当地产遇上了教育，不仅仅是学区房那么简单

没几天就要高考了，教育成了最近最热的全民话题。

在当今,一说到孩子的教育问题,就不能忽略学区房的存在。

如果地产公司遇上了教育，会碰撞出怎样的产业模式呢？

去年在美国上市的碧桂园教育，后来改名为博实乐教育，如今已经上市满一年。目前它是中国国际及双语学校学生规模最大的K12（学前教育至高中教育的缩写）教育集团，从它的财报和相关研报中，我们可以一窥整个教育地产的产业逻辑。

追溯碧桂园教育的起源，最早可以到1994年，当年遇到内地房地产危机，杨国强的建筑公司为开发商垫资建造近4000套别墅，因为缺乏资金面临烂尾危机。在危急之下打出“以学校带动地产销售”的策略，成立广州碧桂园学校。

一句“给您一个五星级的家”开始深入人心，成为中国“教育地产”缔造者与先驱者。

由于教育资源带来的协同作用，碧桂园在当时的房地产市场的腥风血雨之中杀出一条生路，“教育＋地产”的模式也成为后来碧桂园走向千亿的重要法宝，该模式在后来也被很多品牌房地产商相继效仿。

再看一下股权，虽然和碧桂园无直接的股权关系，在IPO前，公司第一大股东杨美容（碧桂园主席杨国强的胞妹）持股 72.59%，杨国强之女、博实乐教育董事长杨惠妍持有 20%股份，CEO何军立持股 7.41%。上市发行后，杨美容、杨惠妍、何军立持股比例分别为 63.12%，17.39%和6.44%

博实乐教育学校主要围绕碧桂园地产开设，因此不难看出双方的互相协作。

早期教育业务并非地产集团的单列业务，而仅作为地产业务的辅助业务，在2014年为了上市和更好发展，碧桂园才剥离出其教育板块。

来源：公司官网

地产和教育，从本质的逻辑来看，双方是相辅相成的，并非独立存在的。

地产公司通过在住宅附近办立学校，自己输出高品质的教育，房子也好卖了，有了更高的附加值。另一种模式就是和第三方教育机构合作，将已有的教育资源输出，形成包含教育特色的综合体。

上述两种情况都能在博实乐身上找到，在自办的学校上，碧桂园提供土地及其他建筑资产，博实乐进行学校的装修及设备购置并拥有学校100%运营管理权。碧桂园为博实乐提供土地且无需缴纳租金，降低运营成本；博实乐为碧桂园业主提供学费折扣。加上博实乐提供的国际学校和双语学校定位于中产以上人士，优质的教育资源有利于提高地产的服务质量，增强住户粘性。

在合作办学上，博实乐与第三方签订合作办学协议，由第三方提供土地并建设校舍，提供办学所需的相应资源，博实乐进行校舍的装修、设备购置，并掌控校舍的运营权。这种模式可以打破对原有地产位置的局限，为未来的学校业务拓展提供了更多的合作可能。

截至2018年第二财季，博实乐学校总数为62家，其中国际学校6家，双语学校16家，幼儿园40家，覆盖全国九省学生的K12教育阶段。学校平均入学人数为3.43万人，同比增长17.2%，学生数的稳健增长将会为公司带来收入的增长。

截至今年4月15日，博实乐2018年毕业生中90%学生收到全球前50高校共700封录取通知书，其中3封来自牛津和剑桥大学，22封来自美国排名前30的教育机构，优秀的毕业生为后续招生赢得了良好的口碑。相信如此优异的录取率也打动来不少家长。

具体来看看博实乐的业务，主要有国际学校、双语学校、幼儿园三块。

虽然国际学校和双语学校都是主要服务中国学生，国际学校指以出国留学为主，而双语学校指注重外语学习，但主要出路还是国内中高考。

在双语学校中，双语高中毕业生国内大学升学率达100%。初中毕业生的高中录取率均在所在区域名列前茅，堪比顶尖公立高中。