房价大局已定, 楼市调控“对症下药”, 房价下跌城市会越来越多?

影响房价的因素很多，包括土地价格、购房心理、人口数量、楼盘位置等等。但单就房价本身而言，主要还是由土地价格和建筑物的价格组成的。简单来说，就是成本决定了价格。

对开发商来说，土地出让金事关拿地成本问题；对购房者来说，土地溢价率更关乎房价高低；对一个城市来说，土地收入往往是政府财政收入的重要来源之一。

根据报道，在过去的10年时间里，全国地价上涨了约4倍。笔者认为，这与当前对住房需求大量存在有直接关系，这导致了房企需要加大拿地力度，正所谓有粮在手心不慌。但是土地毕竟有限，供给一旦跟不上，房价又必然上涨。如此来看，房价一定程度上会对地价上涨起到推动作用。说白了，这就是供求关系对价格影响的表现。

拿购房者身边的例子来看也是一目了然。当前大家关心的三四线城市房价上涨就与炒房投机需求的涌入以及大型房企纷纷入驻，疯狂拿地抢地有密切关系。搁前两年来看，房企之间的抢地大战甚至推高了一个个地王的不断出现，导致热点城市楼面价频频刷新高度，也推动了房价进一步上涨的预期。

6月11日，中央党校国际战略研究所副所长周天勇在社交平台直言， 如果低征囤地、饥饿供应、垄断拍卖、千家竞争，地方政府和房地产商炒地，那么房子怎么会不被炒呢？一时间，炒地和炒房再次成为网友们热议的话题。

笔者认为，要想进一步稳定楼市，稳定房价预期必然要平衡需求，加大土地供给和住房供给，特别是在一些供需矛盾严重突出的城市。自3、4月份以来，成都、南京等一些热点城市出现的房荒现象，除了投机炒房等因素之外，一定程度上与土地供给不足也有着密切的关系，因此这就需要“对症下药”，在打击投机炒房的同时，通过加大供应满足刚性和改善需求，或许会如任志强年初时说的那样2018年房价下跌的城市会越来越多。

不过，有购房者不免有些疑虑，加大土地供给就一定能保证住房供给的充足吗？换言之，充足的土地供给就一定能稳定房价走势吗？特别是面对当前楼市调控趋紧，楼市相对低迷的现实情况，不少开发商推盘积极性并不高。

6月19日，北京发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书(2018)》，在楼市调控和监管方面，其中一点就提及“促进在途商品房项目开工入市，提高项目潜在供应向实际供应的转化效率。”其实，早在2017年317最严新政初期，北京就有近400个在途房地产项目被催促尽快入市，主要包括拿地但未开工和开工但未入市的项目。由此一来，加大土地和住房供应量，购房者所担心的问题也就迎刃而解了。其实，增加土地供给一直都是全国各地楼市调控的政策之一，但随着当下楼市低迷行情，已经出让的不少高价土地并不甘心入市，不少钻政策楼栋使其处于闲置状态，坐等升值而已。

除了加大土地供给，平抑需求和房价之外，北京发布的这份白皮书还有两个点值得购房者注意：一是大力发展租赁市场、共有产权等，其中提及要引导居民形成先租后买的梯次消费模式；二是对房地产商与中介等加强监管，其实监管已经成为当前楼市调控中比较亮眼的一个词语了，特别是在当前不少城市楼市热度依旧较高，居民杠杆率较高，防范金融风险的当下。

楼市调控一年多了，也到了各方博弈的关键阶段了。无论从当前各种会议报告还是年内住建部的多次表态来看，在房住不炒的指导原则下，楼市调控不会动摇也不会放松，打击投机炒房，稳定楼市和房价才是大势所趋。未来调控或会进一步告别房地产周期，最终推动长效机制和现代住房制度的建立。值得注意的是，越来越多的购房者对待房价问题也变得相对理性了很多。当前，尽管部分城市楼市较热，但房价难有反弹的可能。可以肯定的是，未来调控政策会更加精准，越来越多的向刚需购房者倾斜。