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天使与魔鬼正同时附着在房地产企业的身上。
走出家门，在实体市场，我们看到的，是万人摇号的壮观现场，是开盘售罄的火爆画面。
“钱，都被这些房地产企业赚走了。”烈日下，排在长队里的一位大妈说。
但打开电脑，在资本市场，却是惨不忍睹的疯狂萧杀。自今年1月24日阶段性见顶以来，到昨天收盘，房地产板块指数下跌了28%（同期沪市大盘下跌约14.5%）。
毫不夸张地说，这是一场地产股的股灾。
无论规模大小，无论品牌强弱，几乎所有上市的房产企业，在覆巢之下，都未能幸免。
四大龙头，招保万金，平均下跌幅度为35%；产业新城龙头华夏幸福，下跌超过42%；最惨的泰禾集团，股价几近腰斩。
而所有这一切，仅仅发生在4个月的时间里。
曾经的宇宙第一房企万科，82个交易日里，市值蒸发超过1800亿。相当于每一个交易日，就有一个货值近23亿的楼盘，灰飞烟灭。
更为绝望的是，事态并没有扭转的迹象。昨天，整个房地产板块再次放量下跌，创2016年1月以来新低。
就像一个性格分裂者，房地产企业在市场与资本的舞台上，表现出截然不同的面孔。
无论光有多快，黑暗总是先它一步到达。
股票炒的是未来，资本市场抛弃房地产股，主要源于对其未来盈利的担忧。
根据某券商研报，2017年房地产板块销售现金流入和结转收入增速为16.37%和7.3%，虽增长明显，但较上年分别下降24个百分点和22.3个百分点。
而这个财报周期，主流房企结转资源主要为2015-16年，在行业周期底部刚回升时，拿地所开发的项目，投资回报率较高。
换句话说，大量房地产企业的盈利水平，在2017年已经达到了顶峰。这也是2017年5月至2018年1月，房地产板块指数上涨超过两成的诱因。
原来，盛宴在那个时候，就已经结束了。
2017年以后，全国土地价格大幅回升，各地地王频现。房产企业将大把大把的真金白银，投到了土地上。
与此同时，各地推出了“限价政策”，这些地上开发的项目，能卖多少钱，并不能由市场决定。
一些业内人士坦言，只要限价继续执行，很多城市的地王或准地王项目，根本赚不到钱。
事实上，之所以会产生万人摇号，就是因为这些项目与周边二手房项目存在差价。差价越大，队伍越长。
原本该房地产企业赚的钱，被太阳下这些队伍里，运气最好的那部分人赚走了。
市场对未来房地产企业盈利的担忧，并不仅仅基于限价的考虑。
另一个重要原因是融资成本的增加。
今年以来，在国家整体去杠杆的背景下，开发贷收紧。房地产企业整体融资中间水平在8%-9%之间，一些房企的融资利率甚至超过了11%。
而2017年，多数房企还能从银行拿到开发贷，利率不到6%。
由于大量违约，债券这条路也被堵上了。有渠道的房企选择发行海外债，少数激进的闽系房企选择使用高利率的信托资金。
而2017年，虽然规模下降，但龙头企业还是发行了不少债券。
万达规模最大，达到130亿元，金地和招商蛇口分别为65亿元和50亿元，而华夏幸福、万科、龙湖也都发行了近40亿元的债券融资。
想借钱的心没变，能借钱的路少了。
此外，市场还普遍解读，下半年楼市有可能会进一步推出调控政策。
就在今年五一前后，针对房价上涨过快的现象，住房和城乡建设部分别约谈了西安、成都、海口等12个城市，强调坚持调控力度不放松。
亲子圈里有个段子，一个准妈妈，在朋友圈里吐槽：我受够了。什么时候孩子出生了，我就解放了。
有人回复：那个时候，你就知道，现在过的才是好日子。
等孩子出生了，妈妈又发朋友圈：我终于明白，那个时候你们说得都对啊。
那人再次回复：六个月后，你就会觉得，现在过的也是好日子。
房地产行业，就像一位正在养孩子的妈妈，其未来生存环境，充满了变数。
在一些所生产产品具有投资属性、长期保持高速增长的行业，有种理论：要么买它的产品，要么买它的股票。
最典型的是茅台。2014年，53°飞天茅台零售价约900元，同年，茅台股票不到200元。
现在，53°飞天茅台零售价约1600元，增长近1倍；茅台股票飙升至740元，增长2倍多。
不管怎么样，都是赚钱的，数字多少而已。
今年以来的房地产行业，似乎改变了这种现象。
在证券市场，有条规律：当股票下跌，你总能找到理由。
限价、融资成本增加、调控进一步加强……所有这些，暂时导致了房地产企业股票出现大幅回落。
但就此判定整个行业命运，似乎不妥。
因为你也能找到一大批，证明地产股已经到了底部的理由。
比如，地产板块市盈率和市净率，都已经低于2014年阶段的最低位。保利、万科等龙头房企的相对估值背离已经是历史最高峰，很难有下行空间。
不过，我觉得，这些图表、数据都不重要的。
重要的是，房地产行业是一个强周期行业，把握周期本质才是第一位。
因为所有的不合理，都会被未来的周期所修正。
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