中国的房地产，一直在试错，却唯独少了一丝坚持

最近，有关深圳的住房问题，讨论的足够多了。很多人都看清了，这是要继续走新加坡模式。

西方发达国家，主要有两种住房保障制度。一种是提供公共租赁房，另一种是给租房补贴。虽然西方发达国家的住房自有率并不高，但以上两种模式在帮助中低收入群体解决住房问题上还算成功。

但新加坡不同，新加坡通过大量新建廉价“组屋”卖给居民，截至目前，至少有82%的居民居住在“组屋”里，而该国整体住房自有率超过了90%，新加坡房价虽高，但普通民众并不会为房价所累。

新加坡模式有两个优势：

一是“组屋”的是通过土地划拨的方式实现的，价格不高，民众购买“组屋”可使用公积金和低息贷款。此外“组屋”有严格的准入和退出机制，高效而廉洁的新加坡政府确保了“组屋”分配的绝对公平。

二是纯商品房的土地出让金纳入储备金，不归政府支配，断绝了土地财政的可能。

中国显然看到了新加坡模式的长处，特别是部分地方城市，更加迫切希望通过引入新加坡模式来解决高房价问题。深圳已经先行了。

商品房，人才房，安居房，公租房四者的比例是4:2:2:2，商品房被定位为“豪宅”，未来只少量提供给富人，而人才房、安居房和公租房，分别对应优先保障型人才，普通收入者和低收入人群。

这个安排，将目前深圳楼市的绝对主角的商品房比例压缩至40%。总住房供应是170万套。

效仿新加坡模式，在我看来根本行不通。至少有这几个问题。

1、新加坡已高度城市化，我们则不是

一个城市国家的成功经验，移植到大国中的一个城市，水土不服首先体现在人口上。

新加坡是个城市国家，总人口是相对稳定的。

而新加坡，所有居民都已经进城，土地价格虽高，房价虽高，但是只有富人要面对。新加坡没有土地财政，相关收入可以用来兴建大量的廉价组屋。经过一段时间的努力，住房自给率可以迅速提高。

我们则不然，不仅要解决存量人口的住房问题，更要解决源源不断的增量人口的住房需求。

这些年中国的城市化率提高非常快，2017年的官方数据是58.52%，但必须要提醒的是中国还有近2.5亿的流动人口，实际户籍城镇化率只有42.35%。

深圳人口增速非常快。深圳预计到2035年总常住人口达到1800万，新增550万，三口之家一套房，则需要180万套，缺口大约只有10万套。但实际上，到2016年，深圳实际人口就超过了2000万人。18年后，实际人口恐接近3000万人，这点房子根本不够用。

三农问题是我们最大的国情，新加坡没有这个包袱。这个差别非常关键，被我们给选择性忽视了。

2、保障房的资金哪里来？

无论是当年的经适房，两限房，还是现在的人才房和安居房，本质都是来自于高价的商品房的反哺。

但现在悖论来了，只有商品房价格稳住了，才能有足够的资金反哺人才房和安居房，所以商品房的供应必须收紧，就像现在深圳压缩商品房供应比例至40%。但如果减少高价商品房的供应，收入规模又不足以支撑大规模的人才房和安居房建设。结果是房价越来越高，人才房和安居房又不够，进城人员无法获得住房。

而新加坡之所能成功，它靠的是土地收入完全用于组屋建设，我们的土地收入恐怕还得用来还债。不光是深圳，全国大批城市都面临这样的问题，保障房资金存在巨大缺口。这还没算大批进城人员的居住需求。

我们几乎所有的城市都有比较严重的土地财政问题，拿不出足够的钱来盖足够的廉价保障房来覆盖绝大多数普通人。深圳存量人口中，住房自有率也只有21%左右，还有新增的人口，走新加坡模式太难。

任志强说的还是很对，土地国有这个大前提决定“多主体供给，多渠道保障”其实都只能是蜻蜓点水。

说到这，住房问题应该怎么做，其实很明显了。继续坚持市场为主，有足够决心来增加供应才是正道。

中国的房地产，一直在试错，却唯独少了一丝坚持。