房地产萧条了？这是数据里隐藏的真相

最近，纵观整个房地产市场，各种政策一个接着一个，消息满天飞，让人眼花缭乱，摸不着头脑。

有人说，整体房价在下跌，但重庆、西安以及部分三四线城市房价却出现了暴涨，几万购房者摇号争抢几百套房；

有人说，金融政策已经不支持房地产行业，但从数据来看，房地产贷款余额还在上升；

有人说，房地产要崩盘了，但仍有大量炒房客怀揣巨额资金入市，赚的盘满钵满。

……

众说纷纭，到底该相信谁？

好在数据不说谎，今天我将摒弃各种复杂的观点，单纯通过数据分析，告诉中国房地产市场正在经历的以及今后的走向。

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分析房地产市场有很多数据，比如成交量、价格涨跌、限购政策，但和房地产相关的贷款是最能真实表现房地产市场的。

从数据统计的角度，房地产相关贷款都是金融机构的“表内业务”，统计严格，有水分的可能性很小。

从一般商品的角度，房地产是一种价值很大的商品，不管是“生产”环节还是“销售”环节，利用信贷的比例都很高。

开发商买地、整理土地、建楼房都需要贷款，个人买房全款的也不多，绝大部分资金也都需要从银行贷款。

所以，信贷数据是最能反映房地产行业的，不仅能看出当下的市场情况，还能预测未来的市场走势。

说实话，关于房地产贷款的概念很容易混淆，我花了几乎一天时间才彻底搞清楚，并做了一张关系图（房地产贷款关系图）。

上图中的每个贷款项目在央行都是单独记录的，可见监管机构对贷款流入房地产市场监管是很严格的。

继续分析之前，需要搞清楚每项贷款的准确定义，这样才能通过细微的数据变化洞察房地产市场的变化。

网络上关于这些概念的准确解释很少，好不容易在银保监会网站上找到一份发布于2004年的文件，名称为《关于印发的通知》。

这个《通知》中有完整且权威的解释：

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

上述定义澄清了很多误解：

1、房地产贷款是一个很大的概念，并不单单指开发商获得的贷款。

2、土地储备贷款主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。

这个贷款不只是贷给开发商的，还包括地方政府。不过从2016年2月份起，央行已经要求银行暂停了土地储备贷款的发放。

3、现在央行每个季度公布的房地产贷款余额包括房产开发贷款余额、地产开发贷款余额、个人住房贷款余额三项。

这些贷款的关系是：房地产贷款余额≈房地产开发贷款余额（房产开发贷款余额+地产开发贷款余额）+个人住房贷款余额。

以2018年一季度数据为例。

房地产贷款余额（34.1万亿）≈房地产开发贷款余额（7.7万亿+1.4万亿）+个人住房贷款余额（22.86万亿）=31.96万亿。

为什么会差（34.1万亿-31.96万亿=2.14万亿）呢？根据《通知》中的定义，这2.14万亿应该为商业用房贷款，但央行并未单独公布。

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下面详细分析这些数据的变化情况，我选取了近9个季度的数据，主要是希望通过不同年份的对比，看出房地产市场到底发生了什么。

这些数据全部来自央行每季度公布的《金融机构贷款投向统计报告》，权威性不用担心。