调控新手段？两个最早设房价涨停板的城市稳定了下来

　　澎湃新闻记者 刘畅

　　2018年7月10日，与福州市相邻的沿海城市福建省宁德市，发文精准调控楼市，设下新房均价每年涨幅6%的“涨停板”；2018年下半年涨幅控制在3%以内。

　　“涨停板”的房价限制并非宁德市首创，2016年3、4月间，江苏省省会南京和苏州先后发文，新建商品住宅的涨幅一年内最多只能涨12%。

　　彼时，始自2015年下半年的楼市行情正进入高潮；彼时，距离北京“3·17”政策出台尚有一年时间。

　　苏州、南京设置房价“涨停板”，两年后房价基本稳定

　　2016年3月18日，苏州市下发《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》，其中规定，“在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。”

　　同年4月21日，南京当地官方微博发布称，南京将加强房地产市场引导，主城六区、江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2到3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

　　前者是时间的范畴，后者是单价的涨幅，限价之下，2017年的苏州和南京占去“房价四小龙”半壁江山。新房与二手房之间的价格明显倒挂，让购房者产生“买到即使赚到”“面包正在特卖”的心理，使下浑身解数参与验资摇号彻夜排队，使得地理位置、学校交通等配套较好的新盘与这一切欠佳的楼盘形成冰火两重天。

　　根据上海易居房地产研究院的统计数据计算，苏州新建商品房2017年3月成交均价同比涨幅28%，南京新房4月同比涨幅25.3%，双双超过12%的最高涨幅。而到了2017年12月，苏州新房价格均价出现了转折，跌幅10%；南京的涨幅也大为收窄，为7.1%。

　　限价两年后，苏州新建商品房2018年3月成交均价同比涨幅为-5.5%，南京新房2018年4月同比涨幅5.8%，房价已相对稳定。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，多数城市的限价主要是针对预售证的管控，分阶段给予一个涨价区间或幅度的做法，相对来说是比较少的，还是因地制宜。对于部分难以完全抑制房价的城市，可能会采取设定涨幅区间的规定。宁德和南京苏州的楼市没有可比性，关键是此类城市对于价格的判断比较清晰，所以政策相对会务实，在操作上也会更容易执行。

　　业内有分析人士指出，房价稳定并不代表楼市平稳，配套出台的验资、摇号，一定程度上都提高了刚需买房的门槛，而价格倒挂又在一定程度上刺激了购房者买房投资的心理。

　　“用新房市场价格倒逼二手房市场稳定”

　　再看宁德此次“限价”政策，给出了具体的价格基础，定价的依据，乃至今年下半年的控制目标。

　　文件提出，中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平（8882元/平方米）的基础上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅（毛坯）预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内，2018年下半年涨幅控制在3%以内。控价目标由宁德市人民政府每年公布一次。

　　也就是说，今年下半年宁德新房均价要控制在9148元/平方米左右，明年均价约在9414元/平方米，而单价最高不超过11000元/平方米。

　　值得一提的是，文件明确了以各土地级别和商品房网签均价为依据，划分4个调控片区定价，而非一刀切。参考中心城区居民消费价格指数（CPI）、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，新审批商品住房项目预售均价按照“同地段、同区域、同品质”的要求，在所属片区近1年商品住房成交均价的基础上，综合考虑项目楼面地价、容积率、集中商业配套等调节系数。商品房销售价格确定后，原则上不得调整，确需调整的，须间隔12个月，且单栋未售套数不得少于20套。调整幅度控制在5%以内，且不得超过年度控价目标。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析认为，此类做法一方面可以控制市场对房价的合理预期，不仅会影响商品房上市价格，对于土地价格也会产生间接影响。如文件规定新出让土地采取“限房价+竞地价”方式出让，土地出让合同都必须明确商品住房销售均价，销售过程中均价不得调整；另一方面，也可以弱化住宅的投资属性，减少市场对住宅房源的投资需求。

　　然而效果几何，尚待时日验证。

　　来自诸葛找房的数据显示，宁德二手房的6月均价约10960元/平方米。新房和二手房之间有约1000元的价格倒挂。

　　诸葛找房首席分析师陈雷指出，限价的目的在于用行政手段控制房价涨势过快，但只能限制新房，二手房按照市场发展趋势继续快速上涨，就很容易就出现新房、二手房倒挂现象。而这么做的作用是，政府是用行政手段稳定市场发展趋势，用新房市场价格倒逼二手房市场稳定。但是单纯进行限价是比较危险的，因为限制了新房价格会使开发商投资信心下降，不利于市场发展，同时在价格倒挂现象下，新房交易市场会有很多人钻漏洞，不利于维护购房者的合法权益。

　　回看苏州、南京两地二手房市场，上海易居房地产研究院的统计数据显示，2016年、2017年、2018年（截至上半年），苏州二手房成交平均单价分别为17355元、18621元、19302元；南京分别为18913元、21601元、21924元。

　　来自诸葛找房的挂牌均价数据显示，苏州、南京2018年上半年分别约24000元/平方米、30000元/平方米。而苏州2016年、2017年挂牌均价分别为23043元/平方米、25013元/平方米；南京则为22048元/平方米、25492元/平方米。