文章，从他几年前预测开始，我也一直在看。其实我们过去的观点确实很多时候都是非常相似，但是我们这次观点不一样，而且这次观点完全是对立的。我是觉得应该是两个人对这个事情的看法可能确实有一些逻辑或者是背后的分析点有一些不一样的地方，所以当面来进行一个演讲，大家就可以各自理解，可能有助于看清楚后面逻辑的一个走势。

　　我今天演讲的主题就是2018楼市新逻辑，这是我的个人简介，发到群里面了，我就不讲了，大家可以看一看。海纳置业会是我创办的会员制买房俱乐部，我们海纳置业会所有的文章、观点都是从买房者的立场出发的，从买房者的角度去考虑问题，所以我们跟一般的自媒体不一样。一般的自媒体是怎么样10万+就怎么来、怎么写，我们不是这样的，深圳所有政策出来，我会第一时间分析，我分析就是说我们买房者应该怎么做，这是我们的预测，所以我们有独立的观点，然后提供专业的、有价值的楼市观点和咨询服务，我们有会员、有VIP会员。

　　（见PPT）这些我就不说了，过往的历史，大家可以去看。我分析楼市，我不但有对短期走势有预测，而且我是尽量追求知行合一，用资金、用行动去执行预判。

　　2014年10月份之后，我对当时的深圳楼市走势预判及知行合一可谓是“一战成名”。以前虽然小范围内有点小影响力，但是影响力远没有现在这么大，这里不谦虚说一下。后面330政策之后，判断也是非常准。330之后四天之内，330政策出来以后第四天召开线下分享会，当时是免费。很多人讲这个楼市专家那么厉害，他自己不去买啊？这是很多人的观点，我说肯定大部分专家是这样，我不是这样，我不但要买，我买了以后我还告诉你我还要讲，而且在第一时间跟你讲。以前是免费的，但是从两年前开始讲座是收费的。

　　2015年5月份开始看好以南京为的二线城市，这个转变，我觉得你在深圳楼市圈基本上找不到第二个人。我在2016年7月份、8月份开始强烈看好成都、长沙楼市的时候，深圳楼市的大V跟我讲涨不起来的，你不要把人家带沟里去了等。微博那段时间，我是连续两个月发文章，所有的观点是毫无隐瞒的，大家可以去翻那些评论，我觉得你现在去看那些评论会觉得很搞笑。

　　这些都是以过去的观点，评判长沙怎么样、成都怎么样，成都人会讲休闲娱乐，他不会买房，成都是休闲田园，他城区很大、供应量非常充足，成都人都有好多房子，谁去买房啊，你叫人家到成都买房那是把人家往沟里带，这是当时的主流观点。事实就是当现在为止谁对谁错很清楚了，不用我多说了。

　　2017年4月份，我当时提出一个观点，我说2017年是弱二线、强三线城市之年，看法也是非常坚决的，当时有听我讲课的人，比如说他老家有家人、有亲戚，很多人很快就买了。到现在为止，现在去买的话，起码要多付一二十万或者二三十万。当时我也讲过，就是说你有自住需求，你应该马上买。要不要做投资？这我不做建议，我觉得弱二线、强三线、四线这些后劲不好判断。

　　2018楼市新逻辑，其实我的PPT内容很少，主要是讲，每一个观点如果展开讲，今天因为时间有限，我就没有那么多时间讲了，我尽量把主要内容说一说，主要逻辑理清楚一下。

　　为什么讲2018年的楼市新逻辑呢？像刚才唐老师讲的一样，我们新领导已经换届完成，新的领导核心也是已经确立，所以肯定跟以往的风格是不一样的，所以过去那种楼市的模式，就是以往那种楼市的运作模式可能确实会有一些改变，有一些新的逻辑出来。

　　这六条，就是讲国内楼市新逻辑。最主要的一点是对房地产方面来讲最重要的是什么？房住不炒，理念就是这个。房住不炒怎么去理解？

　　好像当年你怎么去理解这个“去库存”三个字眼，你把它理解到位了，你就是躺着都会赚钱。“去库存”三个字，其实我早就看懂它的底牌了。“去库存”正式提出是2015年11月份提出来的，最高领导人当时在政治局一个会议上讲了“去库存”三个字，其实它真正开始是在2014年10月份就开始了，930政策以后就开始了，所以这里有一些观众以前听我讲过的，其实他们就知道，我说930这个政策一打开就是整个中国楼市要转向了。然后在2015年330政策出来之后，我在4月4号分享会讲了一个观点，我说这一论楼市的转向要以深圳为排头兵来带领中国楼市进行整体转向。

　　房住不炒，这又是一个新阶段了，怎么理解它？从2015年到2016年、2017年到现在，2016年开始调控，2016年325就是一线城市，2016年10月份就是二线城市，2017年就是一线、二线、三线，很多城市都调控出来了，2017年调控是中国楼市历史上最密集的一年，这说明什么？不让你炒了，你不能再炒。能不能投资？我觉得是可以投资的，但是不能投机（短期投资），就是短期的投资投机空间被封杀了。因为现在很多政策是讲限售两年、三年，你这个房子买过来要持有五六年，五六年之后，你怎么去炒作啊，你没有炒作的空间，但是我觉得是可以投资的，他没有说不让你投资，只是说不让炒房，我们要理解透。

　　多重夯实，“夯实”这个词我这两年经常讲，什么叫夯实？房价涨了之后不是说要你马上通过一个政策把房价打下来，你可以看调控政策，它是逐步升级的，就让你慢慢的、慢慢的，通过时间来消化。我们看到一线涨了之后二线开始涨，二线涨了之后那一线价格就稳了。我们在2015年的时候看深圳，那时候深圳的房价遥遥领先，那时候深圳价格其实挺虚的，因为别的城市没涨。2016年很多城市都涨了之后，深圳这个价格看了没那么高了，没那么显眼，以前是鹤立鸡群。现在连厦门均价都四万多了，你会觉得深圳房价高吗？好像觉得不那么高了，可以接受了。像2018年已经进入到三四线城市的去库存的过程当中，三四线的房价现在在涨。那好了，去年涨幅不错的二线城市的房价，看上去又不是那么高了，所以这就是多重夯实概念。反正房价涨上去了，你不要指望它有多少跌幅，通过限售的方式，通过下面二三四线城市房价逐级上涨、低价的上涨，涨上去的价格基本是锁定了。

　　逐步完成资产价值重估，去库存的过程就是资产价值重估的过程，你现在才理解这句话，其实有点晚了。如果早两年前你理解了这句话，你就会非常清楚的知道为什么二线会涨、为什么三线会涨，其实一句话就可以说明白。我为什么那么坚决的看好二线城市？

　　像2015年、2016年，我看好二线城市会涨，它其实就是一个资产价值重估的过程。现在一线重估完了，又开始二线重估了，二线完了到三线、四线，现在是三线、四线重估。什么“一线城市才有房地产”，这个话绝对是错的，我绝对不讲这个话，我只是在2014年讲过一句话“最高者最低”，一线城市房价最高点实际上它的价值、它实际的价格其实是最低的，你别看它表面价格很高，所以2014年之前我从来没有看好除了一线城市之外的二线城市，但是我在2015年、2016年完全转向，而且转得非常彻底，什么原因？

　　资产价值重估，去库存就是资产价值重估，你理解了这句话，你对过去两年的楼市就看得一清二楚。这个概念是以前在海浪分享会上才会讲的，我在公开场合从来没有讲过，现在虽然时间稍微有点晚，不过没关系，可以为以后总结经验，吸取教训。

　　很多人曾在微博上反驳我看好二三线城市的观点，我没有时间跟他们讲这个，一下子讲不清楚。资产价值重估，重估完之后，最受益的是哪批人？其实把握了这个节奏，资产进行了置换的人就受益了。我在海浪知识星球有一个嘉宾叫长沙南，我也邀请他今天来参加论坛，他没空过来。他就是典型的例子，他是什么例子？他本来家在深圳，深圳这一轮上涨，他没有赶上，他错过了，因为他平时大部分时间是在国外，他是2015年底回到深圳，发现深圳房价涨那么高，就是一年不到，准确的讲是2015年4月份到年底，就是半年多的时间，深圳的房价完全发生了天翻地覆的变化。

　　他回来之后觉得深圳这一轮错过了，他后面发掘一个城市，哪个城市，大家知道吗？长沙南嘛，他的名字就告诉你了，他发掘了长沙这个被低估的城市，在2016年一年之内买了两位数以上的长沙房产，现在基本上全部的房子翻倍了。我一轮错过了没关系，资产价值重估，这一局有五轮，普通人只要把握其中一轮就OK了，他就把握了长沙这一轮。他错过了深圳这一轮，他把握了长沙这一轮，这也是没有问题的。

　　防范化解重大风险，其实也包括防止房价大落。其实现在很多空头，短期看空，比如像老杨就是短期看空，老杨老是说深圳要跌15%。我说怎么可能啊，2017年深圳的调控那么严，2016年325、国庆两次调控，跌了多少？基本上没怎么跌，平稳，它还怎么跌？现在二线房价不停的涨，三四线房价也在涨，怎么跌？厦门均价都4万多了，深圳还跌15%怎么可能嘛，不可能的，而且这个防范化解重大风险其实也包括这个房价不能大跌、不能大落，这是很明白的。

　　什么叫防风险？防风险就是不因为你这个房价上涨过快、下跌过快带来的风险，其实最终说来说去还是要防止房价不要跌的幅度大，平稳最好了，这最符合政府的意愿。所以这个点，我觉得我们要理解，不是说我现在在调控就希望把这个房价能够降多少，这也不符合政府的意愿。

　　最终这个高房价怎么来处理？就是以时间消化泡沫空间，过去是这样的，现在也还是这样。房地产是一个很重要的行业，它不会像股市这样波动的，而且我们政府对股灾可能有点手足无措，因为这个键盘一点就卖了，他怎么能控制你呢？但是房地产他有的是招，可以在贷款上限制你，甚至还可以限售，我不让你卖。你说你想跌，其实说白了，为什么要限售呢？限售就是防止你抛盘，这个道理是非常明显的。

　　我说你结合这些因素看，包括现在2018年整个楼市的城市，弱二线城市像西安、南宁、昆明这些现在走势都是往上走，三线、四线都是往上走，所以你结合这些情况，深圳已经调整了两年，我认为整个楼市在2018年都是非常安全的，所以我们这个概念要明确。

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