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人口进入争夺博弈期。这个阶段，人口的重要性非常重要。而最近几年新生儿人口严重不足，即便是大城市，韭菜显得极其单一。 城市人口的构成，来自三个方面： 1.自己生。比如郑州小学生人口84万，南京只有37万。一个很大原因是河南能生。江苏不仅仅南京人口不行，苏州无锡更差，主要原因是：江苏省生育意愿相比河南山东要低的多。当然发达一点区域确实生育率不高。 2.本地城市化，农民进城。很多城市把城市化作为一个核心指标展示。比如A城市城市化率80%，B城市才60%，所以A比B牛逼。这个结论问题不大，但同时也说明，A的利好释放了。B还有很大的潜力源源不断吸引人口，逐步释放红利。所以我们发现原来领先的城市发展缓慢，等着被落后一点的城市超越，为何？因为利好早早释放掉了，而更高级的利好没有通过转型找到，可不就等着被别人超嘛？ 3.跨地区人才吸引。这是最高级的，凭什么能大范围让这么多人背井离乡来到你的城市，肯定有别的城市给不了的东西。比如湖南人看中了深圳的岗位薪资，江浙人看中了上海的平台，河南人看中了西安高考的概率。 当然还有一种，在整个国家养老金匮乏的时期，CX、越南、老挝…甚至印度人都可能过来填充，没办法。 目前：一线城市靠3来保持人口，三线城市靠2保持人口，二线城市靠3和2的部分因素保持人口。而山东河南各个地级市，靠1来维持人口。 不管靠哪样方式，谁的人口先崩，谁房价先玩玩。从近期德国房价暴涨的情况来看，只要城市发展的好，房价不会有任何问题。 |
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