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前天跟同学在聊到决定房价走势的因素时，他提到一点，贷款及利率现在对楼市很不友好，在这样的情况下，楼市难有大行情。
我说决定楼市走势，贷款利率确定是非常非常重要的一点，甚至可以说是最重要的一点。但仍然不能说，贷款利率一收紧、利率上浮，房价就不涨甚至要跌了也不能这么简单划等号。
经济学家任泽平的名言是，房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。
我对房价走势的总结是，短期看政策、中期看供需、长期看经济，最终看合力（各种因素综合合力后影响市场）。
我对房价短期走势的总结是：政策、信贷、市场周期、市场预期、供应量五大因素综合之后合力决定短期走势。
我利用这五大因素成功预判了这几年来一线、二线、三线城市等楼市的走势。
而在当前，又利用这五大因素展开对粤港澳大湾区楼市作了分析预判。当然在分析的同时，最近三周密集踩盘考察大湾区楼市，没有实地调查，仅仅在电脑前分析是远远不够的。
粤港澳大湾区楼市当前的五大因素除了信贷这一项不太友好之外，其实四项因素都是偏利好，而信贷却恰恰成了调控、对冲利好的一项最重要的因素。
所以，我们可以看到惠阳大亚湾首套房贷款利率上浮30-40%，东莞首套房贷款利率上浮20-25%，广州不少区域双合同，实际首付6-7成，实际上这都可以看作是调控的一部分。
事实上过高的利率并没有阻挡人们买入的热情，像惠阳大亚湾，新房仍很火热。但过高的利率、过高的二手房交易税费（东莞二手房三价合一之后，个税按20%征收，税费大增）、双合同高首付在稳定市场方面的作用远超内地城市单纯更狠的限价。
因为大家对粤港澳大湾区的规划利好预期很高，所以就算惠阳大亚湾首套房贷利率上浮30-40%,但仍然阻止不了人们买入的热情，当然也有惠阳、大亚湾限价的一份功劳在里面。
而惠州限售三年的政策更是早早就堵了你短期想跑的心，所有的投资决策风险都是你自己负担，银行多收了利息，开发商虽被限价，但远不如内地成都、长沙限得那么猛，时不时还可以上调限价，房子热销程度是多年来未有的现象，开发商也很乐意。
不知道大家最近有没有感觉，以前我经常接到惠阳大亚湾的房产推荐电话，最近一两个月这类电推销电话少多了。
所以说，贷款收紧不就一定意味着楼市降温，房子不好卖，可能大部分时候是这样，但最起码，现在在大湾区楼市这一点是失效的，所以说，影响房价走势最终的因素是，最终看合力（各种因素综合合力后影响市场）。
再回到对粤港澳大湾区楼市短期走势的预判上来，虽然贷款政策是变态的紧，但因有其他四项因素的利好对冲，粤港澳大湾区楼市在今年下半年仍然会稳步向上无悬念。
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