当了四大地产公司二股东，马明哲抄底房地产，这波操作颠覆很多

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7月10日，河北首富王文学将华夏幸福的19.7%股份转让给平安，作价137.7亿，同时附带着对赌协议，华夏幸福承诺今年净利润达114亿元，否则将给予平安资管现金补偿。

这是金融老司机马明哲在房地产业的新猎物，为什么此时出手？因为便宜。

估值相对具有吸引力，派息保持在稳定水平，投资者能够获得稳健的现金流，看起来确实是好标的，平安买了两天，账面就多了18亿。

王文学为什么要卖？缺钱。

今年资管新规来势汹汹，各种资金水龙头都被拧紧，华夏幸福自己紧张的传言在市场上已经流转了很久。

马明哲再一次显示了自己的老辣，如果房地产商在“收割”房奴，那平安开始“收割”房地产商了。

保险业内形容马明哲“不是人，是神”，金融界则称他是“将来时”――如果你想知道未来金融商业要发生啥，去看看马明哲在做什么，虽然吹捧得有点肉麻，不过这是个高人，这一点大家是有共识的。

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那马明哲最近在干嘛呢？这几年他一直在买地、买房、买房企。

平安已经是业内公认的隐形地主，四家著名房企——碧桂园、旭辉、华夏幸福、融创中国的二股东，而马明哲“买买买”的历程基本是这样的：

❶ 中国平安是最早抄底海外房地产的国内险企，曾先后将英国劳合社大楼、伦敦办公大楼TowerPlace纳入旗下，还曾参与竞购德国柏林波茨坦广场的18栋大楼，以及价值近90亿澳元的澳洲地产公司Investa。

❷ 2015年，平安人寿以每股2.816港元的价格认购碧桂园22.362亿股新股，持股约为9.9%，投资额约为62.95亿港元。认购完成后，中国平安将成为碧桂园第二大股东。猫哥算了下截止7月11日，这笔交易浮盈222亿港元；

❸ 平安也是另一家在港上市的内房股公司旭辉控股的二股东，其中平安资管拥有7.2%的股份，而平安人寿则拥有接近9.9%的股份，合计达到17%，尽管这笔投资的时间还不到一年，但是浮盈42亿港元，收益率超过200%；

❹ 接盘侠孙宏斌2017年出尽风头，出手乐视、万达等大手笔投资源源不断，这么多的钱从哪里来？孙宏斌去年年底时说：“我得感谢平安银行，借我25亿增持，那个时候6.18元增持的，赚了150亿”。

两家的故事还不仅如此，平安银行、平安银行上海自贸试验区分行和平安保险集团合计持有融创36.16%的股权，马明哲就是孙宏斌背后的男人。

❺ 而事实上，这些年大部分行事稳健的房企都收到了来自中国平安的资金，包括招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉等；至少拿地上百宗，大部分是以企业联合体的形式。

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从上市公司的角度看，也是这样的。

中国会计准则将为了赚取租金、资本增值或两者兼而有之而持有的房地产，定义为投资性房地产。目前红星美凯龙、中国建筑和中国平安是持有最多投资性房地产的 A 股公司。

红星美凯龙靠自持物业增值抵御通胀和营收下滑，比如他们目前持有 720 亿元投资性房地产，而它同期收入只有 28.8 亿元。而平安则有更多的利益诉求。

马明哲曾提出过一个著名的观念，“中国的保险事业起步较晚，起点较低，也没有多少时间让我们事事都摸着石头过河。如果河上已经有桥，我们就不必去冒险涉水，付一些过桥费就可以过去了。风险小，也赢得了时间”。

房地产大概就是马明哲眼中付点过桥费就能通行的行业。他的这个思路也与师从，这是马明哲访问台湾时向国泰人寿学的，国泰成为股王的原因主要是买地建楼囤房，导致台湾最大的地主不是地产公司而是保险公司。

2010年之前，险资涉足不动产投资还是一个敏感话题，平安仿效国泰以办公用房等名义在各大城市核心地段置业，收益远远跑赢通胀。

2010年9月，中国保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，险资投资不动产正式开闸。马明哲等这一天等了很久，当时非常感慨，“我们已经等了5年…..”

现在，平安主要通过房地产开发、房地产投资、房地产金融服务三个方向涉足房地产，平安人寿、平安银行、平安信托以及互联网金融等都有涉及，马明哲偏爱房产大黑马，碧桂园、旭辉、华夏幸福、融创基本都是这个路子。而几乎所有关于房地产资源都可以流向平安不动产，如果这是未来全世界最大的不动产公司，不用奇怪。

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保险公司一般的投资收益率5%左右，而地产领域如果团队出色，做到7-9%都比较正常。猫哥咨询了多个保险公司，他们都在争相学习平安，在地产行业掘金，“这是时代赐予的一个大机会，不常有。”

肯定是这样的，感到钱紧的不止华夏幸福一家，房地产商的融资渠道在今年遭受各方面阻击，发债不好发了，贷款不好贷了，以前的各种通道资金也都断了，海外融资也不通畅，市场都在找钱，一般的成本都到了15%，甚至有小地产商年息36%找钱，基本是饮鸩止渴。

趁你病要你命，也是商场军规了。

平安这种金融大咖出手，一般的房企基本无力低于这些金融资本的“入侵”，以前地产商包揽“投资商”、“建造商”和“运营商”三个角色，但未来这个体系会被瓦解，房企整合资源的优势不再，金融资本会拿走利润最后的一块，房企在金融资本面前也是弱势群体……

预计马明哲买买买的路子还会延续。

对普通人影响大吗？有的！

比如房企的抗击打能力因为有输血而变得强大，业内流传的一个平安的故事有点代表性：

平安和一家大型房企在上海联合竞拍一块住宅用地，因要执行“政府指导价”，价格远低于预期。房企的正常做法和逻辑是：现金流更重要，价格再低也要开，不亏本就行。但平安的决定是：两年之后交付之时再卖，它们拖得起，不能眼睁睁地看着大把利润如此流失……

买这楼盘的，真金白银要多掏不少了。