海南岛：自由贸易的到来可能难以避免的地产化

海南岛：自由贸易的到来可能难以避免的地产化

海南已经全域限购，非海南籍的，需具有核心区域60个月社保、非核心区域24个社保才能买房，并且新买入的房、5年内限售。

政府不能让“海南自贸区（港）细则”催发更大一轮房地产泡沫，让海南经济从土地财政断粮的决心可见一斑。

但是，要真正戒除土地财务惯性很难。一则，就算有非常好的自贸区政策，但是落地和发展还需要很长的时间；二则，目前的引入项目里，有很多依然是地产擦边或者地产项目。旅游综合体、农业生态综合体、特色小镇、主题乐园、酒店和度假村... ....在地产人看来，这些就是地产项目，迟早要催生大量住宅、商务公寓、租赁度假房等等。何况，清单里还实打实的有一些地产项目，如CBD综合体、产业园区、写字楼。

招商引入的不但有保利、招商、中粮、绿地、恒大、光大、国奥、银河金融、万达这些地产名企，其他多数旅游和文体类企业的项目都或多或少带地产建设项目。

当这些项目建成，总要面向岛外销售吧？

何况，2年社保并不是很难达成... ...

中国下一轮经济发展，主要是发展几大城市群（产业群），继续做大做强京津翼、长三角经济带、粤港澳大湾区、西南城市带（成都、重庆）。这些城市群，基本都有自贸区、自贸港概念，甚至是自贸模式的先行者；这些城市群，在金融、商贸、高科技、文旅产业方面已实力雄厚、基础夯实；在政策、资金、产业上，更具有优势。细化下来，雄安、临深、重庆、杭州、武汉这些城市和区域，在金融、高科技产业上，更具有地缘、资金、产业、人口优势。

只有这些地方产业更发展、资金更充沛，才会有资金分流去海南，扶持海南的自贸区发展。除了农业和能源，海南自造血性还是很不足；无论是旅游、金融、体育和bc，海南经济寄希望的还是引入外来人员来旅游、花钱。海南无论是建设自贸区，还是搞活旅游、颐养、体育、bc，本质上都是得“吸引外部资金”来投资和消费——海南的发展的关键问题，是海南自己没钱。

海南能卖的，只有附加价值低的农业，归国家所有的海洋能源，和规模当量不足以支撑一个自贸岛的旅游。搞自贸区，海南没钱；必须引入外部企业投资。海南的自贸区的产业规划，不是把资金、货和服务卖给全国、全球，而是通过构建规划里的基础设施、吸引外部的人来消费、带钱过来花。

没有钱，就没有主动权——海南在自贸区（港）的建设上，关键问题是资金来源。

（除了地产和金融企业，谁有那么多钱来投入建设那么大一个海岛？）​

海南自贸区（港）在产业上，难以像深圳、北京、杭州的互联网和高科技，能成为一个平台式、虚拟地化为全国甚至全球服务；在互联网科技领域，海南只能承接一部分后端型互联网和科技的业务环节。除非，阿里、京东、腾讯们能联袂把海南打造为海上“一路一带”及东南亚周转的金融和电商中心。

在科教研发环境和技术积累上，海南也很难像武汉、西安、成都那样，参与到数字软硬件科技的前沿、融入到全球产业链里，去发展像芯片产业、生物工程、智能硬件、智能制造这种真正实在的高科技产业。

甚至，海南还不具备贵州这种先天性气候温度（常年合理温度）、天然性清洁的低成本能源（水利）、低成本高品质工人（人口）的条件，去给上述强势产业城市群提供高科技后服务链——如大数据和服务器托管，部分高科技制造业的浅加工链的产业转移。

海南每10年，就会获得一个政策大礼包，为海南的经济和房产吹大一个泡泡。这次自贸区（港）的政策，在产业结构方面，比之前的礼包更具有合理性、落地性、实体性；但是，海南的发展，依然存在重重挑战，依然要谨防发展成为一个个的挂着旅游综合体、农业生态综合体、特色小镇综合体、金融与产业城综合体的羊头，顺带也卖狗肉的地产经济。

（也许，几年后，这些项目和综合体建成，就需要启动强势的岛外销售了...）