投资新玩法，海外置业如何快速上手？

近年来，随着中国房产调控机制的不断出台及国人财富累积速度加快，不少投资客开始考虑海外置业，海外置业不再是一个遥远的话题，而是国内高净值人群乃至中产阶层正在思索和行动的资产布局。

但需要注意的是，海外置业需要考虑长期效应，而不是短期的。收益和风险并存，尽管海外置业可能为投资人带来很多好处，但投资之前更应该了解存在的风险。

相关数据显示，2017年，中国在海外的房地产投资达395亿美元（约2502亿元人民币），创历史新高，较2016年增长8%。中国在亚洲的房地产投资同比增长34%，至125亿美元（约792亿元人民币），主要集中在香港、日本和新加坡。

国人开始热衷于海外置业有几方面原因：

一，中国的投资人乐于投资房地产，但目前国内限购、限贷政策，促使他们将目光投向海外，同时，随着财富的不断积累，在资产配置篮中添置海外房产逐渐成为时尚。

二，国内的环境、食品安全、教育资源总不尽如人意，越来越多的父母送孩子出国留学，孩子出国的年龄也越来越早，投资客更青睐于海外置业满足度假、教育、养老、投资需求。

三，在一些移民门槛低的国家，获取海外身份的同时也不需要放弃中国国籍，而且购房、购车、孩子上学方面都有许多优势，同时享有和本地人一样的医疗服务。

四，一些海外置业门槛低。海外置业不再只是高净值人群的选择，几百万甚至几十万的海外房产也可吸引越来越多的中产阶级。如华尔街一号首付只首付只需要10％，6个月之后付5％，12个月之后再付5％。也就是说，前期购买这个房子，只需要准备20％的首付就可以了，贷款可以贷到70％，利息是3.7％。西班牙发放无首付购房贷款 。这些无不吸引着一些投资客的入驻。

与中国的产权相比，很多海外的房产是永久产权。

但是，海外置业为我们带来好处的同时，也要考虑投资的风险，比如本以为买房便可移民却没落实；承诺的回报率达不到；不了解当地政策而盲目投资造成血本无归。如何降低海外置业风险，叔强调一定要了解当地政策，在此基础上提供几条建议：

01

切忌买到无证房。

在国内，大大小小的开发商混杂，实力也各不相同，为确保购房人的权益要看五证、两书一表等，在海外置业一定要通过了解当地政策，确保购买的项目是符合当地政策标准。

比如，泰国只允许外国人购买公寓，而公寓在建设之初都需要获得EIA证，中文简称环境影响评估，只有获得了这个证才能建房并且销售，当然这个证的获取难度也是比较大，近年来中国购房人的涌入，不少泰国项目都是在没有EIA证的情况下就提前进入中国开始销售。

02

价格差异很大，置业前要了解清楚。

不同的国家，房价调控机制不一样，对本国人和外国人的购买政策也不一样；不同地段的价格差异，同一地段不同房源的价格差异及造成差异的原因也要了解清楚才好下手。

比如泰国曼谷，最值钱的公寓能达到15万人民币/平方米，最便宜的甚至只有1万元/平方米出头，价格差异非常大。

简单来说，横穿曼谷东西线的轻轨是曼谷交通的主干线，沿线房子价格最高，尤其是靠近市中心和商业地段的站点，附近价格甚至不低于北京上海等一线城市。但支线地铁站周边，价格则可能回落很多。所以有些推荐的项目方会声称自己项目靠近地铁，只需要坐几站地就到达核心区，价格会便宜很多等等，并不是来让国人捡漏，而是因为地铁站点之间的价格差异非常大。

再比如，马来西亚政府为了避免房价暴涨，影响到本国人的居住问题，一般对房价涨幅都有明确限制，每年不许超过一个相对较低的百分比，而对于外国人买房，则有严格的价格要求。

03

购房和移民拿绿卡，一定要分开对待。

购房不等于移民，基本上所有西方的发达国家，如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等，为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求，比如语言、资产数量，并不只是简单的买了房子就能马上移民，因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。

国外与国内存在的买房赠送户口的行为不同。在部分国家，尤其是发达国家，各国政府将房产认定为投资开发项目，而且一般不与移民挂钩。比如在美国与加拿大购买房产就不代表可以移民；澳大利亚购房同样不等于移民，而是只能在申请移民时予以加分。澳大利亚政府还规定，不是本国居民只能购买新建住宅，包括还未建成的期房及建成后12个月未经出租的现房。

其中葡萄牙政府规定在葡萄牙购买50万欧元以上的房产即可办理临时永居卡，而在西班牙，外国人只要购买西班牙主权债务或房产，也可以获得居留许可，但是这两个国家的前提是通过语言考试，考试采用西班牙语和葡萄牙语，通过者不多。

04

购房的钱是如何转到海外？

有数据显示，超过70%的国人在海外购房时都会采用现金付款的方式，但是根据现行的《外汇管理条例》，每人每年兑换外汇的上限为5万美元，所以现金购房者都会透过借用亲戚朋友的身份证来兑换外汇。例如有购房者想要为美国一栋80万美元一次性现金付款，可能需要动用超过16个身份证来兑换美元。

一些城市已经出台相关政策，要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。这意味着从前的现金购房者习惯使用的蚂蚁搬家等购房方式在将来可能面临着一旦发现，当事人就会被拉进关注名单，禁止外汇交易以及汇款的窘境。

目前，合法的海外置业四种方式分别是国内由银行提供，以人民币形式离岸，到当地再购汇的业务；已经进入美国市场中介公司的委托付款；银行以及金融机构提供的内存外贷；通过投资基金购置海外房产。

05

选一家专业的中介

海外房地产市场毕竟与我们熟悉的国内市场千差万别，投资海外项目切忌单方面信任中介或代理商的一面之词，没有做足功课就盲目投资。