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调控楼市：房价和外地人是一个硬币的两面。（理论研究）
本地人的住房需求是非常明确的。人口结构，适婚青年，收入单位，居住分布，大数据一算，十之八九就搞清楚了。如果不考虑变量，按照本地人的合理需求开工，控制京沪房价是有完全的把握。
最大的难点是：需求的变量因子。外地人到底会来多少人，什么时候来，需要多少房子，他们的购买意愿和支付能力是多少？这个真的算不出来。因为他们的流动意愿是随机的，购房资金主要来自于外地，想来就来，想走就走，这个就超出了地区的控盘能力。
所以，要控制房价，只有两种办法：
一是控制结果。规定一个限价，价格报批，超出就退件，不许卖。结果是供应不足，摇号买不到。
二是控制变量。楼市变量就是外地人需求（包括购买和租赁），那就控制外地人购买，甚至设立人口上限，一刀切。
你看哪个好？
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