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对不起，金边考察报告，让大家久等了。
抑止不住雀跃的心情，先汇报下，本次层楼海外首发团的成果。
15组粉丝，在短短四天三夜的实地探访中，共有10组下单。相当于每3个人中，就有2个人刷卡，总成交金额逾千万（人民币）。
不仅下单率高，粉丝对金边的评价，更是奇高。
“得众人帮忙，此行心想事成，前后十天而已。调研一计划一决策一执行，一气呵成。飞回途中，一路反思，还尚未发现遗憾之处。”
5月2日凌晨，回程航班，落地上海后，首位下单的金先生，做出了上述总结。
金边这个东南亚小国首都，究竟有什么魅力，引得众多粉丝，在陌生的异国他乡，纷纷果断做出决策？
请看层楼带回的实探报告。
柬埔寨/金边小档案
位置：旧称高棉，位于中南半岛，西部及西北部与泰国接壤，东北部与老挝交界，东部及东南部与越南毗邻，南部则面向暹罗湾。
首都：柬埔寨最大城市，位于四臂湾西岸（上湄公河、下湄公河、洞里萨河和巴沙河），全国政治、经济、文化、交通、贸易、宗教与各方面中心，85%的商业活动集中于此，人口约400万。
支柱产业：旅游业、加工业、建筑业和农业。
主要宗教：信仰小乘佛教，民风温和。
政体：君主立宪内阁制，政局稳定。
人口：极度年轻化，超一半人口，平均年龄27岁左右。金边外籍人口占比极高，约20万。
货币：美元计价资产，无外汇管制，无CRS。
PART1
4月28日，当地时间15点30分左右（国内快1个小时），层楼海外首发团，正式踏上了这片土地。
金边国际机场的规模，跟国内二线城市动车站差不多，没有到达层和出发层之分。
从地图上看，以机场为起点，沿着俄罗斯联邦大道，大约10公里，就能到达BKK1、大皇宫、赌城金界酒店，及独立纪念碑等金边核心区域。
但实际花费时间，要比10公里更长。
原因很简单。作为一个“落后”的发展中国家，摩托车是当地最主要的交通工具。
加上没有划分行车道和不多的红绿灯，单向仅有2个车道的“大道”，经常是大车小车，拥挤在一起。
汽车很难以较快的速度行驶，稍微一加速，可能就又要停下来了。
正因为如此，金边的城市客运，同样依赖于摩托车。当地人，发明了一种名叫“突突车”的摩托车挂车，用来载人和拉货。
“突突车”司机群体非常庞大，在城市任何角落，几乎都能看到。花上两三美金，就能去大多数区域。
进入市中心，金边给我的第一印象，是典型东南亚风格的“二三线城市”——没有整体有序规划，建筑排布杂乱，宽阔的街道和高楼不多，以矮房子为主。
这是有原因的。
首先，皇宫周边的建筑物限高；其次，当地人主要居住于排屋别墅中，而私人永久产权的性质，决定了金边不会出现，类似国内拆迁这样的事情。
所以，行走在金边市区，常常是穿梭于矮密的居民楼间，但也时不时，能见到一些高楼。
金边的商业，也算不上发达。
目前，开业的大型现代商业综合体，仅有一个永旺购物中心，体量约6.3万㎡。
而金边传统商业中心，如中央市场、俄罗斯市场等。其规模业态，基本等同于杭州东站小商品市场。
PART2
但“落后的面貌”，根本无法掩盖，金边的勃勃生机。
四天的考察中，随处可见，正在施工的建筑。整个城市，就像是一片建筑工地，像极了国内。
当地导游告诉我，越南、日韩、新加坡等诸多国家，都在金边疯狂投资建设。而最近两年，无论是中国游客，还是中国资本，都在成长为“头号玩家”。
大家知道，柬埔寨是一个双语国家，但实际上，它更像是一个“三语国家”。
标有中文的牌匾和海报，遍布这座城市。
市区街道的店铺，除了柬文、英文外，多数还会有中文标示。甚至不少老板，就是中国人。
金边最大赌场金界酒店内，各个小细节也都渗透着中文，比如电梯、酒店大堂的提示信息，而且服务员多数会讲简单的普通话。
华泰、哈佛、长城等国产汽车厂商，也不少见；Oppo、华为手机，更是当地人的最爱。
数据显示，2016年到访柬埔寨的中国游客，高达83万人次，仅次于越南。约有30万人生活在柬埔寨，其中60%居住在金边等大城市。
另外，一带一路政策下，2016年开始，中国投资占比，就已经荣升第一，渗透道路、桥梁，电力、港口等各个领域。富力、中国中冶、保利、越秀等地产商，均已抢滩金边。
在各国资本的支持下，未来金边将有一大批基础设施上马，包括机场轻轨、运动场馆、高速公路等。
高度开放的政策，让金边的国际化程度，无与伦比。
每当夜幕降临，位于洞里萨河一侧的施梳越大道(PreahSisowathQuay)上，众多不起眼的餐厅，聚集的几乎全是外籍人士。
更多的商场、更多的现代化楼宇、更多的高档汽车、更多的资本……
这就是柬埔寨金边，一个正在崛起的东南亚大都会。
PART3
那金边楼市，又处于何种状态？
此行，我们重点考察了两个区块——BKK1和北桥。其位置，相当于杭州武林中心，和城西申花。
BKK1，又称使馆区，一直是大使馆工作人员、非政府组织（NGO）、侨民、企业、游客和商务办公室的聚集地，是最受欢迎的居住区之一。
因为高收入人群聚集，房价和租金，都非常高。
平均房价，基本在3700美金/㎡左右（约2万3人民币），贵的可以达到4000-5000美金/㎡。
必须说明的是，除了国内开发商的楼盘，房源面积基本以套内面积进行核算，并不包括公摊面积。也就是说，实际价格，还要打个8折。
实际上，在东南亚各大城市中，金边核心区房价，还属于低位（越南胡志明市高达6万5人民币）。
那租金呢？
我们探访了3个当地公寓，SakuraResidence,Mashion51,及SunCity。结论出奇的一致：出租率极高，甚至满租，租金昂贵。
以Mansion51为例，80㎡月租金约1700美金、110-130㎡月租金约2700美金，换算成回报率，基本在7%-9%之间。
关于当地楼盘，还有一个点需要说明。
因为土地私有制，金边核心区土地非常稀缺。所建楼盘，没有国内小区概念，基本就是一幢单体建筑，类似一栋酒店或一幢酒店式公寓。
但必要配套，并不缺失。泳池、健身房等，都会集聚在楼栋之内，比如楼顶。
部分品质出色的楼盘，如大使馆中央项目，还牺牲可售面积，规划了3个空中花园。在精装品牌上，也选用了杜拉维特等高端品牌。
真正有社区概念的楼盘，一般位于核心区之外，比如这次考察的北桥国际社区，由3幢小高层组成，并配有地下停车场和室外泳池。
它的位置并不差，位于机场与市区之间。
最大卖点是边上的教育配套——依托诺德安达教育体系旗下的北桥国际学校，类似贵族学校。生源基本由当地富豪、外籍高净值人士子女构成。
平均房价约2400美金/㎡，户型面积40㎡起，总价低至60万人民币。租金回报率，同样在8%左右。
PART4
金边的发展潜力，同样被粉丝看在了眼里。
为了让这次海外资产配置之旅，更为成功，粉丝们准备的功课，丝毫不亚于我们。
比如，首发团中，第一个下单的金先生，在参观样板房时，甚至随身掏出卷尺，量起了层高。各种诸如烟道、木门用材等专业问题，更是连珠炮发。
而最让人敬佩的，是他那本小小的册子。
短短两三天，就记录了大半本。密密麻麻的小字，分析了几乎所有房源的优劣，如朝向、价格等。
出于对金边的看好，第二天，金先生又加仓了一套。
另一位下单的朱先生，则早早在出发前，就从朋友处，拿到了多份金边楼市调查报告。
其实粉丝们，并不期待，能够迅速得到巨额回报，更多是寻求资产的安全性。“杭州限购买不了，选一个安全性高的海外城市，配点资产，打算至少放个三五年。”有粉丝说。
而拥有美元资产、稳定租金回报，及较好增长潜力的金边，正好入了大家的眼。
5月1日返程当天，最后一次集体午餐，还有心动的粉丝，决定买房。项目销售人员，也匆匆赶到用餐现场，完成了这笔签约。
在机场等候时，我们偶遇了另一个国内看房团。和我们一样，来自江苏的他们，刚刚完成了一笔金边投资，兴奋之情，溢于言表。
毋庸置疑，金边正在成为，中国人新丝绸之路上的新兴投资目的地。
猛戳二维码，报名精英考察团
是不是很心动，那就拿起手机，赶紧报名吧！
本月的5月17日-20日，及5月24日-27日，层楼联合美西投资，还将发出2个精英考察团。
在四天三夜的行程里，我们将带着大家，实地考察当地租赁市场，体验当地文化和特色美食。
以5月17日-20日为例，具体行程如下：
第1天上海浦东（预计12:30飞）——金边国际机场。入住酒店，接风晚宴。
第2天畅游金边大皇宫，考察BKK1租赁市场，体验柬埔寨特色SPA，大使馆中央项目介绍。
第3天参观其它优质楼盘、永旺超市，夜游湄公河。
第4天返程，金边（预计17:00飞）——上海浦东。
单人行程团费，仅需3980元人民币。而且，它包括了所有住宿和餐饮费用，无任何隐性费用。
金边置业小贴士：
持护照，即可购买二层以上房屋，享有永久产权。
交房办证时，需缴纳4%的税费，但以市场评估价为准，相当于房屋原值的50-60%。
个人出售，无需缴纳增值税（资本利得税）。
房产税：市场评估价，减去免税额后的千分之一。一套100万人民币的房子，一年房产税五百元左右。
交付标准：精装交付；车位：只有使用权，有的需要购买，有的直接赠送
付款方式：根据交付时间倒推，采用分期付款，一般先付30%（含定金），其后按月等比例支付。金边也可以贷款，但利率极高。
付款金额超过50%，未交付的房产，也可以转让。
租赁：可交由当地专业中介机构，如世邦魏理仕。出租给公司，租金需要缴纳11%税。
保险费：每年100-200美金，用于房屋保养；物业费：1.5-2.5/月/㎡。
总之，购买门槛、持有成本，及出售成本，都很低。
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