发债利率攀升 住房租赁资产证券化成本优势渐显

　　 　　王璐璐/制表供图 本版制图：周靖宇

　　证券时报记者 杨庆婉

　　保利租赁住房50亿REITs将不再是孤例，住房租赁资产证券化迎来新机，或撬动万亿租房市场。

　　近日，证监会和住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下称《通知》)，重点支持住房租赁企业发行权益类资产证券化，并以其持有的不动产物业作为底层资产，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

　　值得注意的是，监管层将为此研究建立受理、审核和备案的绿色通道。一家上市券商结构融资部负责人告诉记者： 现在一般资产证券化产品备案需要三四周的时间，而如果类似于"一带一路"相关ABS等走绿色通道，备案最快只需2天。

　　记者注意到，对于融资方而言，过去资产证券化的发行成本明显高于债券，但去年以来债券融资利率一路攀升，不乏6%、7%的利率，出现了一些债券因利率过高暂缓发行的情况。相比之下，资产证券化跟同期票据和债券的利差越来越小，有时相差不超过1-2个BP(基点)，加上不增加负债，受到了企业的欢迎。

　　鼓励发行

　　4月25日，证监会和住建部联合发布《通知》，重点支持住房租赁企业发行以其持有的不动产物业作为底层资产权益类资产证券化，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化，试点发行REITs。

　　记者获悉，目前我国的住房租赁资产证券化产品分两种，一种是权益型REITs模式;一种是非REITs模式，后者更为常见。

　　去年10月，总规模为50亿元的保利租赁住房REITs获批，是国内首单以房地产企业自持的租赁住房作为基础资产的REITs。

　　而此前大多数的住房租赁资产证券化采用非REITs模式，并以未来的租金收益作为证券化的底层资产，将租金收益权转化为长期稳定的债权，而不是以持有的住房租赁公司股权或物业作为基础资产。

　　一家上市券商结构融资部负责人表示： 用租金作为基础资产发行资产证券化产品，对企业来说相当于负债，不能出表;而未来用不动产物业作为底层资产发行资产证券化，相当于把住房租赁公司的股权转让出去，可实现出表。

　　收益法为主

　　《通知》还明确提出，发行住房租赁资产证券化应当符合下列条件：

　　一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流;三是发起人(原始权益人)公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。

　　同时，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

　　此外，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

　　值得注意的是，监管层要求房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法，严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。

　　 所谓"收益法"就是用租金收入来评估，我国租售比例过低，为了避免房价过高而导致评估价虚高而采用收益法进行评估，而不用"比较法"或参考公允价值进行评估。 上述券商结构融资部负责人表示。

　　拟建绿色通道

　　据了解，监管层将优化住房租赁资产证券化审核程序，研究建立受理、审核和备案的绿色通道，专人专岗负责。

　　记者获悉，现在一般资产证券化产品备案反馈需要三四周的时间，而如果是类似 一带一路 等相关政策支持的ABS产品，受理、审核和备案走绿色通道，最快只需要2天。

　　此外，证监会和住建部还将研究、探索、设立专业住房租赁资产证券化增信机构;搭建住房租赁资产证券化自律监管协作平台，研究推动将住房租赁证券化项目运行表现纳入住房租赁企业信用评价体系考核指标，依法依规对严重失信主体采取联合惩戒措施。

　　不过，监管在鼓励发展住房租赁资产证券化的同时，也将加强资产证券化的业务过程监管，防范资金违规进入房地产市场，严禁利用特殊目的载体非法转让租赁性质土地使用权或改变土地租赁性质的行为。