住建部新发房地产调控通知透露了哪些信号？-随便找财经网

今天（5月19日），住建部官方网站发布通知，住房城乡建设部重申要坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并具体提出六点要求，这意味着什么？笔者特第一时间进行解读：

一、2018年与2014年房地产资金压力都很大，但原因却有本质区别

2018年和2014年，有一个共同特点，那就是开发商普遍感到压力很大，资金面紧张，但是背后的原因有本质区别。

2014年是由于库存高企导致的企业现金流紧张，而2018年并不存在去库存的问题，相反要补库存，从住建部通知中原文表述就可见端倪：“近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头”，但是为什么在市场这么火热的情况下，开发商还觉得资金面紧张呢？这是由于在外部融资这块政策口袋收紧，尤其在资管新规下，原有很多的融资模式已经不能再用了，导致房地产资金面紧张。所以14年是内部造血失灵，18年是外部输血不畅。

所以此次应对调控，开发商需要有一个根本的转变，从过去靠政策放松，银根放松，靠外部输血，转为靠销售，抓回款，靠内部输血转变，尤其要平衡融资和投资的比例，要强调投资的快周转和现金流回正速度，不要投太多期限长，回报周期长的项目，不要持有太多重资产项目。

二、控租金也被列入政策目标，运营能力重要性更加凸显

通知要求，要进一步落实地方调控主体责任，具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任，同时严格督查，坚决问责。

过去政策调控的目标主要是房价，但在租购并举新政下，租赁市场也成了新的管理领域，尤其最新很多城市租金上涨问题也引起了政府关注，可以预见，后续租金或早或晚也会被纳入政策监管范畴。

这就要求开发商或者运营商在拿租赁物业时需要高度注意，原先的投资假设可能不再成立了，过去拿房有一个最基本的假设，特别是激进拿房的企业，对未来租金预期年涨幅达到了10%甚至20%，如果按照这样的假设，即使市场有这么大的涨幅，但一旦遭遇租金控制政策出台，企业回本将遥遥无期。所以，对于未来租金上涨假设需要审慎。

这对于成本控制力强，运营效率高的运营商反而是重大利好，当租金涨幅一定时，越低的运营成本意味着前端的拿房能力越强，换句话说，过去抢房核心拼两点，一是拼租金涨，看谁胆子大估的高，你拿别人不敢拿，二就是拼运营能力，谁成本低，那么对租金承受能力就越强，拿房能力就越强。

三、北上广深等16个城市集体土地入市将加速，6月底将形成成熟方案

此次通知同时要求，北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。这意味着集体土地入市将进入加速发展阶段。

而目前，集体土地在法律、融资各方面的瓶颈都已经破除，集体土地入市将成为新一轮土地红利，谁能把握集体土地规律，越早研究，越早介入，越早搭建团队，未来主动权和脱颖而出的可能性就越大。但集体土地是不一样的土地拓展形态，拿地模式、合作模式、退出方式都将大有差别，开发商除了研究收并购外，集体土地拓展也必须成为重中之重，对于运营商来说也是如此。

四、股权基金将进入战略发展机遇期

通知提到，要严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。

这意味着除了符合432要求的开发贷外，任何形式的房地产债项投资都将受到严控，尤其在土地端，特别在资管新规的要求，债项基金发展受到了限制，但是股权型基金则是重大利好，后续股权型基金更加强调主动管理能力，尤其投资、管理能力。

可以预见，股权基金将成为地产金融耦合发展的重要业务形态，其发展重要性将越加突出，一方面可以联合拿地，另一方面也可独立对外市场化运作，可进可退，像黑石、铁狮门等核心业务有很大一块是房地产基金业务，其市值高达1000多亿，是开发商转型的重要方向。

五、房企销售将面临更多微观干预

此次通知还提出，要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等房地产企业和中介机构的违法违规行为。要持续保持高压严查态势，对各类违法违规行为，发现一起，查处一起，并向社会公布，形成震慑。

这意味着房地产销售将面临更多的微观干预，是对2016年10月房地产销售微观调控要求的延续，开发商需要自查自纠，避免栽在风口上。

另外，从住建部最后表述来看，房地产调控总的基调从“因地制宜，分城施策”，变为了“因地制宜，精准施策”，这说明监管部门对房价上涨症结有了更全面深入的盘点和把握，总而言之，此次调控笔者认为整体是针对性的调控，是尊重市场规律，回归市场化的一次重大进步，而非相反。

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