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采荷学区房，成交单价破7万
又到一年一度的公办小学报名季，相比报名家长的焦灼。还没上车的人更为心累，因为名校学区房又涨价了。
《层楼》粉丝群里有人说：采荷分校的学区房，成交价破了7万。
去年10月，学军小学学区房单价破10万，一石激起千层浪，其他片区学区房跟着涨价在预期之中。
但素来“亲民”的采荷，学区房价格竟然也站上了7万+？
带着疑惑咨询了多名采荷片区的经纪人，得到肯定的回复。半个月前成交的，盛世钱塘的房子，56.77㎡，总价408万，单价近72000元/㎡。
其实，早在去年11月底，该小区就成交过一套面积更大的房源。74.94㎡，成交价同样接近72000元/㎡。
盛世钱塘，是采荷一小钱江苑校区的学区房。
7万+房源成交或有偶然因素，但目前采荷一小、二小本部学区房，单价大多在5万+，甚至冲上6万。
4月中，采荷一区成交了一套一楼的房子，32.67㎡，总价200万，折合单价61200元/㎡。区域内的商教苑、观音塘小区，成交单价则突破5万+。
去年初，采荷学区房的可选择余地还有不少，单价33000元/㎡都能挑出几套30多㎡的小户型。
短短一年，单价又涨了1万多。
一年时间，房价涨了8成
不单采荷，杭州多个片区的名校学区房，相比去年，房价大都涨了。
杭州部分名校学区房成交价（单位：元/㎡）
数据来源于透明售房网
学军小学本部的学区房，如文二新村、求智巷，成交均价虽与去年同期相差不大，但40多㎡小户型跟60多㎡户型相比，价差高达18500元/㎡。
文二新村最近成交了一套46㎡小户型，总价420万，单价接近91000元；另一套60多㎡的房源，成交单价仅72400元。
隶属学军小学的中大文鼎苑，去年4月成交均价还不到49000元/㎡，今年同期成交均价已超60000元/㎡。
求是小学本部学区房均价64000~68000元/㎡；文三街小学学区房均价62000~65000元/㎡。
下城区，安吉路实验小学跟长寿桥小学学区房价格很坚挺，目前单价普遍在5万+。
隶属安吉路实验小学学区的直戒坛寺巷，单价高一点的卖到了57400元；灯芯巷稍微便宜些，但单价贵的也要56300元。
长寿桥学区的仙林苑、皇亲苑、豆腐巷、观巷等，单价贵一点的也能卖到57800元。
上城区大多奔着天长小学、胜利小学等学区去，现在贵一点的学区房，单价要6万多。
岳王路最近成交了一套不到60㎡的房子，单价64400元/㎡；另一套光复路的房子，更加夸张，面积不到11㎡，成交价卖到了80000元/㎡。
学区房价格相对便宜的是拱墅区，单价45000元还能挑到不错的卖小学区房。但相比去年年初，单价也涨了毛1万还不止。
换句话说，整个杭州的学区房，成交单价基本都超过了“宇宙中心”奥体板块在售最高端的精装修豪宅。
价涨量跌，成交出现萎缩
在学区房的商业案例里，经济学原理表现得淋漓尽致。
这些附加了“学区”概念的老破小之所以有底气这么疯狂，因为，供应量一年不如一年。
多个中介门店反应，今年学区房成交量比不过年前。
“以前光我们一个门店一个月就能卖掉十几套房子，业绩好的经纪人单个人就能卖四五套。现在整个门店一个月也就只能卖个五六套。”驻扎在采荷一带的资深经纪人说。
采荷这片总价200万以下的房子，房东诚心卖的，总共也就五六套。
学军、求是、文三街本部学区房的境况也类似。虽然价格摆在那，但成交量明显不如往年。
从挂牌量上能窥探一二。
杭州市二手房交易监管服务平台上显示，文二新村可售房源51套，但只有22套房源是今年挂牌的，余下29套均为去年遗留。
最新的22套房源里，50㎡以下小户型仅4套，最便宜的挂牌单价94000元/㎡；贵一点的挂牌单价120000元/㎡，远超目前成交价。
60多㎡以上大户型挂牌价也不低，均价多在8万+以上。4月初挂牌的一套70㎡户型，单价高达100000元/㎡。
环西新村可售房源显示有30套，但今年仅挂牌了10套房源，余下20套均为去年未售房源，挂牌期限长达一年。
50㎡以下小户型仅1套，挂牌单价高达66000元/㎡，较近期成交均价贵了17500元/㎡。
采荷人家今年挂牌了10套房源，但面积最小的一套是129.64㎡，挂牌价最低的一套要650万。
成交量下滑后，一些主打学区房销售的经纪人将主要精力放到了环杭一带的新房销售上，或者索性卖起了酒店式公寓。
长达9年持有期，想放盘难
杭州名校学区房挂牌量与成交量不如往年，究竟为何？
好的学校对一表生落户时间有要求，需提前三年落户。同时，大部分学校规定，同一房子6年内只能有一个就读名额。
这意味着，前后一叠加，好一点的名校学区房，至少需要9年时间才会考虑换手。
把学区房想象成一个大水池，每一年舀出去的水，都要在6年甚至9年后才重新放回去。
而新注入的水又没有增加。一来一去，池子水位每年都在下降。
有一朋友，小孩还没上幼儿园呢，就在采荷买了套小面积的采荷一小学区房。房子刚过户就张罗着把一家人的户口迁到不足30㎡的老房子里。
现在，他又担心了，怕再过几年一表生太多，学校在录取时要看房子面积大小。
2016年1月1日我国实行“全面二孩政策”后，据杭州市数据资源局统计的数据，去年杭州市新生婴儿93726人，较前年增加1.2%。
这意味着，真正有需求的业主，学区房的换手时间战线还要拉长。
名校分校，多了个新选择
学区房带给人的煎熬远远不止在买卖上。
一位同事，早些年花了200多万买了一套不到40㎡的学军学区房，给女儿读书。
没想到去年又生了二胎，现在全家5口挤在“笼屋”里，早上上厕所要排队，晚上老公睡觉的标配是沙发。
她感叹，生活质量回到了白垩纪。
大多数市区的学区房是老破小，居住感极差。解决路径，一是读民办，摊下来十几年的学费跟一套小面积学区房价格差不多。
但读民办的路不好走，今年杭州民办学校招生，家长漏夜排队，中签率高达26：1。
其他选择呢？
无论学军、采荷还是其他名校，大多都有兴建分校，分校与本部师资力量共享。
既然师资力量共享，即便一开始偏弱，一段时间磨合后，还是有追赶空间。
毕竟，学校拼的不仅是师资，还有学生生源。
分校大多位于城市新建住区，周边的房子，价格也不低，但关键是，房龄更新，住得更为舒适。
选择永远比努力更重要。若是真有心想让孩子读好的公办学校，那么早些准备，每周看个五六套房，坚持大半年，或许就能找到了。
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